2010年10月30日，由华夏时报、中国CEO俱乐部主办的第四届中国CEO高峰论坛在北京举行。新浪财经图文直播本次活动。图为著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮演讲。

　　陈淮：谢谢主持人，谢谢大家！很高兴有这样的机会交流，二十分钟内我想讲三个问题，我还想就刚才姚景源和忠明秘书长说的内容说两句评论，因为我是一介书生，听到说书本的东西忍不住就得说几句。

　　姚景源总经济师说了通胀、货币的问题，如果姚总说的是初中，我在这里讲讲高中，物价下降最快的东西在工业化这个阶段，往往是支出增长最快的东西，记住这一条，过去几十年来，价格降低最快的，电视机、汽车，是最引人注目，降价最快的，你想想，十年前四千块钱一台电视机现在卖一千块钱是不是降很多？但是你更新电视机你不会再买十年前的品牌了，你要买一万二。下降最快的东西往往是支出增长最多的。十年前桑塔纳十万，但是他现在不买桑塔纳了，价格现象并非是一个简单的涨跌，支出增减。这是经济学的常识。

　　第二个通胀，3%有多可怕，3%到5%是良性温和的通胀区间，别以为通胀都是因为供求失衡引起的，不一定都是货币发多了引起的，经济运行中，由于钢铁、煤炭、化工、食品、农业、商业各个产业部门的生产效益提高速度是不一样的，当一个部门出现了技术突破的时候，比如封鞋，原来手工的，三天封一双，后来机器一天一百双，后来工艺革命，拿胶粘，一天一千双，当这些部门效益提高的时候，其他的无法大规模提高效益的产业部门节要通过涨价来分享这些技术进步快的部门带来的好处。因此适度良性的通胀，做价格结构的调整是必不可少的工具。以上是对姚总的。

　　第二个对忠明秘书长也有评论，他讲中国经济对世界的贡献，中国人对世界有没有贡献，克莱斯勒走不下去了，通用走不下去了，到了破产保护的境地，是上海通用的优质资产救了它，欧洲还有个沃尔沃，贵族血统，我们去年吉利把它拿下了。十一前后温总理参加欧亚峰会，脱稿讲了一句话，他说在座的诸位人士把手放在胸口，09年我带着富豪采购团来的时候你们说中国人够朋友，去年你们对所有国家出口都是负的，惟有对中国出口是4%，中国对世界贡献不大吗？过去二十年终全世界不能满足人群减少的人物六成是中国贡献的。

　　下边我说正题。

　　刚才我们前二位专家发言的时候我到外面抽烟，有位记者说形势我们看不明白，我说怎么不明白呢，他说高层对现在的房地产满意了没有？我说这个我不知道，估计得政治局委员以上才能回答你的问题，如果我们对形势的判断，我们企业家对自己企业经营的砝码是押在高层领导满意没有，我差不多可以断言你死定了。

　　经济学和政治学不一样，一个政党永远要站在大多数人的一边，经济学我也顺便告诉在座的诸多媒体朋友一句，是研究客观规律的学问，客观规律是不以人的主观意志为转移的。这个不以人的主观意志为转移挺好，不以官大的主观意志为转移，不以谁掌握了新闻利器为转移，不以谁处于道德高点为转移，甚至不以大多数人的主观意志为转移。

　　我们希望不希望祖国天天是春天，四季轮回就叫客观规律，是改变的。有没有人希望汶川地震，没人希望，但是自然灾害是客观的发展过程中不可缺少的组成部分，我们也改变不了。

　　我想讲三个问题，第一，怎么看待中国房地产市场的未来趋势。和你想的不一样，简单说，一个在未来，五到十年的周期内，中国房地产市场仍然是世界最大的房地产市场，没有疑义。未来五到十年，中国房地产市场仍然是世界房地产市场，没有快的市场，没有疑义，未来房地产市场需求增长速度仍然是全企业最高的需求主体，没有疑义，如果转型之惑，没有什么可转型的，我们还在老百姓住房从脱困向改善需求转变的过程中，我们还在农民工进程的大规模的迁徙运动的初期阶段。没有任何理由可以怀疑中国房地产市场。我估计有人已经在发微博(http://t.sina.com.cn)了，有人说台上的专家立挺开发商，且慢，我还有第二层意思。

　　我也告诉我们在座的企业家们，有四个不要指望，不仅是今年明年你不要指望，未来长期发展过程中你都不要指望的事，第一，三到五年的周期内利率低于或者持平于现在的情况，是非常之少的，而且是远高于现在的是常态，不要指望降低了。我们过去几年来，利率长期停留在25年以来的低点，从前年起，从去年下半年起，我们的物价和利率之间的比较已经是副利率，由于汇率的压制，我们不得不采取了保汇率政策，这样一个低利率的状况，绝不可能长期维持，这是不正常的，特殊阶段的保增长保民生时期的优惠政策，没有一个商店是天天店庆的。

　　第二，你不要指望政府放松对投机性、投资性需求的管制，前不久，我们有一个副主任，在一个论坛上讲的话，被媒体自己添加进一个说法，第房是阶段性政策，他我这个话，但是我今天告诉你，没有什么不是阶段性的，社会主义初级阶段都是阶段性的。

　　社会主义初级阶段还是阶段性的呢，何况一个房地产调控政策。

　　你感冒发烧，发烧吃一片药，不发烧可以不吃，你什么时候不发烧就可以不吃了。另外一层意思，抑制、限制投机性需求是各国房地产市场的常备良药，是治理的压迫，不可能轮回到让投机性需求左右我们市场供求。实际上别以为温州炒房团，山西煤老板才是投机性的呢，我们相当多的开发商就自己有很大的投机行为，囤地就是这样的行为，作为一个规范的市场，一定会形成对投机性、投资性需求一定的管制，别指望这个政策能够说就此退出历史舞台，买第一套房三成首付是房地产市场中信用金融按揭贷款的常态，是风险与房价，银行与买方之间风险的制衡点，低于这个首付是特殊的，偶然的，平于这个甚至高于这个的是常态的，经常的。

　　现在正常的需求正好三成，何况买第三第八套房的时候，一定是一个不断完善的过程。

　　当然，是不是禁买第三套，我们到现在也没有全国禁买第三套，原政策说的就是，房价上涨过快，供求关系异常的时候，地方政府有权决定暂停购买第三套房，譬如大夫说你发烧吃退烧药，你不发烧就不吃了。很简单。

　　第三个不要指望，不要指望靠房价暴涨暴跌，企业的生存之道，价格波动不是市场常态下的合理现象，什么叫恶性通胀，也给大家讲宏观经济学，价格涨买的人少，价格跌买的人多，供求平衡关系可以由价格自发调整，当价格走到了越涨价买的人越多，越跌越没人买的时候，这个时候供求的失衡已经超出了价格所能调整的范围了。越是降压越升压，那时候你就得住院动手术。超出这个区间的价格波动一定要有相应的对策，也就是给你开药打针。

　　我们在过去一段时间面对过，由于供求，由于恐慌性需求，加上投资性需求，加上开发商忽悠的很多问题导致的。价格在一年内，一个月内甚至一周之内就能涨出20%到50%这就叫价格异动，这一定是不健康的因素。

　　恰好相反，我们当年的家电业也曾凭券才能买到，曾几何时，到今天那些曾经名振一时的品牌，政府力保的定点企业基本没活下来，政府不给报户口的黑孩子，个个都成了世界级的大家电企业，在01年彩电价格战争之后，我们现在是当之无愧的家电第一。如果说转型的话，我们要从看政策脸到看市场脸，迄今为止，房地产业的诸多企业，还并没有经历过市场优胜劣汰的残酷洗礼。

　　第四个不要指望，指望无限度地动用金融杠杆来扩大自己盈利能力的路走到头了，我们明的暗的，把风险转嫁给银行、消费者，专家给市场的这样一种冒险之路，投机之路，不是市场经济和企业发展的正常方向。

　　风险和盈利从来有对应关系的，如果你打算动用金融杠杆，那么势必承担相应的资产风险。指望政府放松对风险的平衡，合理配制来保护这个产业，保护企业的路已经走到头了。

　　我们前不久刚刚正式公布了十七届五中全会关于十二五规划的建议，我们这个产业，这个市场还有向哪个方向发展呢？有四个主要任务，第一，完善住房保障体系。我们在过去十年，过去二十年，已经实现了大多数人有房子住这个问题，已经解决了，不像我们说的，大多数中国城镇居民都住马路上，都当了房奴，都没有房子住，我们大多数人已经解决了有房子住的问题。我们已经走过了整个八十年代到九十年代初期的严重住房危机的阶段，但是解决大多数房子有房子住还不行，这个大多数，70%、90%，99%都不行，我们第一大任务是解决所有人都有房子住的问题，这就是07年末，24号文件提出的，扩大廉租房覆盖范围，2010年我们在低端保障上，由政府财政出钱建300万套廉租房，200万套棚户区改造，我们房子还要盖，第一大任务，完善住房保障体系，实现人人有房住。

　　第二任务，我们得做好准备并且在一定规模上，找出一条切实可行之路来，什么问题呢？农民工进城，可以看看十二五规划中有一句话很重要，符合条件的农村转移人口在城镇中就业和落户是我们城镇化的重要任务。

　　这个规模之大，可能要涉及数亿人口，我们现在从1980年的1.9亿城镇人口到现在的6.2亿城镇人口，总量增长了200%还多，但是我们也得看到，这个城镇人口所占比重的增长，有相当大程度是伪城市化。有相当大比重是不稳定的城镇人口，尽管城镇总人口在扩张，张三  走了，李四领着儿子来了，但是由于户籍制度问题，宅基地问题，福利资源均等化问题，以及就业和住房等问题，我们在这样一个快速城市化过程中，还远没有走到实实在在脚踏实地，有质量的城市化阶段。

　　第三个任务，我们还需要坚定不移并且大刀阔斧地支持而不是限制老百姓住房从脱困型需求向改善型需求的转变，不是让老百姓有房子住，能够满足基本住房需求，有上下水道就可以了，要和2020年全面小康社会的发展水平相适应的，和老百姓的生活水平提高相适应的，和老百姓私人资产累积的要求相适应的，有相当大一部分群体要从脱困型需求向改善型需求转变。这是我们未来一段时间第三个任务。

　　第四个任务，我们的城市化，中心要从沿海特大城市转向二三线城市，城市的改造、扩张、发展任务还远没有完成，在这个过程中，拆旧建新，以及从沿海向二三线城市转移仍然是一个待解的，存在诸多难题的问题。

　　以上几方面点到为止，仅供参考，谢谢大家！