2013中国房地产基金年会欢迎辞实录
新浪财经讯 由深圳市私募基金协会主办的“2013中国房地产基金年会”于11月27日-28日在深圳举办，主题为：大转型时代房地产金融新思维与新挑战。深圳市创新投资集团有限公司董事长、深圳市私募基金协会会长靳海涛先生、深圳新莱源投资基金管理有限公司董事长李世佳先生、深圳市政府金融发展服务办公室副主任肖志家先生在年会开幕时致欢迎辞。
以下是致辞实录：
主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！我是大型财经节目交易日的主持人彭羚。
欢迎大家参加“2013(首届)新莱源·中国房地产基金年会”。首先，我谨代表主办方对各位的到来表示热烈的欢迎和诚挚的谢意！
由深圳市私募基金协会主办的“2013(首届)新莱源·中国房地产基金年会”为期两天，昨日各大房地产基金管理机构、房地产开发商、银行、信托、资管机构、中介服务机构100多位业界精英已经欢聚“汇联·中国房地产基金高尔夫球联谊赛”和“开发商与房地产基金联谊酒会”，在轻松愉快的氛围中构建了良好的沟通平台。
今天下午，我们继续举行年会的另一项重头戏——中国房地产基金论坛，颁发由深圳市私募基金协会评选出的各大奖项，并针对行业的各种热点问题展开深入的讨论，展望多方合作的前景及意义，共同解析房地产金融新思路和新挑战，探讨房地产基金的未来发展和创新，促进房地产基金行业的健康规范发展。
今天，500余位来自政府部门、行业协会、银行、信托、知名房地产企业、国内外著名房地产基金和专家学者齐聚一堂，共同探讨中国房地产发展和投融资之道。
首先，请允许我隆重地介绍出席今天论坛的各位领导及嘉宾，他们是：
深圳市政府金融发展服务办公室副主任 肖志家先生
深圳市潮汕商会副会长 黄育宏先生
深圳市房地产评估发展中心主任 耿继进先生
深圳市创新投资集团董事长、深圳市私募基金协会会长 靳海涛先生
深圳市私募基金协会秘书长、私募排排网创始人 李春瑜先生
深圳新莱源投资基金管理有限公司董事长 李世佳先生
深圳新莱源投资基金管理有限公司副董事长、深圳市创东方投资有限公司董事长 肖水龙先生
莱蒙国际集团有限公司副总裁 罗文俊先生
深圳市水榭花都房地产有限公司总经理 邹翔先生
长城证券有限责任公司副总裁 李翔先生
盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司CEO 李万明先生
河山资本联合创始人、合伙人 黄锐先生
星浩资本基金管理总经理 周芝豫先生
嘉实地产投资(香港)有限公司行政总裁 任荣先生
深圳市同威创业投资有限公司执行董事 陈丹雯女士
德信资本董事长 陈义枫先生
长富汇投资基金管理(北京)有限公司才 徐波先生
深圳市时代海纳投资有限公司董事长 黄海东先生
深圳市华睿信资产管理有限公司董事长 范嘉贵先生
厚德群资产管理公司董事长 方洪杰先生
招商银行总行私人银行部资深专家 吴春江先生
广东华商律师事务所合伙人 郭维先生
国投瑞银基金[微博]管理有限公司总经理 盛斌先生
此外，出席本次论坛的还有深圳市有关政府部门的领导以及来自国内外的房地产私募基金、其他金融机构和新闻媒体等单位的嘉宾，请让我们用热烈的掌声对各位领导、各位嘉宾的光临，表示衷心的感谢！
下面，有请深圳市创新投资集团有限公司董事长、深圳市私募基金协会会长靳海涛先生致欢迎辞。
靳海涛：尊敬的肖志家主任，各位领导、各位同仁、各位朋友，女士们、先生们，大家下午好！
在这样一个金风送爽的季节，在近2亿人认真研读十八届三中全会关于全面深化改革重大问题的决定这样的氛围下，我们齐聚在美丽的海滨城市深圳，召开2013年中国深圳房地产私募基金年会，在此，我代表主办方，代表深圳市私募基金协会对各位嘉宾的到来表示最衷心的感谢和最热烈的欢迎！
今天我们相聚在这里，讨论房地产私募基金的发展方向，总结经验教训，推进地产基金事业的发展，我认为是非常有意义的。借此机会，我就我国房地产私募基金的发展状况和趋势谈一点看法，供各位来宾参考和交流。
房地产私募基金是从事房地产收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度，人民币房地产私募基金是房地产开发直接融资的一个重要方式，在国外，已经有很成熟的运作经验，而且规模非常大，但在我国仍然属于新型金融业态，处在发展的初级阶段，呈现出以下三个方面的特点：
第一，房地产私募基金面临的机会众多，但是投资比较审慎，深圳市私募基金协会根据深圳的实际情况对房地产私募基金作了如下界定，房地产基金管理机构是指国家审批的金融机构之外的、从事房地产投资业务的经济组织，而房地产私募基金是该类投融资机构发起或管理用于房地产投资或融资的一个资金的集合，目前主要是以有限合伙基金的形式设立，有时候也需要包括银行、信托、资管这样一些金融机构的协作，除深圳市私募基金协会界定的上述房地产私募基金之外，目前我国还有开发企业、投资银行以及各类金融机构以灵活的方式介入房地产行业的投融资业务，其实广义上也可以理解为房地产基金，但是我们认为狭义的这种不能算作房地产基金。大家知道，房地产业非常大，机会也非常多，但是房地产基金为什么没有踊跃的发展起来呢？我认为最主要的第一个原因是中国的诚信体系缺失，给基金的运作和投资人用基金的意愿带来了很大的障碍。另外一个，中国的房地产开发目前项目的利润非常高，地产商不是很请愿采用地产基金入股的方式来运作，更多的是希望通过信托或者其他方式募集一些固定回报的资金来解决房地产开发的问题，所以我们当然还面临着不成熟的投资人群体和繁多复杂的投资机会，所以目前的现状是多数管理机构是审慎前行，但是他们是在逐步搭建系统，投资探索试水，通过试水进一步提升房地产基金的经验和管理能力。
第二，总体规模偏小，但增长势头迅猛。根据深圳市私募基金协会的统计，截止到2013年10月底，全国本土房地产基金管理机构大概有510家，管理规模超过6000亿元人民币，深圳本土房地产基金管理机构大约在210家，管理规模接近2000亿元人民币，尽管2012年房地产开发投资额的比例还不高，但从2010年以来一直保持快速增长的态势，2013年的基金规模大约是2010年的6倍。
第三，目前多数基金尚未完成完整的基金周期，行业整体业绩尚未显现出来，由于大部分人民币房地产私募基金的发展始于2010年，所以有人把2010年看作人民币房地产基金的元年，目前除少数基金外，多数尚没有完成募集、投资、管理、退出这样完整的经营周期，各基金管理机构的投资能力、盈利能力和管理水平尚待周期完成以后才能非常清晰的体现出来。
我个人认为，人民币房地产私募基金的未来值得期待，主要是基于以下四个理由：第一，民间资本充裕是房地产人民币基金发展的前提，伴随我国国民经济的快速增长和民间财富的快速积累，现阶段民间资金充裕，大量资本在寻找投资机会，截止2012年底，全国城乡储蓄余额接近4万亿，加上股票、保险、债券等金融机构的理财产品，金融资产总规模超过6万亿，也是全球私人财富增值最多的国家，给房地产基金提供了充足的来源；第二，我们看到中国投资渠道匮乏，也是人民币房地产私募基金发展的必然，目前国内投资渠道比较窄，除了资本市场就是房地产市场，黄金、收藏品投资这些品种没有太大的容量来吸纳中国庞大的民间资本，而房地产基金的出现使投资人在购买商品房或者购买房地产上市公司的股票、债券以外，为投资房地产开拓了第三条渠道；第三，我们看到行业的收益比较高，与其他行业相比，房地产行业的平均利润率仍然处在较高的水平，我们做了一个统计，2012年中国80家A股从事房地产业务的上市公司平均净资产收益率为11.64%，远高于社会平均净资产收益率，相比之下，我们认为房地产基金的收益率可能会最高，目前国内房地产私募基金的目标收益率一般都在20%—25%；第四，我们看到我国民众的理财行为在从风险偏好型趋向风险规避型，从2007年至2011年，创业投资包括私募股权投资这个业务的迅猛发展，投资的回报率也比较高，吸引了我国部分民众理财情绪风险偏好的逐步提升，通过各种途径介入到创投领域的股权投资，民众的整体理财情绪风险偏好提升，有利于我国创业环境的改善和创新活动的持续活跃，但是民众在创投领域的风险偏好提升却在证券二级市场的风险偏好降低，这些年大家都看到股市处于长期低迷状态，12年底开始，我国证券市场又发生了IPO堰塞湖，至今IPO还没有开闸，在这样一种情况下，创业投资的退出通道出现了堵塞，迅速传导到创投领域，出现了募资困难和投资的下滑，我国民众理财情绪的风险偏好在逐渐降低，资金大量转向风险规避型理财业务，风险规避型的理财业务很多，房地产私募基金从规模和影响力来说，都是这个市场的主力品种。
预测我国房地产私募基金未来可能出现如下趋势：基金的规模越来越大，从后台支持房地产开发商逐步走向前台，直接拿地开发，基金将倾向于拥有大量稳定租金收入的写字楼、商业物业，基金在房地产行业牛熊转换的剧烈周期变动中，房地产开发商显得转身轻盈灵活，在牛市时为房地产开发商提供融资服务，在熊市时收购廉价物业，获取稳定租金。此外我也看到另外一个趋势，我国房地产私募基金终将走出国门，在更广阔的世界里为全球华人的房地产理财提供服务。
近年来，深创投在地产基金方面也做了一些有益的探索，大家知道深创投这些年来一直致力于创业投资，截止目前已投资了500家企业，投资金额已经超过130亿元，所投资的企业已经有了89个企业在全球17个证券市场实现IPO上市，当然我们在私募股权投资行业处在领头羊地位，但是我们也在思考未来的战略，按照深创投的战略发展规划，我们将从单纯的创投向以创投作为核心业务的综合性投资财团进行转变，而这个转变过程中，地产基金是一个重要的领域，目前我们已经在江苏设立了三支地产基金，在深圳也用这样一种理念和方式管理了一个项目里部分的内容，这些基金除了从事传统地产营销业务以外，增加了产权换股权和租金换股权的新金融特色，对我们目标中的企业，由于有了基金，就具备了要钱可以给钱，要地可以给地，要房子可以给房子，这样一种综合的投资服务能力，我想这样一种新型的科技或者工业地产基金把房地产事业中短期的回报和中长期的回报结合起来，把稳健型和冒险型结合起来，把追求短期经济效益和追求长期社会效益以及经济效益结合起来，无疑是地产事业当中重要的新探索，我们也注意到世界创投机构有一个共同的趋势，即从单纯的创投基金管理机构逐渐转变成综合性的资产管理机构，美国的黑石等机构已经基本完成了转变的进程。各家中国创投机构也正在从单纯的创投基金管理公司起步，在复杂多变的市场经济环境中逐步向综合性的资产配置机构转变，开始涉足了二级市场的私募基金、私募证券投资基金、公募证券投资基金、产业并购基金、合同能源管理基金、股权投资母基金等等，房地产私募基金是资产配置的一个重要内容，目前深圳已经有一部分房地产私募基金就是由一些创投机构发起募集、投资和管理的，这些优秀的创投机构同时也是优秀的房地产基金管理机构，随后的会议环节还会给他们颁发各种奖项来表彰他们对于房地产私募基金的贡献，我也期待在接下来的论坛与嘉宾的沟通交流环节上，各位同仁能够深入探讨房地产私募基金的发展与创新，分享成功经验，共同促进行业的规范健康发展。
各位同仁，配合房地产行业波澜壮阔的发展态势，展望房地产私募基金的光明未来，我们充分相信今天召开的房地产私募基金年会必将带来更加绚丽多彩的明天。谢谢大家！
主持人：感谢靳总热情洋溢的欢迎辞，深圳市创新投资集团有限公司是行业的旗帜性企业，靳总一直以来都是私募行业的领军人物，是行业的楷模，也感谢靳总多年来一直致力于中国私募基金行业的规范和健康发展。
近几年，房地产私募基金高速发展着，成为市场上一股强大的新生力量，未来也将成为房地产市场上最重要的力量之一。而大型开发商旗下地产私募基金占据着先天的优势，坐拥政府、资金、项目资源。深圳新莱源投资基金管理有限公司是一家专业从事房地产投融资服务的基金管理公司，其股东包括中国知名房地产物业开发商莱蒙国际集团和著名创投公司创东方投资公司，其股东和团队在房地产投资及资产管理领域平均拥有10年的管理经验。
下面，有请深圳新莱源投资基金管理有限公司董事长李世佳先生致辞。
李世佳：各位尊敬的来宾大家好！今天我很高兴和大家在一起探讨房地产发展潮流，但是有点不好意思，我讲普通话是有点不标准的，所以我还是用粤语来发言，因为我怕讲出来不是太好。
众所周知，房地产市场受到宏观经济的影响，但中国经济增长的势头强劲，只有对未来中国的经济有信心，就是对中国未来房地产市场有信心。根据数据的显示，在过去11年里面，房地产行业是中国发展最快的行业之一，增长的速度是同期GDP的2.4倍，未来估计，房地产开发的投资会保持15%的增长，而另一方面，政府所推行的产业升级、消费升级、新农村建设等一系列的宏观政策为房地产发展提供了足够的发展空间。此外，只要对近年中国金融市场有点研究的话，我们都会得出下面三个结论：第一，房地产市场已经进入直接融资的阶段，相关的研究报告表明，在过去8年间，直接融资额的增长有6.5倍；第二，金融市场将会持续开放，中央政府多次表明会推进金融市场的改革，证监会近期都会通过立法将私募基金进行监管，这点非常重要，如果真的实施，对整个行业将有好的发展；第三，根据数据显示，2010年中国私人可投资资产超过73亿，可投资资产在600万以上的高资产家庭人士达到174万户，相对于这个数字，就算香港没到这个数字，在投资市场里面已经很庞大了，这么庞大的个人财富反映中国存在巨大的投资需求，我们放眼未来，会发觉更多的专业投资者会出现，机构投资者的业务也会进一步扩大，为房地产基金发展创造良好的基础。我昨天从伦敦回来，大概两天前的只有和伦敦大学的同学，他本身是亚洲区房地产基金里面管理30多个亿欧罗，和他聊起来，他放在中国房地产的百分比是很低的，他问我对中国整个房地产市场怎么看的时候，我跟他说，主席你觉得伦敦房地产市场比较贵的时候，你发现中国的房地产没有伦敦这么贵，因为香港这边跑去伦敦的时候，觉得伦敦的房地产很便宜，但是我可以跟他说，什么国家房地产投资最好？哪些国家有一定的人口比例，但是这个人口是很勤奋的人口，这是最好投资房地产的，肯定将来是很好的市场。现在全球房地产基金来讲，很多人还没去中国，有一些是风险基金，来中国赚一把就走了，有些人把钱放在房地产里面很长远，可能是10年、20年、30年，他的资金里面还有部分是没有放在中国的，中国过去的发展，在专业的机构里面，包括律师、医生、建筑师、审计师来讲，将来开盘的时候不会把本土的基金排除在外，肯定是海外的基金和中国基金合作，我个人认为，中国未来的房地产基金发展空间很广阔，将会成为房地产板块中融资配置的重要一环。
今天行业存在点问题，例如监管不足、法律需要完善等，但另一方面，房地产基金是充分竞争的行业，银行、信托、公募基金是我们同业的竞争者，房地产基金在将来发展转移的问题，但我个人认为做到专业、规范、项目多元化，是提升自我竞争力最有效的方法。近来三中全会闭幕，将会影响中国未来10年的发展，我相信房地产作为继续推动中国经济的发展，未来房地产基金市场是机会和竞争共同存在的市场，祝大家生意兴隆，再创佳绩，预祝大会成功，谢谢大家！
主持人：谢谢李总的致辞，让我们祝愿新莱源在房地产基金行业百尺竿头更进一步，实现宏图伟业。
金融业和房地产业是深圳的支柱性产业之一，为深圳的高速发展作出了重要贡献。而深圳作为国内房地产私募基金最为活跃的城市之一，成为业界口中的“房地产基金之都”，这有赖于市政府的大力支持。接下来，有请深圳市政府金融发展服务办公室副主任肖志家先生致辞。大家欢迎！
肖志家：我是房地产方面的外行，应邀参加这个很高端的首届房地产基金论坛，确实感到很高兴，我想首先代表金融办对会议的举办表示祝贺，我们会尽我们的力量给一些支持。大家都知道，房地产是经济社会发展一个重要行业，事关国计民生，虽然现在的房价很高，对房地产商也颇有微词，但它确实是非常重要的。在2008年全球金融危机之际，我国房地产总体还是处在平稳的态势，可以说中国经济的长期繁荣与房地产市场的发展有着密切的关系。近年来，随着党的十八大以及三中全会释放的政策信号，包括经济结构的战略调整以后以推进城镇化为重点，坚持走中国特色城镇化道路，这句话蕴含着丰富的含义，应该说为房地产行业的平稳发展创造了很好的空间，在当前中央调控房地产市场平稳发展、实施稳健货币政策的严峻形势下，作为典型的资金密集型产业，地产业的金融化趋势也越加明显，房地产基金也因此应运而生，快速发展，成为一支不可忽视的新生力量。初步统计，2012年全国房地产基金发展迅猛，有近百只基金相继成立，整个地产私募基金规模比上一年翻了一番，达到2000亿左右，这个数量与发达国家地方的金融产品相比，仍然有差距，但应该看到还是具备了相当的规模和基础。未来一段时间随着房地产基金的迅速崛起，国内房地产市场开始进入产融结合，必将在一定程度上改变原来房企资金的来源结构以及房地产开发的传统模式，逐渐成为银行信贷、资本市场融资的有益补充，更好的为加快城镇化、优化城市空间布局、扩大经济内需增长提供保障。深圳作为特区，建立30多年来，应该说深圳的房地产业一直走在前面的前列，涌现了一大批以改革创新立足、充分代表深圳品牌形象的地产企业，在长期贯彻落实国家宏观调控政策的同时，也为深圳的经济建设提供重要支撑。与此同时，深圳作为全国的金融中心城市，本土的股权投资基金发展也十分迅猛，是国内股权投资业的发源地和最活跃的城市之一，据统计，截止到今年9月，我市金融总资产达到5.53万亿，同比增长14%，股权投资企业达到5056家，和去年比，去年是3544，我们将近一个月就新增200家各类股权投资企业。总体看，深圳具备成熟的市场经济环境、雄厚的实体产业支撑和活跃的金融创新氛围，发展包括房地产基金在内的各类股权投资基金、产业基金和并购基金，具备良好的市场基础条件，“十二五”期间深圳处于加快转变经济发展方式，受外部资源的月，提升深圳质量，深圳六大战略新兴产业布局全面展开，特区一体化和前海土地的开发建设，政府加大保障性住房的力度，推进医疗机构等基础设施和民生项目都在部署开建，带来大量的投资需求，因此在这个背景下，打造财富管理中心，是历史上最好的机遇。虽然我们看到深圳的房地产基金发展具备一定条件和优势，我们也看到深圳的房地产基金领域大多数还是本土的企业，外资的股权进入数量略显不足。另一方面，5000多家各类股权投资企业良莠不齐，迫切需要引导规范发展，金融办作为市政府金融服务综合协调部门，我们将始终遵循市场化的方向，不干预市场主体的正常经营，积极引导扶持各类股权投资基金在深创新发展，做大做强。下一步，我们将重点从两个方面推动包括房地产基金在内的各类股权投资基金发展，一是在国际化方面，以当前人民币国际化和投资便利化为契机，继续扩大外商股权投资基金试点，我们已经批准了17家外资股权投资管理机构，积极探索适合地产升级转型的并购基金、对冲积极和天使基金等新型业态，做大做强我市的股权投资行业，与国际金融市场逐步接轨；二是进一步构筑良好的生态环境，积极落实市政府2012年以来出台的支持股权投资基金发展系列政策措施，引导更多业界知名创业投资和股权投资企业落户深圳，形成良好的发展氛围和产业链，巩固提升深圳股权投资基金的中心地位，借此机会，我们欢迎来自海内外的股权投资企业到深圳发展，也希望各位企业家一如既往的关心深圳的行业，给我们提出宝贵建议，我们也希望大家携手共进，把深圳打造成国内股权投资行业的标杆，大家共同发展。最后预祝中国房地产基金年会圆满成功，谢谢各位！
主持人：感谢肖主任的致辞，肖主任再次给我们鼓舞了信心，肖主任包括深圳市政府长期鼓励和扶持房地产私募基金发展，为房地产私募基金的发展提供了许多优惠政策，让我们再次以热烈的掌声感谢肖主任。