“2013中国城镇化与企业家论坛”于8月10日在北京举行。上图为国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究室主任刘云中。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　新浪财经讯 “2013中国城镇化与企业家论坛”于8月10日在北京举行。上图为国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究室主任刘云中。

　　以下为演讲实录：

　　刘云中：各位嘉宾下午好，非常高兴来参加这次论坛。

　　我其实不大懂商业模式，但是把我分到这个论坛讲商业模式我也讲不了，但是最近大家说产城融合说得比较多，我就把我的一些思考和政策性的问题跟大家进行交流，希望能够引起一些共鸣和启发。我有两个话题。

　　第一个话题是关于工业用地偏多和工业用地的低价是什么结构。大家说产城融合很复杂，产城融合其实就是既要有产业，又要有城市。现在一个很流行的观点，工业用地价格低、工业用地占比高、浪费严重。我们在做城镇化调整过程中，要去增加住宅用地的比例，就不会导致所谓的居住用地被挤占、供地少、供地价格高等一系列的问题。那么把居住用地的比例提高，这个建议是不是正确呢？我们有一些思考。

　　2011年中国居住用地是最大的比重，占到30%，工业用地是20%左右，我们把仓储用地也加进去，大概是25%。所以从这个图来看，居住用地是比工业用地高很多的。从国际数据来看，确实中国的工业用地占比是很高的，占到大概20%，国外大概是15%，其实这也是一个平均数字，那么平均数字有多大意义呢？我们还需要反复思考。

　　下面来看一下增量数据。所谓增量数据就是供地的数据，从2003年到2010年的数据，我们工业仓储用地是10.7万公顷，比住宅供地要大，但是比重是在下降的。工业仓储用地占地比重是一个下降的趋势，但是仔细看，用地结构只是一个结果，并不是最重要的，关键是工业用地的价格是不是被严重扭曲了？如果价格真的很低，为什么会有那么多工业用地被出让呢？我们可以看一下北京经济技术开发区的例子，作为国家级开发区，80%都是工业用地，居住和其他功能用地占了6%，其余5%为商业用地。从价格上看，工业用地价格比商业用地和居住用地价格低很多。去年工业用地楼面地价只有627元，居住用地价格每平方米9982元，工业用地价格只有居住用地的6.28%，价格比为0.06：1。

　　我们知道所有居住用地都是一锤子买卖，卖完之后就完了，但是工业用地不一样，有一个很细水长流的想法。北京经济技术开发区的财政收入由土地收入与税收收入两项构成，从构成比例看，土地收入的占比从2003年的21%下降到2011年的9%，而税收收入占比从2003年的79%上升到2011年的91%。

　　再算一下2011年的数据，开发区已建成工业用地规模达到1231公顷，税收收入为245.4亿元，工业税收收入占全区税收收入的65%左右，开发区当年工业税收收入约为160亿元，每年每公顷工业用地上的政府税收收入约为1295万元。每公顷工业用地上的劳动力报酬约为990万元，两者相加为每公顷土地2285万元，这样来算楼面价值为每平方米1329元。这只是一年的收益，如果是50年呢？按照5%的贴现率，那么收益的现值为24260元/平方米，是出让地价的38倍，是居住用地的2.5倍。工业用地比居住用地更划算，这个价格在北京相当于北四环的土地出让楼面地价，所以我们的结构是很不错的，是很符合效率配置优化的比例。

　　既然说了这么长时间结构和收益，那么就肯定有一个符合逻辑的结论。第一，我们要扩大整个建设用地的供给，而不是去搞工业用地、居住用地的存量结构调整。第二，扩大有需求的地方的建设用地的供给，让人流动起来，让人到有需求的地方来。

　　产城融合，哪些地方是产城分离呢？很多老城区、中心城区好像人气和服务业都不错，不像产城分离。早期的开发区产业较多，居住较少，市场较少，这可能是产城分离的一个例子。后来大家又说北京有很多“卧城”，就是“鬼城”，似乎是少了点就业和产业，这是不是产城分离呢？这样的例子就是开发区盖住宅、盖商业用地，在卧城盖厂房，这是不是新的东西呢？这都需要讨论。

　　产城融合在哪个层次来讨论？我想有两点，一个是在经济发展的层次上讨论城镇化的产业支撑；一个是在城市规划层次上讨论城市用地的功能混合。

　　产城融合的流行口号是什么？打通一二三、连接城镇乡。这是最流行的说法，号称一二三产业通吃，把农村和城镇的问题一起解决。这是很好的想法。但是这么大的工程，谁是主体呢？这是非常困难的，谁来实施这个产城融合非常困难。当然我们都说人民群众创造历史，人民群众也可以创造产城融合。除了人民群众之外，还有企业家。但是我们又很怀疑，有几个企业家或者企业能够通吃一二三产业，我觉得通用电器好像做得不错，国内联想也做得挺多，我不知道别的企业是不是也可以把一二三产业全部打通。其实我觉得做企业把一个产业做好就可以了，不一定要一二三产业通吃。再就是人民政府来把产城融合做好，人民政府推进城镇化，我想这个事也可以推进下去，也没有问题。

　　产城融合中的可持续性真的那么重要吗？

　　底特律破产的事情让人感受到产城融合的重要性，也感受到可持续性的重要性。可持续性真的那么重要吗？这取决于我们的理解，如果我们只是字面的理解“可持续性”，那是说这个事情我们要长期做下去、永远做下去，这很困难，但是也很重要。如果一件事情要做一辈子或者几十辈子，但是这很难实现。我的意思是这个可持续性要求很高。企业家肯定看过《基业常青》那本书，但是我们企业要真正做到基业常青很难。所以从规划也好，从城市发展角度来讲，城市本身的可持续性当然很重要，但是更重要的是人的能力，他有没有工作能力的持续性。这个城市不行了，没问题，我换个地方。就像底特律不行了，就去芝加哥，芝加哥不行了就去纽约。所以很重要的是人的能力。

　　我就讲到这里，谢谢大家。