新浪财经讯 由深圳市私募基金协会主办的“2013中国房地产基金年会”于11月27日-28日在深圳举办，主题为：大转型时代房地产金融新思维与新挑战。深圳新莱源投资基金管理有限公司懂事常务副总经理刘青认为，做房地产基金，首先要了解房地产项目，退出一定要看到销售，如果看不到销售，是不安全的。

　　以下为嘉宾发言实录：

　　主持人：目前国内房地产私募基金专注投项目，但是退出方式相对还是比较单一的，刘总能不能谈一下未来我国房地产基金退出的主流形式您觉得会是怎么样的？另外房地产投资信托基金，什么时候能放开监管？

　　刘  青：先说第一个问题，我们做房地产基金，首先要了解房地产项目，退出一定要看到销售，如果看不到销售，是不安全的，有的项目资金是分段的，比如开始是股权融资，中期有较低价的部分，后期是开发建设的部分，假如只做前端，一定要把中端和后端相好，我们的原则是要看到销售，这样的话才觉得项目是安全的，因为我觉得跟PE不一样，一定要一个项目一个项目看、一个项目一个项目做，从头到尾是安全的，才是真正为投资者负责。

　　我们也做了一些项目引进了一些外资去投真正的股权，但是外资基金要求也是很简单的，不是一个项目要很暴利的要求，比如说主要看中销售净利率，看中内部报酬率，中途销售的时候可以退出，在项目的运作过程中是完全封闭管理的，钱是离不开项目的，有钱怎么办？就视同他是股东，按比例退出，对一个项目，自己是股东，把项目从头到尾管完是比较安全、常用的退出方式。

　　其实我们特别欢迎监管，市场一定要有序，市场是没有规则的，大家的营商环境得不到保障，良莠不齐的个体就会出现干扰，整个行业都是自律的，每个公司应该都是比较好做的，我是赞成适度的监管，政府别乱管，现在三中全会看到还是以市场管理为主。