“2013中国城镇化与企业家论坛”于8月10日在北京举行。上图为平行会议三：城镇化新型商业模式。(图片来源：新浪财经)

　　新浪财经讯 “2013中国城镇化与企业家论坛”于8月10日在北京举行。上图为平行会议三：城镇化新型商业模式。

　　以下为论坛实录：

　　主持人：关于城镇化新型商业模式我们心中肯定还有更多的想法和思考，和大家一起分享。下面有请以下嘉宾上台跟大家一起探讨，有请：北京富达尔城市发展研究院院长刘世能，中国中小商业企业协会副会长赵晨鸣，碧桂园集团副总裁何锦超，中英生态城市和和绿色建筑工作组联席主席杨威。

　　各位专家、老总下午好，我刚才仔细看了一下，咱们嘉宾组的搭配非常好，既有规划院的院长，又有地产的老板，还有搞文体产业老总，同时也有商业网点建设的会长，等会儿我们一合计，我们一讨论的话，一个新型的城镇化就出炉了。我们准备用一个小时左右的时间探讨新城城镇化背景下的商业模式。今天的讨论从宏观到微观，城镇化的建设离不开规划，我们先问刘院长，您先给大家介绍一下什么是新型的城镇化？在新形城镇化的建设过程中，除了建房子、修路这些硬的规划，是不是还需要软的规划？

　　刘世能：我个人认为新型城镇化关键是六点，一个是城乡统筹，二是业城融合，三是要产业支撑，四是要服务均等，五是人文关怀，六是生态节碳。我觉得要体现这几点，绝对不能是简单的重复，而是要结合这几点。

　　要结合这几点，关键是要转型。原来的规划是硬规划，不是软规划，注重建设、忽视规划，注重经济、忽视社会服务、忽视民生的改善、忽视发展方式的转变，这些问题都应该改变。

　　主持人：谢谢，刘院长给我们指出了城镇化的光明之路，要从硬规划、软规划两个方面入手。下面问一下碧桂园的何总，作为品牌房企以什么样的商业模式才能实现企业和居者的双赢？因为我们知道碧桂园配套先行，推进了一些区域的城镇化配套改造，非常不错，怎么在软的方面进行一些配套的服务。

　　何锦超：可能在座的很多人都注意到，在中国的一些中心城市很难看到碧桂园的招牌，因为碧桂园在20年经营的过程中，一直都是走城乡结合部的开发模式，所以在北京、在上海、在广州、在深圳都看不到有碧桂园的楼盘。但是在这些中心城市的周边甚至是在第三、四线城市里面，碧桂园在全国有很多楼盘。

　　那么为什么一直以来我们都没有进城呢？简单说就是不进城。第一，起源于我们碧桂园总部是在顺德，也是在城乡结合部，我们诞生就在城乡结合部。可能我们由于这样的起源也尝到了甜头，所以20年来一直都沿用这种开发模式。但是也不是绝对的，所以近几年碧桂园整个经营方针、开发理念也发生了一些变化，甚至也在琢磨，在媒体上会看到好像你不进入商业地产，都算不上大企业。所以我们也在琢磨，我们是不是也要进入商业地产。到现在为止，我们还没有一个很大规模的或者很明显的商业地产的项目。为什么这样呢？因为我们开发一直都是在走城乡结合部，我们的楼盘一般都是规模非常大，都是大型的社区。现在在广州的凤凰城是在广州城的外围建设的一个大楼盘，现在已经住了十万人。我们现在在南京附近建设的楼盘，将来也是过十万人的居住社区，其实也是一个城镇。但是我们也是这样思考的，我们建这些房子真的是给农民进城住的吗？真的农民变成居民以后，会住上我们这些房子吗？我们也坦诚地说，不可能。商品房不可能为农民变成居民提供居住，但是我们会在我们的社区里面做很多配套，我们会有酒店，也会有商业，但是我们原来的理念基本上都是为社区服务。

　　我们有一个好的现象是，我们的项目都在城乡结合部，既关照到城市，城市居住条件拥挤、房价高，反过来他到边缘去，虽然有一定的距离，但是他还可以接受上下班的距离，房价又低，城市里的居民会买碧桂园的房子。另外在农村里面也有一些先富裕起来的农民，他也希望过上城市人的生活方式，所以也有部分农民，他是农民的身份，但是他已经不耕田了，早就已经做别的生意了，他也会买碧桂园的房子。所以我们在城乡结合部里会有两面都关照到的情况。

　　在城镇化的进程里面我们也确实关注我们能做些什么工作。碧桂园的房价在很多大型房企里面大家都看到我们的房价不算很高，但是农民一家三口，三亩地的地价补偿回来也买不来一套商品房，所以这些问题是给政府需要思考的。第一，城镇化肯定不是我们房企作为供应商去供应房子，是不可能的。但是也离不开我们的带动，比如房企除了服务社区之外，我们也会做一些大型的商业项目，除了满足社区的需求之外，我们现在也越来越注意把我们的商业网点辐射到整个城镇。另外，我们在开发里面也逐步地总结了一些经验，过去我们一个大楼盘把商业都遍地开花，搞了好几个超市在社区里面，但是都发现不是很成功，为什么呢？因为一个超市要运行下去，必须要有足够的客源。所以现在我们的开发模式大家又发现我们开始搞集中商业。

　　主持人：咱们那里住了那么多人，超市还经营不下去？

　　何锦超：分散就很难，比如我们总部四平方公里，我们以前布置了好几个会所、好多商业，最后真正搞得好、真正能够生存得好好的就是一家，但是在其他地方还有一些零售，比如7-11，很多小店铺。但是搞集中的综合性的商业就不行。

　　主持人：你理想的城镇化，这些房子应该是卖给谁的？

　　何锦超：对房企来说，商品房我觉得我们在商言商，肯定谁有钱来买，我们就卖给谁。但是我们分析，我把土地征了，一家有三亩地，拿了补偿款，买不到一套商品房，这在目前是个事实。我们碧桂园的房价，前几天我们年中的年报出来了，因为我们在香港上市，形势非常好。我们同比增长了60%。但是我们一看营业额跟销售面积一比，我们也就是五六千一平米的房价。对北京来说，连地价都不止，刚才有嘉宾讲到地价都9900多了。我们的征地款，农民拿的一些补偿，都买不到一套商品房，所以我们一直也在困惑这个事，我们能为城镇化做些什么工作。所以我们现在的商业布点，我们会做大商业，目标很明确了，不但只是为我们社区服务，也会将来在我们周边一起成长起来的城镇，我们也为他们提供服务。

　　主持人：谢谢何总的分享。下面我想问一下杨威女士，你认为新城城镇化背景下，哪种商业模式比较适合低碳、节能减排的绿色建筑的要求？

　　杨威：我想首先讲一下城镇化，因为今天大家都在讲新型的城镇化是应该以人为本的，但是我想问一个问题，这些人是从哪里来的？大家说是从农村人口转为城市人口。但是我做了一个简单的估计，把咱们中国这些大中城市的城市规划，所有的20、30年的城市规划人口加在一起，是咱们中国实际人口的两倍。所以有时候城市的规划有很多盲目性和过于超前性。我们在规划时可能没有做过特别认真的社会经济学的分析，我们的产业优势是什么，交通优势是什么，我们的人是怎么转化的，他是怎么从农业人口转化成为一个产业工人，这么一个结构。

　　而且我认为现在中国大中城市的发展模式和规划模式是非常不适合中小城市和城镇化的模式的，如果简单的只是把大城市的模式拷贝到小城市，会把中国所有的小城市都毁掉的。所以我认为一定要探讨出一条低碳生态的道路。

　　今天上午有一位嘉宾讲到，生态城市似乎是一种很奢侈的城市，是给有钱人、中产阶级或者高端人群设计的一种城市，其实我认为这是一种完全错误的观点，因为生态城市不是一种特别的城市，它其实是一种科学的规划体系，是说怎么能够把人和自然得到很好的共融，能够让我们的城市有它自己的特色。其实我们中国古代所有的城市都是和人、自然最美好的一种结合，只不过是我们后来可能受了很多前苏联规划的影响，盲目的追求这种土地的不同的使用功能划分，忽略了人的尺度和人与自然的和谐，造成了我们觉得人定胜天，我们的人可以把山水都进行破坏是没有关系的。现在大自然给了我们很多反扑，所以我们才逐渐意识到，应该有一种更合理的规划体系。但是生态城市或者是田园城市，或者是所有的这些城市，其实合理化的设计不一定是昂贵的设计，它应该是一个合理的体系。

　　另外，包括很多领导人甚至企业家和设计师可能去国外参观，但是我们可能短暂的参观只是知其然而不知其所以然，我们只是看到了这个城市的生态，但是没有体会到过去的欧美城市化发展过程中有很深通的教训，比如社会的分割。当时二战结束以后，因为英国受到二战的轰炸，缺少很多住宅，他们就建了大量社会化的住宅造成人口急剧膨胀，现在遗留了很多问题。现在就是无业者或者低层次人群的集中的住宅，造成了很多问题，这是几十年甚至几百年都没法解决的问题。

　　我是北京人，我小时候我们家住的那个楼和周边的楼大家是没有这种大门的，我们那个楼里有住的教授，也有工人，也有家庭妇女，大家住得也是挺愉快的，有时候虽然有些小邻里的纷争，但是也无伤大雅。但是现在我们认为商品房就是给城里人的，农民可以在农民的定居点。现在很多楼盘，你不用靠近，在高速公路看就可以知道，这是农民回迁点，这是商品房。这是一个很大的社会问题，可能现在我们没有到这个阶段，但是未来20年、30年就会到达这个阶段。而且这种叫做有围墙式的社区，在南非是很严重的一个现象，他们由于是种族分离造成的现象，但是中国其实没有种族的问题，我们各个社会阶层原来是非常融合的，但是由于只是因为这种收入的差距，人为的造成了社会阶层的区分，以后会是一个很大的社会问题，所以我觉得这是应该予以注意的。

　　英国现在有一个手段，在规划的时候要求商品房的开发提供30%的给中低收入者的住宅，这样可以是小一点的户型，但是在整个居住区是分散布局的，从外面是看不到很明显的划分的。这也是一种很好的方式。

　　另外，我们城市有很多精力把工作交给房地产开发商来完成，简单的商业运营模式。但是我觉得换一种模式，让房地产开发商更多的是为咱们制造住宅，但是我们可能通过降低一些地价，同时让房地产开发商提供一些社会职能，这样可以让很多社会服务设施在这个小区内部或者是周边可以更加合理的得到解决，而不是房地产开发商只是简单的关注商品住宅，更多的通过合同或者规划的制定，让他们更多的反映社会职能，也会向更合理的方向发展。

　　主持人：如果让您做一个小城镇的规划，您觉得应该最注意的是什么？

　　杨威：我做小城镇规划，我们现在有一个新的理念，叫田园城市的理念，也是在英国有过一百多年实践的，是我们公司根据中国的理念来继续发展的。我觉得一个新的城市的规划一定要先从山水的框架入手，要分析这个地方的特质，我的山和水有什么与众不同的地方，因为世界上没有任何一个地方的山水情况是完全一样的，所以只有根据它的山水特质来出发，才能真正让这个城市做到与众不同，然后再根据社会经济学等等来满足这个城市所需要的基本的功能，但一定要从山水生态入手。而且山水生态不是昂贵的，我们简单的把生态和绿化划一个等号，其实这两个没有共同性。我们有的城市花了很大资金来建立大量的绿化，其实这种非常昂贵的绿化是没有任何生态功能的。

　　主持人：谢谢。规划做好了，道路也修通了，碧桂园把房子也给我们盖好了，接下来该进行商业布点了，想问一下董利会长，您给支支招，城镇化中需要什么样的商业网点和布点？

　　董利：刚才碧桂园得何总在讲碧桂园商业的一些情况的时候，其实这跟我现在主管的工作相吻合。我还有一个职位是中国社区商务工作委员会主任，这一块工作就跟碧桂园刚才说到的社区商业是相吻合的。下面我想交流一下碧桂园的这些商业规划设计以及后期运营管理的问题，我们都可以能够参与、支持，甚至解决的。因为社区商业也有它的规律所在。今天主要谈的不是这个，是谈的城镇化。

　　城镇化是我们这几年才提出来的，它延续了前些年我们所提的城市化，十几年的发展城市的高歌猛进，尤其在建设开发方面，城市化之后，我们开发商主导的商业地产为这些城市的商业发展带来了很大的促进和推动作用，这十几年房地产的发展甚至商业地产的发展，主导了商业的发展。因为没有这么大量的商业用房供应于市，在城市中出现，商业的发展也是比较困难的。同时由于大量的商业用房的出现，甚至出现了一些局部的城市、城市中局部的区域出现了供过于求的情况，所以商业的发展，尤其是大型商业的发展，给前十几年城市化的发展，商业的网点和布局带来了很大的促进和带动作用。

　　这几年开发商的贡献是比较大的，当然政府也有推手。但是另一方面也带来了一些问题，遗留了很多问题需要我们在未来十年、二十年去消化，比如我们的社区商业这十几年在城市化进程中发展得不够好，因为大型商业尤其是几万方以上的，开发商是比较重视的，甚至组织专业力量、甚至整体的委托，甚至如果实力可以的话，会持有，这样会把大型商业能够开起来做好。但是社区商业往往在一两万方以下，甚至几千方，这对开发商来说，组织专业力量是没有必要的。但是社区商业也有运营的规律所在，如果不专业的投入，未必建完了就能开起来。这些年实际上城市化进程之后，住宅小区的大量建成、兴起，遗留的问题所在还是这些社区商业，普遍的开的不够好，闲置的比较多，甚至我们的小区居住的品质非常高，设计的时候充分考虑了人性化，但是社区住进去之后反而不方便，社区的购物、生活服务等等的配套都非常困难。这这尤其城乡结合部甚至大型的社区里比较明显。社区商业这十几年在城市建设中发展得不够好，我觉得开发商不是完全的有责任，更主要的它的定位就是开发，开发完了之后就要进入到下一个项目的开发，不可能拿出很大力量研究商业，尤其是社区商业的运营，或者是组织力量把后期的社区商业做好。

　　这些年我们的社区商业的研究不够，运作的专业运营机构也不多，各界的重视程度也不足，所以遗留的前十几年城市化进程中，尤其房地产开发之后，这些很多社区造成了社区商业发展得不好。所以提到这个我就想延续到城镇化，很多城市现在已经是大型化、超大化了，甚至一些县级市现在都在向着百万人口迈进，要发展成大型城市。我想这个城镇化是不是百万人口以上的特大城市，就不是他们这个群体了，可能是县级或者城镇这些小城镇或者县的规模化，甚至可能是农村的集中化，这是我思考的下一步城镇化。

　　躲开前些年房地产和商业地产发展走过的一些弯路，不管是城镇还是城市最后总是集约的过程，在城市集约的过程当中肯定是建筑的集约、人的集约、土地的集约、资源的集约，甚至商贸服务的集约。商贸服务应该是我们不可忽视的，甚至要关注的一个重点。

　　刚才很多专家都讲了新的城镇化应该关注产业、关注就业，当然也要关注和谐、关注生态、关注绿色。但是我想主要几个方面是比较重要的，一个是产业，产业之后有就业，这样这个城市才会稳定，才会可持续发展。建筑不是我考虑的问题，这是很多建筑师、设计师、开发商考虑的，会把建筑做得很好，品质做得很好，人性化也会充分考虑，我更关注的就是生活服务业的配套，一定不能忽视。尤其是社区商业在城市商业发展当中前些年已经走了很大的弯路，在城市化发展过程中不要忽视它，经济未来的发展可能10年、20年、30年当中，不可能像前些年一样，依赖于三驾马车和外贸，更多是应该靠内需，内需主要是商业和内贸，所以新的城镇化之后，应该重点考虑商贸和商贸服务业，一定不要给城镇化之后我们的商业和生活留下缺口。在城市商业网点的规划和设计上，一定要提前考虑，甚至是重点考虑。现在很多大的城市虽然建设得很漂亮，但是并不宜居，我们不能让这个不宜居再留到城镇化发展过程当中。谢谢大家。

　　主持人：谢谢您。赵会长是三同专家，在还没有提城镇化过程当中，您就已经有了实践。我问您两个问题，您觉得未来我们的城镇化应该是给谁建的？第二，怎么避免城镇化不会变成刚才专家说的卧城或者鬼城，关键点应该是什么？

　　赵晨鸣：咱们都说城镇化的新型商业模式，商业模式是什么？商业模式就是一个可盈利、可持续的发展模式，从规划来说，我说三个方面的不同。规划首先是运营规划，如果你不做运营规划，后边所有的规划都成了无水之源。第二步是功能规划，第三步是产品规划。我们现在很多人是找设计院做功能规划还不足的产品规划，所以产品肯定就不行，因为你根本没有解决这个产品为什么存在。

　　我再讲城市认知。西方的城镇化发展已经证明了，城镇化发展是分层次的，大型城市的聚集是资源的聚集，中小城市的聚集是配套的工业现代化的聚集，我们的城镇化是基于当地的农业现代化和农业现代化产生的人的聚集和流通的聚集，我们的乡镇是以生产为主体的，所以是分层的。如果仅仅解决人的聚集，不解决人的生产和因生产而带来的收入的问题，那人去干吗。所以我们说城镇化，实际上说白了就是对人类的发展过程当中的聚集方式的一种定义性的描述。为什么过去的人都是散落的？因为他的生产力水平不够。现在我们农业是离不开的，一定是不会离开的，到现在西方国家和发达国家已经证明了，农业的作用是越来越重要的，农业就是要跟土地要效益，这时候农业人口的生产半径决定了它的乡镇设置，这是一个基础。这个基础解决以后，我们第二个层次再去研究城镇化。

　　城镇化跟农业现代化是不可分割的，什么是农业现代化？我现在接触的90%的官员和企业，包括一些做规划的人，在说农业现代化是在说规模农业，规模农业根本不足以支撑城镇化。西方的理论体系在研究现代农业是含规模农业、产供销一体化和农业加工业，我们研究过工业的附加值可能是十倍，现代农业、工业附加值也就是提高一到两倍，产供销一体化，再加上农业加工业可以提高三倍。在农村的生活条件很差，结果在农村还挣两千块钱，在城里挣一万，资本也不会去农村，因为没有收益，高素质、高智商人群也不会去农村。

　　我们研究美国的数据我们发现，美国农业GDP是美国平均GDP的七倍，什么意思呢？如果我们在农村上班，条件很差，但我一个月可以挣到两万的时候，在城里条件很好，挣五千块钱的时候，才有一部分人愿意去农村。我们的社会就是这样，资本一定流向效益最高的地方，人群也是一定流向效益最高的地方。我们现在很着急的是，现在很多人在讲城镇化，没有人讲农业，很多人讲农业的时候只讲规模农业，那么这个事就一定没解了。我们讲城镇化是一定要分解，哪种城镇跟我们的生产方式、生产效益、生产半径是结合的。

　　我再讲一下我们的现代农业，很多人理解的只是规模农业，这是无法支撑整个农村包括未来的小城镇、大城市，如果现在都是离不开农村的人，那么怎么发展呢？上午嘉宾讲到不可能“被城镇化”。如果解决了我刚才讲的三点。第一点，首先不管是城市还是城镇化还是农村，包括产业，城镇化和农业是很特殊的，比如计算机行业，是个产业规划，是竖向的。但我们的现代农业是社会性的，是个平台，我们的城镇化一样也是平台，是承载型的。我同意几位嘉宾的说法，城镇化包括现代农业是综合性学科的平衡，绝对不是政府、企业家、规划师等等，而是一个统筹的过程，那么谁来统筹？就是商业模式在统筹。我们讲商业模式也在讲方法论。

　　中国现在核心是什么问题呢？是农民进城的问题、农民致富的问题。中国共产党怎么过来的？中国共产党就是在解决农民的问题，中国共产党拿了一个马列主义，这叫理论，这是第一步。第二步，有苏联的成功经验。第三步，毛泽东没有出国，他在研究中国农民、中国人接受什么。三点结合在一起，去实践，然后有了结果。那么我们的城镇化怎么做呢？第一，要把西方已经成功的现代农业和城镇化理论拿过来，中国现在谁总结过吗？社科院的刘振邦教授，但是老头现在已经透析了，有点生不逢时。这是第一条。

　　第二条，西方的城镇化已经实现了，已经有案例，我们为什么不学，要是自己在想，异想天开，每人搞一套理论，为什么不去学呢。

　　第三条，结合我们中国的国情。

　　共产党干的这三件事，就把四万万人解放了。现在大数是9亿农民，很多人说7亿农民，我们自己瞎想是不会有结果的。

　　这些系列问题，应该是整个社会在思考的。我们也在思考，我们也做了一些模型，起码可以说我的模型是完整的，从商业角度可以解读它，从人的聚集方面是可以解读的。我们要解决为什么人类愿意在这里聚集，第二是为什么他愿意留下来，包括房地产项目一样，他留下来就得有钱赚。我们现在小白领每个月挣四五千块钱，在六环外租房子，两三千块钱很舒服。现在政府强制要你搬到三环之内，月租一万，你还差那么多怎么办。现在很多地方的政府强制给农民建楼，他地没有了，供暖费都交不起，那怎么办？你连农民的生产都没解决，收入都没解决，还讲什么城镇化？目前看现代农业是让农民增收的最普遍的方式，包括刚才王老师讲了很多案例，工业化的东西，包括其他一些产业的方式，所以实际上核心还是本地的农业问题，核心还是解决最基层的这些人的产业问题。李总理讲四化，工业化、信息化、城镇化、农业现代化，我认为的四化是，农业加工业是不是现代化，农业的饲料加工业、农业的食品加工业，还有农业为工业提供原料的工业原料加工业，这四化如果不解决，目前农村这种方式的现状、这些农民你看到的好像很少，基数反而很大，以后的社会问题是非常突出的。所以解决城镇化的问题，千万不要盲人摸象，一定要从象本身来说。我们最后组在一起，还要搭一个平台。

　　我们一直在追求美好的和谐，人类社会到现在还是不和谐的，我们是在追求和谐的过程，是在找和谐，是在运动过程中。如果想得太美好了，肯定没有结果。但是我们如果认为现在是好的，就没有动力了。谢谢。

　　主持人：资本是逐利的，怎么能够让这些民营企业能够心甘情愿的留在咱们的城镇？有多大的利润的空间呢？

　　赵晨鸣：我们2011年的数据，美国的现代农业的人均GDP是整个美国的七倍，是中国的78倍，我后来给农民培训，我老开玩笑，这是什么意思呢？如果作为一个农民，如果你们县的公务员收入是三千，你应该是乘以五，要不然你不是现代农民。我们看到发达国家的农民收入有数据，我做过黑龙江的比较，黑龙江机械化程度很高，法国的机械化率跟黑龙江比是210倍，我本来不信。后来我知道光有规模农业是不可能实现现代农业的，黑龙江规模农业很好，但是农业产供销一体化和农业加工业是没有的，所以是不足以支撑的。

　　我为什么又说回来呢？中国的城镇化不是百分之百依靠农业现代化，但是我们可能70%以上的城镇化的实现一定是在现代农业的基础上，是一个大数。资本的回报如果是高于城里，操作资本人的回报高于城里，他就去城里了。原来我做了北京郊区的比较，第一条，乡镇的人民跟县城的人民比较什么呢？县城人走15分钟到县中心服务机构，农村人开着汽车5分钟就到了。第二条，城里人住的是高层的混凝土，农村人住的全是联排别墅。第三条，农村人有财产性收入，因为住联排别墅，我测算过，延庆县城的房子以前七千块钱，离县城五公里左右的联排别墅卖八千块钱，农村从自由资产10万块钱可以一下子达到200万。从这几条看，实现农业现代化实现不成的话，农民的收入最好，农业的资本最高，自然就去了。

　　主持人：谢谢。下面问一下甘总，大家都知道您不光房子建的好，体育器材也造得好，您觉得未来城镇中有您体育器材的空间吗？

　　甘连舫：我是搞体育产业的，星牌台球创造了一个世界品牌，其实这是我的主业，房地产是副业，房地产是小弟弟，但既然干了这行，就要研究它。

　　今天新京报搞这个活动，特别好。既然现在新一届政府提出了新型城镇化是我们未来的亮点，那就得研究透。包括刘老师、王老师说的我都同意，包括刘老师说的工业用地跟住宅用地，实际上您就是切中要害了，什么要害呢？就是供求关系不平衡，所以政府把这种开发区、那种开发区大大浪费，其实住宅不给供足够的地，房价很高，下不下来。王老师也切中要害，城镇化用什么带动，这是不一样的。我倒不是主持人说的体育器材带动城镇化，这个课题太小了。我也是慢慢学习，所以我也放开了谈。

　　城镇化我的观点是因地制宜，不要一刀切，不要一哄而上。我十分欣赏赵先生，他的观点我完全赞同，你先得有盈利模式才能规划设计。我说的观点，第一是市场，第二是市场，第三还是市场。没有市场，怎么去规划城镇化呢？这个城镇化为什么说因地制宜呢？有很多层面。

　　比如说北京郊区的重点小城镇，北京、上海、广州的重点小城镇，那小城镇厉害了，它是一种层面的模式。比如说二类城市的小城镇又是一个模式，三四线城市的小城镇又是一个模式，这些东西都千篇一律按照一个模式去做，那肯定不行。用什么带动呢？有各种特色，都不是一个模式的，一个模式的肯定搞不好。

　　我再说一个观点，我们的政府、我们的房地产开发企业都不要冲动，你别一说政府、一说什么都一哄而上，你搞我也搞，我认为不要冲动。有一个歌“冲动的惩罚”，你一冲动肯定要惩罚你，你没事摸人家手，人家告你，你就得受惩罚。这也一样。你借钱，你得琢磨琢磨拿什么还，你要花多少年还。你当这一届政府的市长，等你下台以后，30年都还不清，那你这是造孽，你不是造城镇化。你得依据市场，依据未来的盈利来借钱。不是说咱不发展。但是这是不一样的，你有市场需求、你有盈利模式，你再去借钱。

　　另外，我们要循序借鉴，什么叫循序渐进？比如大兴区重点小城镇是六个，我先发展两个，哪个先进发展哪个，政府的财力、力量也是有限的，所以就循序渐进。一个是近期重点发展。第二，不具备条件的，符合市场规律的，我们重点的去创造条件。第三是远期规划，要层层去做，不要都上，都上就都下。比如鄂尔多斯冲动了，现在下了，这么多亿的政府债务，谁还呢？所以这种冲动就必然受到惩罚。

　　新型城镇化是我们未来发展的空间，但是一定要以人为本。农民不挣钱，谁去呢？未来到这里居住的人，得不到好的环境也不行，所以不要粗制滥造，做一个就要成一个。当地政府一定要好好规划，具备条件的就上，不具备条件的就创造条件。另外，边远的没有可能城市人口到那里去，那就发展农业，没有必要都要18个乡镇都变成国家级重点小城镇，不可能。大兴区我们就重点发展庞各庄，因为我在庞各庄，我就向政府提议优先发展，为什么？因为第二机场的概念，还有它已经具备条件了。

　　我搞小城镇，像碧桂园你们都是老大哥，我是小弟弟。比如这里有一个五星级酒店，那可以，又做一个五星级酒店，我有运动馆、有温泉、有高尔夫，未来我的商业运作模式，我跟投行部的领导我们在一起，他们来帮我策划整体的运营模式，未来怎么挣钱。不是说我盖好了东西，开业了再挣钱，我没开业先把钱捏兜里，先拿回来，然后再慢慢提供服务。这就是运营模式，先琢磨好运营模式再建。

　　另外，比如我要建一栋建筑，我是持有型的，要有回本。另外要综合配套，让人家到你这个小城镇里来感到舒适，感到真正到了共产主义了，外国的那些重点的小城镇，没有我这好，北京郊区我有得天独厚的条件，未来每年200万人到这儿来，人流有了，盈利模式有了，那给当地政府的贡献就有了。每年交个10亿、8亿的税，地方经济发展了，地方经济用这种税来培训农民，让农民得到就业，让他们生活水平提高，这就良性运作了。如果企业在小城镇当中挣不着钱，政府也得不到税收，也没有就业，那就是恶性循环。所以开发商也不要冲动，政府也不要冲动，把市场这个无形的手抓住了。谢谢。

　　赵晨鸣：甘总很实在，他在做经营模式，他是市场客户。实际上很多产品我们要创新，要发现客户，经济学在说什么呢？创造客户。举个例子，苹果的ipad是淘汰的东西，通过苹果乔布斯的重新改造，大家都跟风，三星[微博]和索尼都舍弃了，现在又抓回来了。

　　比如华西村，它有先发优势，别人就没有这个先发优势了，他们是白领，别人来就变成蓝领了。

　　何锦超：我们现在谈的是新型城镇化，我的理解是新型城镇，而不是新城镇。我们不是为了专门建一个城镇去迎接农民变成居民，这是不可能的事。所以新城城镇就是要突出新型，其实还是在原有城镇的基础上进行调整、进行优化。真正的新城市那就是以前像大庆，发现了油田，就建一个新城。在新疆石河子市，因为那边有大规模的农垦的大军，那是一个新城市。但我们现在说的是新型城镇，而不是说故意为农民建房，说你变成居民，你来住吧，那不可能。一定是在原有基础上去优化、去发展。

　　另外，我们今天重点还是说商业模式，新型城镇的商业模式要解决的问题是人的问题，重点是农民进城的问题，所以我们的商业模式也应该是探索怎么能够迎接农民进城的问题。刚才很多老总特别是这三位老总说得特别好，在一个新的城市里面农副产品的销售、我们的物流、我们农副产品的加工等等，这些其实都是商业，这些怎么去做一种新的模式，一方面能够为现在农民进城提供就业。我们还要想一个问题，如果是有充分教育的农民，新一代农民，他早就进城了，大学毕业就不回来了，已经进城了，只不过没有给他户口而已。如果是教育不太充分的农民进了城，我们现在说拉动第三产业，那他干什么呢？快递员、保洁工人，这样就是第三产业。所以我们还是要从商业模式上怎么去创造一些就业的机会，这一块在商业模式上是完全有可能为农民进城提供的。如果这一块跟农业很紧密，农业就是他的老本行，那就更容易融合。

　　刘世能：我个人认为城镇化和城市化是没有区别的，因为城市化这个词从英文翻译过来是同一个词。只不过我们国家在城镇化和城市华过程当中，现在我们的道路走的时候出现了问题，所以我们就提新型城镇化，就是要转变发展方式。

　　借这个机会我想说一下商业模式问题。因为做了这么多年规划，跟企业、跟政府打交道很多，我体会比较深。刚才我非常同意这两位的说法，其实做任何事情如果不研究经营问题、如果不把市场研究透，这个事是做不下去的。我们看很多城市有建得好的，有建得不好的。其实在某种程度上，建的好的城市就是商业模式设计得好。

　　我举一个例子，有一个大型开发商在某个地方拿了60平方公里的土地，做了很多年，也卖了一部分房子，做不下去了，因为他请一个机构来帮他设计，这个地方明明是在山东，吸引的是东北的老头老太太来度假。但是设计的时候打的是文化牌，但是外国的文化，比如很多小区都以外国名来命名，这里有很多教堂、博物馆，但是到那里度假都是老头、老太太，市场都没有研究透，市场和目标人群之间根本不能有效对接，所以这条路走不下去。

　　还有很多企业投资一些旅游产业，旅游产业他们做文章首先想到的是这里有什么旅游资源，这里有什么古人，有什么传说，这里有什么故事。但是做的一个最大的问题是，没有研究消费者是谁，是吸引哪些人来。有一个地方发掘了很多古代文物，当地一下子搞了二三十个旅游项目，我说为什么搞这些旅游项目呢？说是领导很重视，很多专家来看，认为文物的级别很高。我说做旅游，消费者是领导还是专家，你不可能让领导给你掏钱来买服务，你不可能赚专家的钱，因为既然是产业，就要面对芸芸众生，面对广大的消费者，你要研究消费者，消费者也不能是全国的消费者都是你的客户，要分层的，什么样的年龄段、什么样的社会阶层、什么样的生活方式，都要研究透了，感觉到这里能不能和他有效结合，分析它的可行性问题。

　　所以我觉得企业要抓住城镇化的机遇，大家一定要冷静，一定要分析市场，分析他的生活方式，确定你的目标人群，做好产品设计。这是一点。

　　从政府来讲要研究产业发展模式，土地经营模式，投融资模式。产业模式我们过去是按照条块来做的，比如农业局来管农业，工业局来管工业，商业局来管商业。我们的农业绝对不能把农业等同于农业种植、农业养殖，一定要打通一产、二产、三产，农业要提高附加值。比如熏衣草庄园，原来种玉米，一亩地可以收益1500块钱，你说熏衣草庄园是不是农业？也是农业，但是一天的门票就三四十，北京的人口多，两周两一万，那是多少钱呢。所以一个区域的产业发展，应该强调产业的融合，要强调因地制宜设计你的产业结构，要引入合适的有经营运作能力的龙头企业，才能来上下游资源的配置，就把当地的产业做活了。而不是长官意志，上来就修，想发展什么就发展什么。

　　就像刚才杨女士说的，很多城市不顾实际，一个50万人口的城要建100万人口，100万人口的城市要建500万人口，那么人从哪儿来呢？没有产业他不能坐着玩啊。还有水资源、土地资源，这些生态承载能力很弱，容纳不下那么多人。比如我们城北的一个县，现在六七万人口，河流就干了，吃水没地方了，还要发展50万人口，因为50万人口的县，县长就可以提为副局级、局级了。但是这条路是走不通过的。

　　我觉得真正城市化、城镇化的健康发展也需要商业模式，要抓住商业机会，也要注重商业模式的设计。而商业模式的设计里面有两点，一要围绕市场，要理性，同时应该整合资源，尤其是智力资源，很多地方根本没有做调查研究，没有产业策划，上来就做硬规划，把建筑画出来，画得很漂亮，落不了地。所以真正要推动新型城镇化的健康发展，要注重商业，不管是企业还是政府都要注重。

　　甘连舫：新型城镇化，政府也要与时俱进，也要更新它自己的意识。原来城镇化说给你规定多少人口，给你规定多少建设用地，很多很多硬性指标，但是我不是说颠覆你原来的用地规划，而是规划应该按照现在市场的规律、按照现在发展的阶段，应该改革，应该改革你的思路，应该把规划和市场很好的结合起来。杨女士是搞规划的，其实可以给政府提一些这方面的建议。不能说以前怎么规定的，就得怎么规定，一点都不能改变。所以规划院主要是政府的强力机关，规划局、规划委一定要以市场的需求为导向。本来这个镇特别特别有前途，你不给它建设用地指标，但是那个镇建设指标很多，但是它没有那么多市场，就浪费资源，这边就缺乏资源。所以政府应该在规划方面与市场相结合，与时俱进。

　　第二，我在全国政协会议上也提过提案，关于行政审批、权力下放的问题，我们是在十八大之前提的建议，十八大正好李克强总理也是提出了行政审批制度的改革，不光是中央要下放权力，地方也要下放权力，比如北京市能不能下放到区里边。一个小镇的东西还都得管到，包括外立面都管，我觉得管得太宽了。应该按照市场规律，中央下放到地方权力，地方也要往下下放，下放行政审批制度，行政审批制度应该落到实处。谢谢。

　　赵晨鸣：我们做了一套初定的是25本，整个中国农业城镇化的一套书，准备给克强总理做的，年底就出齐了。第一本是讲现代农业的方法论，城镇化包括中国特色的现代农业。第二部分讲的是现代农业的主体农民合作社、农业经济组织如何操作，就是操作手册。第三部分是全国现在成功的农业案例我们都走访，去总结它，现在有理论了，有组织了，后边得有样板。第四部分是多彩的现代农业，我们做了一系列的介绍。现在已经出了七本，如果大家感兴趣，可以找我的助理要。因为这个农业的社会问题太大了，我们大概算过，据我们测算，现代农业和城镇化实现总体盘子是200万亿，什么概念呢？如果我们7.2%的增长率，到2045年我们超过美国的时候，我们国家的GDP就是200万亿，就这么大的盘子。所以现代农业是本世纪中国乃至全世界最大的机遇，城镇化是本世纪中国乃至全世界最大的商机，你能不能抓得住。我们已经实际上在投入了。这个东西我们抄了一把西方现代农业，拿了一把西方现代农业的案例，同时中国的案例也拿了一部分。

　　我们以前的自给自足的农业，用北京人的话就是白菜熬土豆，自己玩自己。现在的农业做到什么程度呢？就是北京郊区的农家乐，干点农活，那是不赚钱的。真正的现代农业体系应该是全聚德，既养鸭子，还倒鸭子饲料，还做加工，最后还把鸭子做成成品商品卖出去，这才是完整的农业产业化，这里面还不含城镇化，还不含工业，你说这个盘子有多大。如果大家有幸能够介入到农业里来，这是一生的机遇。

　　刘世能：真正的新型城镇化过程当中，不管是政府还是企业都很孤独，为什么这样说？其实我们很多地方政府的官员是想干事的，我们很多企业也想专注商机，甚至在城镇化过程当中我们有很多研究机构也在研究，但是侧重点不一样，关注点不一样。但是真正要把这个机会抓住，好多资源要整合。打个比方说，现在好多人讲新政，要体现文化特色，要体现社会服务，要体现产业发展，要体现充分就业，要体现专业统筹，好多东西需要专业机构来做。商业需要专业的投资，工业需要专业的，农业需要专业的，房地产需要专业的，搞娱乐的也需要有，不可能一个人全包打天下。有时候相互合作一下，就做成了。

　　赵晨鸣：农业是个联合产业。

　　刘世能：我看到很多房地产公司转到城市运营商，拿到几平方公里的地，甚至有的十几平方公里，拿了几年还做不成，为什么？孤单。我们联合了六七十家企业做一件事，包括政府，就想做中国城镇产业投资联盟，为什么做这个东西？实际上是想实现共赢。我们想在政府与政府之间、企业与企业之间做有效信息平台，比如我们是做产业园区、产业项目策划，我一年做一两个城市规划，掌握每一个城市大量的项目，这些都是源头。很多企业投资找项目还找不到合适的，我做完了规划之后这些项目浪费了，所以我们想通过这个平台把这个发布出去。8月3日是成立大会，还有投资基金的、信托的、房地产的等等。我们的想法是定期做一些城市的推介会，定期做一些投资项目的推介会，定期组织分领域的沟通会会，有做农业投资，有做旅游投资等等，做专项的沟通对接会。希望大家感兴趣的可以多沟通、多交流。希望大家各取所需，实现共赢。

　　主持人：谢谢刘院长。由于时间的关系，我们今天的讨论就到这里。