新浪财经讯 2010年4月29日由中国旅游服务地产(集团)有限公司主办的“中国旅游地产软实力峰会”在海南召开。图为中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱。

　　丁祖昱：首先我们用几个数字看一下海南，我们都说海南很火爆很火热，但是如果用数字来看海南今天才刚刚起步，前面陆省长助理说了，不要和北京比、不要上海比，到底今年海南房地产投资额和哪个城市去比呢？可能要放到全国各个省市当中要排在25位以后，去年刚刚突破287.9亿，房地产投资额突破287.9亿，这个说明是好事，因为刚刚起步有很大的发展空间。

　　第二看看成交量整个海南省去年成交销售面积560万平方米，去年上海是3372平方米成交面积，北京有1880万成交面积，海南整省560万平方米，大家觉得海南价格很高，但是海南均价去年6251，我们看一下海南客户的情况，我们做了整个岛客户研究，其中42%来自于东三省，辽宁黑龙江吉林42%来自于东三省，如果加上北京整个比例接近60%，也就是主要客户群体来自于少量的一些省区，海口购房群体当中北京、浙江、上海这三块占40%多，占到45%这些数字都表明实际上全国人民没有完全认识海南，比如说三亚主要是三亚的东北，海口主要是北京、浙江、上海还没有全国人民都认识，更不是说全球人民认识海南之后客户群体发生很大变化，我们看到另外一个现象，虽然海南整个去年销售面积500多平方米，但是全国百强企业已经超过一半进入海南，这个非常有意思数据仅次于北京上海，是中国房地产百强企业开发当中进入最多的是第三名。

　　大量的企业都在海南进行了全方位的开发，我们报出来的都有，而且大量的重点的项目，大型的项目我们在海南可以看到很多个，海南的房价实际上为什么1月份被炒起，当时一些媒体说六万多，我们和投行20当位香港投资人到海南参观，他们其他不知道，只知道一个是凤凰岛一个清水湾，带他们到其他楼盘之后，他们对房地产有一些认识，这些非常谨慎非常理性的人，特别理性的人都有了在海南置业购房的需求，看一下海南房地产的现状，海南房地产分成三个梯队：海口三亚一块，琼海万宁又是一块，海口三亚已经成熟的阶段，其他区域刚刚开始，整个东线随着我们环岛东线高铁年底快速贯通整个东线比较火热，而西线中部刚刚开始启动，我们统计一下在海南就很多湾但是海南海岸线很有限，海南海岸线接近一半不能利用的，有的环境不能利用有的军队控制不能利用，今天我们可以看到可利用的湾区看到有旅游地产有大盘在那里入驻，这些就是未来国际旅游岛最吸引人的地方，海南经历这几轮发展，海南比其他城市多了一轮发展，他在90年代初已经经历一轮发展，从06年开始进入成长期，09年开始我们说开始了海南旅游地产，我们定义为海南旅游地产或者海南房地产真正元年，这一年整个2010年国际旅游岛批复进入全新的发展期，海口三亚也好在这里不再展开了，我们从数据上看，并没有出现很多人认为供大于求，或者一月份出现大量滞销情况，我们从数据上没有看到还是看到供不应求的情况，而且海口房价看到我们2010年3月份均价只是8047块钱，如果按照这个均价的话来看海口房地产市场我们说价格比较合理，成交结果当中高端1.2万以上比例三月份的时候比例13%，很多人说海南房价高，1.2万以上在海口占到13%，而且户型面积主要集中90到120，这个户型面积自用比较多，我们看一下三亚，三亚比海口发展更加迅速一点，三亚房价在三月份达到1.8万块钱，我们看一下成交量，是17万平方米，可能个别高端楼盘成交比较集中的话可能把整体房价会带高，我们看到去年12月份到今年3月份，整个三亚的房价确实走出一个上升的浪，在这个当中我们需要对短期房价做一些微调做一些调整。

　　我们再看一下客户，我们把客户分成三个，最早的时候20世纪初的时候海南客户主要是来自华北、东北养老性的客户群体，这个客户群体实际上未来会被演化掉的，很多人我们碰到东北一些人如果没在海南买房不好意思跟邻居说话，因为都在海南买房了，买房子主要是指那些原先海口三亚中端或者普通商品住宅。第二轮在去年开始有一部分江浙还有珠三角投资客户进入到海南，但是我们认为真正理性高端的客户群体才刚刚开始认识海南，我们做了一个客户分析，未来的高端客户当中亿万级以上客户群体我们认为在海南需求量是十万套，可能大家看很多关于中国亿万富翁到底多少的报道，我们认为这个数量应该十万左右，有人说说七万有人说十多万我们认为十万左右的数量。海南中高端的客户需求我们认为三百万到四百万套，按照今年海南的每一年的销售面积来看，这个三百万套到四百万套需要20多年才能完整提供或者完整的消化，所以如果今天作为海南旅游地产真正启动年我们未来有10到20年高速发展期。目前全国新政对全国市场影响比较大，反对过来由于海南二季度逐步进入淡季，海南市场逐步进入淡季，反而淡季我们看到新政对影响相对来说缩小了，整个影响相对来说淡了，这个一方面通过时间通过淡季对兴盛影响进行一种消化，另外一方面海南房地产也通过一个淡季12月份1月份相对来说高速发展做一个理性的调整。

　　所以我们对接下去整体海南是这样的，首先我们说未来海南至少有十年到二十年地产高速发展期，之后才会进入一个正常的发展期，其次整个海南的价格经过这一轮夯实之后可以进入到稳定发展期，第三整个客户层面会在今年经历整个市场转换之后客户发生很大的变化，也就是中端和中高端客户群体认识海南发现海南之后会全面进入海南。第四方面由于广大的百强企业，国际企业也好进入海南之后全方位竞争水平加剧了，整体服务产品和标准提升了，在这个过程当中整个海南房地产水准提高了，那些同行人看完海南楼盘之后都对自己其他楼市看楼盘表示出不满，他们认为海南今天房地产开发水平已经远远超过整个中国平均的开发水平，特别是我们一些大型房地产开发企业进入海南之后带来整体海南房地产水平的快速提升。

　　最后一点我们也认为海南的客户和企业会越来越理性，对海南硬件、软件的需求会越来越高，在软实力和硬件共同提升的情况下在海南国际旅游岛全方位建设的情况下面会越做越好感谢大家。