新浪财经讯 由深圳市私募基金协会主办的“2013中国房地产基金年会”于11月27日-28日在深圳举办，主题为：大转型时代房地产金融新思维与新挑战。圆桌对话二的主题为：房地产基金的核心竞争力打造。深圳新莱源投资基金管理有限公司懂事常务副总经理刘青女士、德信资本董事长陈义枫先生、长富汇银投资基金管理(北京)有限公司副总裁徐波先生、深圳市同威创业投资有限公司执行董事陈丹雯女士、深圳市时代海纳投资有限公司董事长黄海东先生参加了该会。

　　以下是对话实录：

　　主持人：接下来有请第二组圆桌论坛的嘉宾，第一个问题还是先介绍一下公司。

　　刘  青：我是新莱源公司的，今天很高兴跟各位探讨专业性的问题，新莱源公司在2011年初成立，在初期基本上为股东方做一些资金配置，因为我们做开发的过程中发现单一的资金渠道实际上对地产来讲风险是很大的，因为我们经过了97金融风暴，资金短缺的时刻我们是非常刻骨铭心的，新莱源成立之后，主要的方向是地域好的小型地产商，对项目的定位、成本、营销以及财税管理的辅导，让它达到可以融资的条件，控制相应的管理风险，如果是资质方面不够，我们引进一些代建方和品牌，从整体管理风险，这就是公司基本的情况。

　　陈义枫：我们德信资本是深圳本地的企业，年头比较长，2000年成立的公司，今年是第13年，我们公司进入地产算是业内最早的之一，我们公司的特点，一方面是地产基金和财富管理两手抓，有一定的自主发行能力，能承接比较大金额的项目投资，这点现在已经初见成效，再一个我们已经走出深圳，会在北上广深设立分支机构，我们这两年发展不错，在业内清科排名能排前十，有待大家继续支持。

　　徐  波：大家好！非常荣幸能到我的故乡，我是深圳人，来到这里非常亲切。我们成立于今年3月份，因为得到股东的支持，发展比较快，在这个行业里面我们虽然比较年轻，但团队还是比较老。

　　陈丹雯：深圳同威创投成立于08年，主要以创投和VC为主，本着靳主席综合发展的方向，公司在12年进入地产领域，更多的是专注于创新型的产业地产，像深圳一些城市更新的互联网园区项目的介入，公司这两年在投资产业领域也投资四个项目，应该说属于新进入的新兵，所以我也很希望在这个平台向大家更多的学习。

　　黄海东：大家好！我是时代海纳黄海东，今天很高兴参加这个论坛，时代海纳的形成是源于我们和一些中小型地产开发商长期保有非常好的关系，在发展过程中发现有一些比较好的投资机会，我们主要做三个方面的投资工作，一个是会参与一些地产开发商的股权投资，以PE的方式做中小地产企业的股东，因为双方进行资源的互补，能更好的做更多项目。第二块是提供资金共同投资到一些省会一线城市的社区商业和住宅开发，主要是以城镇化的大趋势作为投资理念；第三方面是刚才提到并购的投资机会，我们也会择机寻找一些以股权方式获得地块包括城市更新的项目，主要是这三方面的工作。

　　主持人：徐总能不能谈一下目前房地产基金募集的欢迎，特别是在LP和GP该如何进行相互的选择？

　　徐  波：投资人更多考虑的是收益率和回报期，其次是产品的形式，我们做很多产品能把税避掉，我们主要做的事情是直销为主，因为我们有一个在业内排名比较考前的团队，给投资人带来真正稳健的回报。从三方市场来看，客观讲三方市场卖基金的并不是很多，直接卖得很好的，客观讲不是那么多，像陈总这样的团队，我觉得是我们做基金很羡慕的事情。

　　主持人：目前国内房地产私募基金专注投项目，但是退出方式相对还是比较单一的，刘总能不能谈一下未来我国房地产基金退出的主流形式您觉得会是怎么样的？另外房地产投资信托基金，什么时候能放开监管？

　　刘  青：先说第一个问题，我们做房地产基金，首先要了解房地产项目，退出一定要看到销售，如果看不到销售，是不安全的，有的项目资金是分段的，比如开始是股权融资，中期有较低价的部分，后期是开发建设的部分，假如只做前端，一定要把中端和后端相好，我们的原则是要看到销售，这样的话才觉得项目是安全的，因为我觉得跟PE不一样，一定要一个项目一个项目看、一个项目一个项目做，从头到尾是安全的，才是真正为投资者负责。我们也做了一些项目引进了一些外资去投真正的股权，但是外资基金要求也是很简单的，不是一个项目要很暴利的要求，比如说主要看中销售净利率，看中内部报酬率，中途销售的时候可以退出，在项目的运作过程中是完全封闭管理的，钱是离不开项目的，有钱怎么办？就视同他是股东，按比例退出，对一个项目，自己是股东，把项目从头到尾管完是比较安全、常用的退出方式。

　　主持人：房地产投资信托基金，您觉得什么时候会放开监管？

　　刘  青：其实我们特别欢迎监管，市场一定要有序，市场是没有规则的，大家的营商环境得不到保障，良莠不齐的个体就会出现干扰，整个行业都是自律的，每个公司应该都是比较好做的，我是赞成适度的监管，政府别乱管，现在三中全会看到还是以市场管理为主。

　　主持人：更加市场化。

　　刘  青：对，更加市场化，退出行政管理，我们已经看不到大起大落行政调控的东西出来，从房地产商、金融行业，我觉得每个人都是很害怕大起大落的行政监管状况。现在来讲，有序的管理是必要的。

　　主持人：未来的监管不会那么极端。

　　刘  青：我相信不是很极端的，市场化给予中国的灵活性。

　　主持人：非常感谢五位给我们带来精彩的发言，相信通过他们的讲解，我们对房地产基金有了更多深层次的了解，相信投资者选择投资标的的时候心里更加有底气。