新浪财经讯 由深圳市私募基金协会主办的“2013中国房地产基金年会”于11月27日-28日在深圳举办，主题为：大转型时代房地产金融新思维与新挑战。圆桌对话一的主题为：房地产金融新思维。盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司CEO李万明先生、河山资本联合创始人、合伙人黄锐先生、星浩资本基金管理部总经理周芝豫先生、汇联金融服务控股有限公司房地产基金部总经理李山博先生、嘉实地产投资(香港)有限公司行政总裁任荣先生参加了该会。

　　以下是对话实录：

　　主持人：接下来是房地产基金圆桌论坛环节，我们有请第一组对话嘉宾，他们是：盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司CEO李万明先生；河山资本联合创始人、合伙人黄锐先生；星浩资本基金管理部总经理周芝豫先生、汇联金融服务控股有限公司房地产基金部总经理李山博先生、嘉实地产投资(香港)有限公司行政总裁任荣先生。

　　这一个环节的主要议题是房地产金融新思维，首先有请台上的五位嘉宾介绍一下贵公司，让大家对公司都有一个了解。

　　李万明：大家好！很高兴来到深圳跟大家一起交流，深圳一直是我很向往的地方，我20年前就在这边工作过，最近在北京做盛世神州房地产基金，也有几个深圳的朋友参与投资，能有这么多机会和这么多人的场合跟大家沟通，是第一次，盛世神州基金意识到作为中国新型的房地产投资基金行业，信任问题有所欠缺，所以我们发起人不像有些基金只是少量的职业经理人，我们的股东有几大房地产公司一起发起成立的，股东规模比较大、信誉比较好，管理的也比较规范，决策也很科学，这三年多取得了不错的发展，也感谢大家的支持，特别希望通过大家在一起的交流、探讨，使得房地产基金做得更加规范，所以我们也发起了全国房地产基金联盟，我们董事长担任首任联盟的会长，特别希望有机会和大家共同把这个行业做好，越做越大。

　　黄  锐：第一次有机会来深圳参加这么大隆重的会议，谢谢主办方和承办方。河山资本实际是国内一个独立第三方成立的基金，2009年成立的，主要三个合伙人，我原来在外资地产基金，我另外两个合伙人是投行，我们出来还是相信房地产要靠本地进行投资，而且相信价值投资，我们这四年来一个是资源整合，另外是加强自己的投资管理，到目前为止有两只基金退出，今年会有比较好的投资机会。

　　主持人：谢谢黄总，相信价值投资也是很稳健的。接下来有请周总介绍一下星浩资本。

　　周芝豫：星浩资本的核心团队主要来自一个深圳的地产上市公司，所以对深圳是蛮有感情的，星浩资本成立在2010年，也就是地产基金的元年，我们这个基金和一般的投资基金不一样，我们自己是做开发的，我们自己定义为开发基金，具有房地产开发和商业管理能力的一家基金，主要做城市综合体的投资，第一期大概37个亿，第二期19个亿，现在是第三期，已经募了10个亿，现在管理大概66个亿，我们这个基金主要有两个特色，整个66亿规模里面有130多个投资人，我们是自己做开发出身，所有的基金都是自己管理、自己向政府拿地、自己开发，之前我们的团队开发过18个项目，600万平米，平均收益大概达到45左右，但是这是02年到10年，市场比较好，创立星浩之后目前拿了6块地，将近300万平米，目前正在做开发。

　　主持人：非常感谢周总。李总能不能介绍一下汇联金融？

　　李山博：汇联金融控股是国内目前金融服务在香港上市的第二家，目前来讲金融服务只有两家在香港上市，我们房地产基金主要是在内地和深圳，一线城市和二线城市，省会城市和各省第二大城市，我们注重的是投后管理，我们承担投后管理的顾问，给企业做担保。

　　主持人：有请任总帮我们介绍一下嘉实地产。

　　任  荣：今天很高兴有这个机会能够到论坛上，非常荣幸能够被深圳私募协会颁发给我们奖项，我们感到很荣幸，我在嘉实地产投资任职，我们做这行已经做了8年，我们一直做的是美元基金这部分，过去做了4只，这个团队现在也开始关注人民币这部分的市场，现在也在做一些人民币的业务，我看这个市场确实是欣欣向荣，看到今天这个论坛的主题是大转型时代房地产金融新思维，说明主办方对市场未来的方向也是很关注的，今天很高兴和专家们一起讨论。

　　主持人：非常感谢五位的介绍，刚才对五位的公司有一个了解，而且介绍了团队的定位以及投资的方向，接下来也有很多问题要和各位展开讨论，目前的房地产美元基金还有股权、债券、夹层投资各行其道，目前你们认为中国房地产基金面临怎样的机遇？未来的前景和趋势是怎样的？

　　李万明：房地产基金经历过两个阶段，一个是原来外资的阶段，多半是作为房地产开发参与的，第二个阶段是前几年房地产开发商资金非常紧张，银行和信托受到控制的时候，这种情况下，本土房地产基金以债为主，其实从今年开始，我认为终于走向正道了，房地产基金最好是介于债和股之间，既有比较低的保底收益，同时分享比较好的股权收益，我们认为是夹层投资的范畴，这个不像开发商承担那么大的风向，让投资人更加放心，同时又不像偏债类只是很好钱的挣取，也能分享房地产发展的成果，我个人认为比较正统、比较长远的房地产基金发展形势和机遇应该是做夹层投资。

　　主持人：觉得是稳健的投资品种？

　　李万明：因为个体投资人、机构投资人，尤其是像社保基金、保险基金是要追求稳定的，一点没有保底，完全由房地产的利润获取收益，这个困难是比较大的，或者说投资人是不大愿意的，还是稳健基金博取高收益，显然不可能像开发商一样博取，因为没有承担那么大的风险，相应的收益偏低一些。

　　主持人：谢谢李总，黄总的观点是怎样的？

　　黄  锐：我同意李总的观点，真正了解中国房地产市场的还是在座的各位，所以我们相信未来有很大的前景，因为过去偏债的比较多，以后我觉得主动的管理能够带来价值，比如在细分领域会有很多投资的机会，回报率远高于住宅。

　　主持人：未来拓展的空间也是很大。

　　黄  锐：现在很多是机会型，要求高回报，有可能三年就出，慢慢会出现带来价值，再往后是保险资金进入，还会是长期持有型的基金，是未来越来越大的市场。

　　主持人：现在处于比较稳健的阶段，可能未来品种会更加的多元化。

　　黄  锐：没错，创造更多的地产金融产品。

　　主持人：周总谈一下您的观点。

　　周芝豫：因为房地产基金还是基于房地产市场的发展，包括财富市场的发展，房地产市场我们是非常看好，因为它是技术性的资产，各个行业都需要；第二，房地产的利润率相比其他行业的利润都很高；第三，大家对资产非常熟悉，比如我们公司大概130个投资人是来自于各个行业的企业家，他们唯一能够聚焦在一块的就是房地产行业，所以我们觉得房地产基金前景是非常看好的。房地产基金里面，债券的投资我认为是大多数，等会儿我会解释一下原因，其次是少量的股权，中国的信用环境不支持股权投资大量的存在，这是我对房地产基金的看法。

　　主持人：谢谢周总。李总谈一下您的观点。

　　李山博：我个人观点认为房地产基金目前是刚刚在国内见雏形，第二是因为政策的调控让它加快了出现，它仅仅是补充经营系统的工具，这个工具是来源于民间的理财，所以我相信它未来的空间非常大。我认为刚才几位专家说的股+债还是债+股，我个人认为股是有信用的，你有信用才能存在，还是需要提高契约精神，你跟万科合作，万科现在也有股+债，为什么愿意跟万科合作？是因为你相信他。市场未来真正的发展，会有真正的股+债，这需要一段过程。

　　主持人：有一个健康发展的过程才会诞生。最后有请任总谈一下您的看法。

　　任  荣：我觉得国内房地产基金一说起来，通常都是跟债务有关，而且现在的基金不管是以什么名字，实际都是稳健型、保底型、债务固定收益型、上不封顶为特征，这个很奇怪，海外每只基金募集的95%来自于海外投资人，我们做了8年，很少看到市场有这样的现象，我们作为所谓的基金管理人，更大程度上是服务商，是投行在为开发商服务，但是我们的钱又来自于LP，因为我们作为服务商，忠诚度应该是对着开发商，而不应该在意投资人的风险，可以吗？我们基金管理人管的是基金，管的是背后这些投资人的资金，而我们不是一个投行的概念，拜托你，把钱给你，多给一些费，给你玩资产负债表的游戏，多少有点收益，咱们就合作吧。我觉得现在很奇怪，也可能未来会变，也有一句话是纯债是有意义的，市场支持这个结构，可能有它存在的价值，对我的理解来说，基金的投资人或者管理人第一要素是项目的拥有者，换句话说你是风险的拥有者，你要勇于承担风险，这个风险是我认定的，应该在未来承受，而不是一股脑的交给开发商，这种勇气是基金管理人必需的，因为跟投资人投资属性和风险认知度是结合起来的，投资人要投资没风险的产品，自然会找没风险的产品。基金第二属性是资产管理人，要懂资产，不光是懂信用、结构化来决定投资的项目，必须要懂资产，他知道商场应该租给谁，应该创造什么样租金的回报，这是两个很重要的属性，中国的房地产基金很有可能回到国际上通行的房地产基金概念。

　　主持人：现在还是初步的阶段，相信这个队伍未来会更加的职业化或者是更健康的投资理念。接下来想请李总谈一下您对于房地产并购基金的看法。

　　李万明：在中国法律不是很健全，有些隐藏的问题比较多的情况下，要避开风险，必须锻炼很强的能力，这是第一点。第二点，并购之后还要靠经营管理能力去提升价值、挖掘价值，所以相对来说后续的收益和利润的情况可能会不确定的因素更多一些，我相信在现在的调控形势下，确实有这些机会，我们也分析过很多项目，但是有些项目确实没法做，风险太大，曾经我们参与过一个北京的项目，算是比较成功，法院拍卖的东西，居然买下之后后续手续花了两年才办完，这就是并购项目的风险。当然，能够解决还是好事，这是我们之前有判断的，但是确实没想到会拖这么久。如果真正的能够承担很大的风险，为了博取高收益，并购的业务还是可以做的，但对于我们公司来说不会是主要业务。

　　主持人：并购过程中风控能力要很强。

　　李万明：判断能力，还有经营挖掘能力。

　　主持人：有机遇，同时伴随一定的风险。房地产基金在运作过程当中也可能会存在哪些风险，该如何来控制？李总能不能谈一下您的观点？

　　李山博：实际上我个人认为首先做房地产、做金融，做任何行业，最高端的都是跟金融有关系，房地产目前是我们国家收益最高，可以说是经济支柱，做大做强一定跟资本有联系，做基金服务者，不是单单的懂房地产、法律、合约、风险，主要是分析企业的风险。现在大家都在做房地产基金，无非是两头，一个是企业的资质，像万科，在西藏拿地，也有人愿意发基金，一个深圳资源有限，这是大的方向，区域和企业资质的判断。另外一个，现在真正做基金的还是被银行抛弃或者信托服务不上的，红线政策限制的中小企业或者是一些区域金融环境不是很发达的地区，这些企业往往因为金融政策调控以后，没有正常的工具去满足它，因为房地产包括各个行业都是在没有钱的时候去找钱，真正的企业、真正的资本运作是有钱的时候要找更多的钱，等别人没钱的时候你才能有钱。作为一个房企，很多金融系统的工具应该是并用的，对一个健康的企业来讲，是综合成本，各种金融工具并用。对基金公司来讲，衡量标准更高了，不能光懂金融，不能光懂地产，不能光懂资产，尤其跟一些中小企业的合作，本身企业的机制是很不完善的，甚至财务都不是完善的，项目又很好，怎么去满足它？所以汇联在这块注重的是投后管理，愿意为信托、银行、企业资料的真实以及投后资金的投放和运营过程做担保，我们这种做事在一些金融系统里面是比较健康的，所以我们注重的是项目，大公司注重公司的信誉，小公司注重项目，目前我认为国内做股的话，很少，对中小企业来讲，还是以债为主，我们目前做的方式非常灵活，因为国家限制，我们国内的发展是蛮有意思的，钱都在银行，非标产品基本经不过银行的审批，政策压制下房地产基金的变形，我个人认为真正的房地产基金，像刚才任总讲的是国外健康的发展，是委托管理的，跟金融机构没有关系，甚至是直接发行的，我相信未来是在拼投后管理，实际上大家可以理解成拉郎配，你信我，我可以让你赚钱，我投资你的项目可以让你升值，世界上最大的拉郎配就是投行，我个人是这样理解的，只是他有牌照而已。房地产基金目前在春秋战国，我个人是这样理解，讲规矩的，不讲规矩的，给客户承诺30、40、20的都有，我不知道发展商假如崩盘，拿什么还？没有健康的运营机制，我个人认为健康的、性价比合理的，是你能承担或者收益能达到你的要求，最终要回归到对项目的分析、企业的研判、市场的研判、投资人的负责，这些融为一体，我认为是投后管理，有多大投后管理的能力，就把市场做多大，现在我们汇联做这块，不求激进，只求稳，一单都损失不起，损失一单就牺牲了，不可能再做了。

　　主持人：能听出来特别注重信誉。

　　李山博：我们注重的是投后管理。

　　主持人：其实从海外市场来看，地产私募基金占地产开发的比重达到60%—70%，在房地产基金发展的过程当中，也哪些国际经验是可以给我们借鉴的？我们知道嘉实地产有部分海外的背景，任总能不能跟我们分享一下？

　　任  荣：这个真的很难，20年前当我做拉郎配的行业，那时候很有意思，我们到中国出差的时候，当时的本土投资人几乎为零，当时在国内不管是做债务市场的产品还是做短期的贸易融资还是放中长期的贷款，当时问的第一个问题是有办法IPO吗？宝钢也好，中信也好，银行也好，当时就是这样的情况，真正的本土资本出来，我注意到是05年，那时候开始出现一些所谓的类似民间放贷信托公司的资本，但是从05年到现在，只不过短短7、8年的时间，市场发展速度之迅猛，说明了很多问题，而且投资人的复杂性、对风险的把控，确实是进步速度非常快，时间是很短的。回到您刚刚谈的问题，海外的投资人为什么要投地产或者中国地产？中国地产在海外基金的投资收益中，很多人误解认为我们的收益很高，我们这里的收益并不高，而且风险大家可以自己判断，我们当时投德国的住宅类产品，加上杠杆以后挣13—14是没有问题的，但那个市场的政策风险以及宏观风险和这个市场是完全不一样的，当然大家可以说13、14不高，和中国20的收益相比不高，其实20的收益对海外基金而言，有几家拿到了？住宅，整个资产包而言，还没有达到20的收益，在同一个时期而言，大概做到23—25的回报，这个市场的收益并不是最高，风险最低的，为什么有很多投资人跟我们投资？第一是资产分散化，投资中国是因为中国的基金，而地产只是它的一部分，投资中国或者说跟人民币多少有点沾边，恐怕是他们投资我们的一个重要因素，资产负债表不能把全国的钱放在一个篮子里，所以中国发展经济的比重在稍微增加。第二是因为投资房地产的基金在整个资产分布中起到减振器的作用，不一定是发动机，当股票、债券、期货市场波动越来越加剧的时候，房地产私募投资似乎产生绝对回报，上不过股市，下不过股市或者债市，因此在资产负债表里面需要一项减振器的作用，他们有自己的算法，有自己分布的逻辑，我们只是它中间一个配菜的零部件而已，因此海外基金或者海外投资人在配合过程中，我注意国内投资人跟他们说我们回报最高，这不是他们想要的东西，他们投资中国的房地产到底要得到什么？最后我补充一点，在国外养老金资产分布中，全球房地产比重大概是8—12左右，没有巨大的比例，因为它不是把这个当做逐利的部分，而是当做减振器的部分，8—12分配到中国，变成更小的一部分，也反映了他们对市场风险的担心，他不得不投，但是不会投太大的比例。

　　主持人：鸡蛋千万不要放在一个篮子里面，可以降低风险。嘉实接下来投资的重点放在哪里？

　　任  荣：我们现在没有投资海外房地产的想法，房地产的风险在任何一个市场都是比较高的行业，中国的房地产我们做了8年，还真是小学生的感觉，这个市场上还没有真正学懂学透，中国的房地产整个价值据报道是世界上第二位，在美国之后，但这个数字非常恐怖，很多人说是泡沫，美国的房地产发展了60年，如果今天在中国的房地产好好学习很一段时间，我相信前景会很大，现在不应该把我们的利益放在投资人的利益之前说怎么赚钱，李总说的投行概念是有所改变的，因为我们要承担风险，你懂不懂这个风险，能不能承担这个风险，拿着中国人的钱到处跑，到处赚钱，对我们来说，暂时达不到这个水平，而这个市场本身我们还仅仅是小学生，这个市场前景很大。

　　主持人：现在是小学生义务教育的时候，应该学费不高吧？

　　任  荣：我们4只美元的基金，跨时8年，今年是第8年，非常幸运我们现在还没有一个项目出问题，但中间每一个项目所经过的危机其实可以写一本书，能够取得18、20左右长期的回报，对我来说已经是很幸运了，中间很大一部分还是归于感恩，团队在里面起到很大作用，但不是唯一的作用。

　　主持人：对于未来房地产的发展您怎么看？

　　任  荣：机构化，今天在专家面前，不要多说了，我觉得这个市场一定会向国际市场更加流行的模式发展，更加会向机构化方向发展，过去所谓的融资或者开发商的模式，我想会出现多元化的发展。

　　主持人：比如说今天房地产基金就是机构的诞生。李总能不能谈一下对于未来中国房地产的发展，您是怎么看的？

　　李万明：中国房地产经过这么多年调控，应该说把一部分泡沫挤掉了，要感谢调控，不能说调控没有作用，应该可以看到有些城市已经比较严重的泡沫，主要是供应量过大，房屋拥有者太多，炒买炒卖的行为太多，这些城市也有下降3、40%，但是总体来看，中国的房地产还是前景会健康平稳的发展，所以我们选择项目的时候要考虑城市、考虑区位。

　　主持人：一线、二线还是三线？

　　李万明：都有机会，但是有些城市可能前几年供应太多，房价太高，要谨慎，比如说两年前曾经差一点投资一个鄂尔多斯的项目，我们及时刹车没投。大家知道温州，前年我去过一次，当时已经出现了一些不好的现象，也有报道说还有一些城市敲警钟，相信是会有的，我们做房地产基金最大的特点是我们能够在众多的城市、众多的项目中挑选出比较稳健的项目、比较安全的项目，然后去投资，但是作为房地产行业有这种现象并不意味着房地产基金就不好做，其实还是有很多机会，因为再有下跌、再有泡沫，实际销售还是有的，很多城市刚性需求量还是比较大，所以相对来说房地产开发还有利润，作为房地产基金投资，也能分一杯羹，我相信正如大家所说的，房地产开发行业由黄金期进入白银期，例如不再是暴利，而是平稳的利润，但是作为房地产基金，应该说迎来了黄金发展期，有两个方面的原因，第一方面是原来众多资金只信赖银行，现在已经逐渐直接投向房地产基金，当然也包括其他基金，愿意承担风险，交给专业的投资管理者去管理，这是一个方面。第二个方面，保险资金已经迈出了一些步伐，实际上社保基金业在尝试这个方向，当然还有众多其他的各种资金都需要有一个安全稳定的投资渠道，所以我赞成任总说的，未来还会是机构化的成分占相当的分量，也就是说房地产基金管理者的资金来源会更加多元化、更加完善，这样的话，房地产基金的发展还会迎来好的黄金期。

　　主持人：谢谢您的分享，给了大家很多的鼓舞和信心。新型城镇化是新一届政府的重点方向之一，在公司的发展战略上，一线城市和二三线城市哪些地方会更有机会？黄总能不能给我们谈一下？

　　黄  锐：刚才李总提到买住宅还是自住为主，对我们来说还看成是未来的产业怎么样，人口会不会流到这个城市，目前还是比较大的城市，三四线很少。其实在我们来看，我们还是培养了一些自己的管理能力，比如我们投了一个团队做写字楼管理，在一线城市，我们在北京甚至把洗浴中心改成写字楼，可以重新创造一些价值，对于一线城市消费升级、服务业升级，还有商业的细分领域，举个例子，仓储物流，消费升级之后，百货等很多产品都搬到仓库里，直接送到你们家，对仓储的需求非常大，同时有个瓶颈，这个回报率看起来也是很好的。再比如说购物中心盖的太多，暂时供大于求，没那么多的品牌可以去填满，我们关注一些社区商业，让居住在这儿的老百姓更加宜居，更加方便，这其实有很大的前景。

　　主持人：你们的侧重点还不太一样。

　　黄  锐：不太一样。

　　主持人：周总能不能谈一下？

　　周芝豫：我们是一二线为主，房地产是空间的供应商，比如里面装的是工厂，就是工业或者是商家的就是商业，居民的就是住宅，这里面的内容决定了这个空间的价值，比如说以住宅为主，这个空间1平米都是农民，可能是工人，如果是金融人士，价值会不一样，所以我们在选址的时候主要看内容，比如一二线城市，非常看好上海，上海经济的结构、从业人员的收入，假设都有1000万人口，这个地方会偏高，这是第一点；第二，一二线城市的土地供应比较刚性，以上海为例，现在拿的地都是在中环附近，平均10公里半径一个圆，这里面开发的楼盘非常好，政府想出让土地，出让不了，必须要拆迁，就像香港一样，每年出售土地，但是三四线城市或者更低级别的城市土地供应是东西南北全部可以供应，这个是财政的原因或者税收的原因，更开发，所以那个市场是无法控制的，所以我们宁愿选择一二线市场，需求旺盛、供应被控制。另外，开发商资源不同，如果我们进入一个三线市场，一定是标杆项目，比较好的消费吸引到项目里，但这不代表所有的开发商都能做到，所以开发商的素质不一样，也可能导致选址不同，但总的来看，需求旺盛、供应被控制的市场。

　　主持人：前面李总谈了公司在项目的选择上更多是对企业的研究，你们会不会考虑到房地产市场的政策环境、未来发展的趋势，这些应该也会做研判吧？

　　李山博：做房地产基金的不可能不研究房地产市场的发展和趋势，其实众所周知，房地产目前是我们的经济支柱，目前也没有第二个产业能取代，全民、金融、就业、政府都围绕这个蛋糕，大家想想它总有做完的那一天。对市场的发展，我个人是这样认为的，全民都关注的可能是房价，认为它偏高，实际上什么价格不高？都没有去分析这个问题。这届政府提到了城镇化，为什么现在提？过去怎么不提？城镇化是以点带面，过去发展中心城市、二线城市，现在因为中心城市、二线城市的发展带动了交通、配套、物流以及国家目前劳动力结构发生了重大的变化，人员不再向一线城市拥挤。

　　主持人：是不是说明您更看好二三线城市？

　　李山博：不是，城镇化是很大的概念，结构化产业，产业带动空间的发展，比如说我个人认为现在很多劳工不再来深圳，不再去一线城市，为什么？这个城市已经不需要他了，大家知道深圳以前的三来一补企业赶到东莞去了，东莞发展不下去，回老家去了。配套、医疗、教育在依县为单位或者依镇为单位布局，最终我认为房地产基金真正发展是跟行业，大家不要以为房地产基金跟地产有关系，是跟产业绑在一起。

　　主持人：最后还有一个问题，请五位用简短的词来概括一下你们的建议，大家对房地产基金的规范运营和政策监管方面有没有一些什么样的建议？

　　李万明：不要乱集资，投后管理要谨慎，要认真对待，绝对不能辜负了投资人。

　　黄  锐：大的方向是什么是合格投资人，另外是怎么程序来选择合格的基金管理人。

　　周芝豫：我觉得现在的监管已经足够了，不需要增加新的监管，主要是执行，就像刚才您说的，比如说非法集资，只要执行好就行了，比如银监会监管信托，证监会搞券商，合伙企业法就管合伙企业，这已经非常足够了，应该给私募基金更多的灵活性，否则它就没有生存基础了，要更私募更大的空间，让它更加贴近市场、反映市场，私募才能发展起来。

　　李山博：我们汇联是有一个愿景，做最有影响力的房地产基金管理机构，那么一定是注重投后管理，投后管理这个概念很大，一定是注重风险，风险大家不要理解是项目，还有管理，有钱有项目，管理不好，一样失败。

　　任  荣：私募行业本身崇尚的是自由、企业家精神和风险承担的精神，政策越透明越清晰越好，让行业自己决定，和市场一起成长，而不是政府告诉他应该怎么做，如果你这么做，不如保收益就完了，这是它的精神。

　　主持人：非常感谢五位的精彩发言，这个环节的讨论就到这里，非常感谢五位！