新浪财经讯 由《英才》杂志、北京青年报社、新浪网、中央电视台经济频道、北京电视台财经频道联合推出的2009(第九届)中国年度管理大会暨双十管理盛典12月4日在北京举行。新浪财经全程直播本次会议。以下为橙色活力活力地产圆桌论坛实录。

　　张民耕：又到年底了，一个要秋后算帐，一个要展望未来。今年房地产超预期的好、超预期的热。原因是什么，另外一个能不能持续？这是我们最关心的，也有说房地产界看多、做不多，我看不是。所以下一步形势会什么样？对于现在形势怎么判断？今天都是内部人交流交流。

　　任志强：今年不错、明年也不错，基本上应该可以。什么原因？我觉得政府刺激政策产生增长是主要原因，第一个是四万亿投资，按照预算应该拉动16万元，其中相当一部分跟房地产有关系，一个是基础建设，地铁等等。第二个四万亿旧房改造，今年可能突破两万五，基础设施带动增加2-3倍量，买房人中有很大部分是不得不买，因为拆迁了。不要以为基础设施建设、城市建设跟房地产没有关系，这是主要的关系。我们估计带动三分之一跟拆迁有关系。

　　第二个减免税费，所有减免税费都是财务调整。国家少收一点，老百姓就多得一点。房地产同样，减免二手房税费和契约税以后，拉动力很大。200多亿补贴相当于可以拉动2600亿房地产消费，家电消费税拉动家电综合效益10倍、20倍，表面效益税减免是很小的，实际对房地产拉动很大，十月份突破20万亿，二手房快速增长，有些地区已经超过一手房，今年估计超过6万亿住房消费。到目前为止，我们统计增长15%，扣除30%-40%政府消费，跟日常差不多，我们住房消费接近全社会消费综合，估计这么发展下去再有两年就会超过。这样看，减免税费调整、国民消费机制需要改变。

　　所以今年大家都说房地产热，我没有觉得热，因为我们投资没有上来。整个投资到10月份只有18%的增长，这个增长太低，虽然单月增长超过30%，但是如果扣除政府投入，增长可能接近零。北京扣除政府土地开发700多亿以外，增长负0.3%，也就是投资并没有拉动起来。今年年底库存化加速以后，明年上半年可能会没有房可卖，或者房子仍然供应不够。

　　全国算起来，政府开发土地量大概在今年11月份、12月份增量，这部分土地都会在明年下半年变成产品，所以在明年上半年供应紧缺现象加剧，如果投资在明年还上不去，明年供不应求现象更加严重。房价上涨不可避免，去年10月份房价指数直速下降，我们估计12月份增长超过7%，到1月份接近15%，环比不一定增长很快，销量在明年可能会缩减，没房可卖销量不会上去，不满足一定库存，消费者也没有选择余地，销售量因此会减少，这种现象可能在今后长时间存在。

　　我并不认为我们房地产形势出现极度的好转，如果投资上不去，至少在明年上半年上不去，仍然对GDP很大的影响、对市场供给巨大的影响。今年大概土地供应到10月份下降17%—18%，如果24000公顷土地供应量大概有4—5亿供应量，按今年10月份是696万公顷，形成土地供应量不能满足当年形成销售量，这样的话明年如果没有土地供应不能保证，仍然会出现批次性的下降，仍然是供不应求。

　　从中国情况来看，奢侈用品我们位居世界第一，国产车大概一千多万辆，好几万百辆是进口车，这个比例在全国来说也是大数字，也就是老百姓没有因为金融危机没钱，而是大量奢侈品消费，汽车消费、和住房消费。所以我们解释为，大概四万亿投资里头，相当一部分投资钱转成消费资金，所以居民消费增长9%，这样二手房交易产生巨大的二手房差额，形成巨大的增长。

　　总体来说，如果这种情况难以用日常收入计算的话，明年可能仍然有大量资金，转入住房消费，持续过程一直延续。某些学者都认为中国人买不起房，只是一部分，还是相当一部分人有大大钱买房。我们五百万套供应量只能满足城市居住3%不到。加上二手房交易不到5%，因此我们住房消费市场再有二十年、三十年增长情况很正常。特别是城市化加剧过程中，2000年到05年人口调查做比较，外地人大概在城市中，五年中每年平均30%—40%房屋占有率增长，农业户口超过10%，所以相当一部分量购买商品房或者二手房，在北京所有私立幼儿园北京户口不超过10%，剩下都是外地户口，说明他们在北京长期居住、有住房，能够将子女送私立幼儿园上学。

　　未来房地产市场只能国家，扩大投资拉动经济发展重要的支柱，如果没有这个产业，中国消费永远不会改变，如果改变金融和生态之后，这个产业会持续发展。

　　所以，总的感觉，明年一定不会比今年好。今年面积增长50%，金额增长80%，明年如果再保持50%-80%增长，就崩盘了。但是明年增长10%，也是巨大的增长。所以不要认为明年指标会比今年更好，绝对不会更好，今年数字涨的太疯，不可能保持两年50%增长，每年增长50%，等于把大后年房子都卖了。

　　刘晓光：我认为，明年的房子供应量还可能供不应求。这个问题要这么想，是从现在看到未来15年，还是看未来2年、3年？我是坚持大的概念，但是从两年角度，有一个担心，这样热、这样价格我觉得可能有问题。

　　我认为，再怎么涨也是3%—5%的供应增长量。按两年左右判断，应该是接近顶部。我确实有担心，就是15：1买房排队，说明什么？肯定供求关系有问题，这样政策上会不会有大的调整，这个谁也说不好。

　　刚刚，土地索求上有了调整，一次出让20公顷，我不知道物业方案到什么程度？据说已经有了，原来买房子物业有问题，新买房子穷人也有问题。另外货币政策，资本市场对地产限制高低，这种调整来讲，我觉得不是咱们抑制，是国家抑制。但是从整个情况来看，无论消费环节、生产环节来讲，应该有向上的趋势。

　　第二个，提到影响2010年中国房地产主要因素是什么？我的感觉还是政府调整。如果微调无所谓，如果有重大调整怎么办？(任志强：刚开完会说不调整。)我担心政策预期会影响心理预期，心理预期影响整个市场的状态。

　　如果按照目前状态，2010年房地产企业应该做什么？这个提的很好，我想大家不一定同意，保持适当的价格，可能是我们共同的责任。要不要利润？要利润，但是一定政府、消费者之间博弈。

　　作为企业，对于这个市场来讲，加速开工速度，肯定对市场是有好处的。我刚才说了半天，可能2010年波峰振荡可能会有。

　　周忻：我们的调查显示，10月份之前90%开发商没有土地，大把土地不是因为开发商不想开，而是开不出来，比如路的问题、拆迁问题各种各样原因。

　　张民耕：明年怎么办？这个题确实很好，万科是我们市场主流股，我们听听万科怎么办？

　　毛大庆：因为我们主业就是住宅，我讲六个方面原因，非常简单，我们观察最近疯狂的状态。首先万科也觉得不正常。

　　第一个刚性需求带动发展，大量刚性需求存在的。刚性主要四个方面，最近结构改变、拆迁量急剧激增，1—9月份大概7万户，远远高于去年，相当于去年6点几倍。第二新增大学生规模逐年扩大，今年突破30万人。第三个明显看出奥运之后，北京外地人急剧上涨，我们开的楼盘最多三分之一拿北京户口，包括新疆也在北京买房，我们现在大量购房实力群体，就是我们国家生育第一大高峰出生的人，正好处在年富力强、财富集中、事业有成、家庭成熟，北京群体尚且很大，外地群体也在往北京涌，所以刚性需求没有办法。

　　第二个通胀预期，这个问题他们俩个也谈到了。确实现在全球性对通胀的预期，大众商品上升等等一系列对北京影响很大。

　　第三个流动冲击，10月末包括金融机构含外资在内，新增人民币贷款2.3%，供需双方手里钱很多。供给处于低位，1—10月份新开工商品房同比下降20.5%，住宅下降20.6%，今年住宅土地供应60%多，基本保障住房都完成，商品房只有完成30%，这30%多里边还有问题，五环以内土地只占30%多，也就是15%—20%，剩下80%都在五环以外。由此带来进一步购房刚性需求，就是我们城市中心刚性需求，房子涨价、抢房子，我们说几十比一是严重城市中心区不足，这无法避免。

　　第四个所谓媒体导向问题。媒体导向当然跟政策有关系，不能制造新闻，总说要变。不变就告诉老百姓不变，不要吓唬老百姓。我统计四五十个开发商，都集中圣诞节前后开盘，都不敢开，售楼处都紧爆了，怕一月份变政策。

　　所以这是几个明显信号。深层次问题几个。

　　一个房价确实上涨很快，社会负面情绪很大，最近情绪比2007年情绪还要严重，又引起开发商对老百姓对立，非常值得关注。

　　另外一个房价收入比，我们老说收入比没法算，北京基本15：1，市区中心估计30：1，这种现象我认为非常不正常，我们必须关注这个现象背后原因，不是北京市工薪基层、甚至不是北京市有钱白领，消费群体不限制在这里，外地购房、外地资金流入，我们一直说公共服务均等化，公共服务没有均等化，人都往城市涌，都是奔上学在这里边住。严重外地购房大量资金流入，以前说外国人拉动上涨，不是的，但是很多钱都是外国来的。出名海归在北京谁都十套、八套房子。从去年经济危机开始，大家注意一个问题，回国潮的高峰，去年开始都已经回来，而且回来都是到北京、上海，所以收入比没有办法好。

　　还有住房保障制度问题，每一个国家说保障性住房都有推出机制，我们现在出一系列机制，条件不合格不能买，没有这个规定。未来盖70万套也不够，有限资源供应无限需求，大量人住进经济适用房，经济适用房租出去大量存在。廉租房赶紧多盖这是真的，不管哪种经济适用房，这是有一个有机制。

　　还有大量存量房屋优化配置有问题，我们1998年的房改房，保有成本非常低，水电煤热都是单位供的，却有很多闲置。二三级市场供应也有问题，一套房子十几个中介搞，大量造成中间成本非常大，严重阻碍二手房市场活跃。

　　还有一个我们现在国家对经济依赖房地产确实很严重，但是依赖是不是在开发环节还是保有环境，我觉得这个问题值得探讨。很多发达国家二手房交易占整个房产交易80%，我们现在很低。还有市场化租赁，我们市场化概念就是产权化，市场化应该购买加租赁，英国、美国都在30%租赁，日本更高，东京基本40%多，我们现在一个完善房地产市场一二级应该租售都统一完善市场，现在我们内分泌严重失调。还有收入、税收统计一直是咱们国家大困扰。很多有钱包阶层在挤压本来没有钱人享受，收入统计、财富统计如果不透明，这个事没法做到。

　　这是我们分析这个市场，北京反正这个市场确实长期会存在比较严重的供不应求局面，我们城市土地再盖山里边了。从企业应该做什么？我想企业毕竟是一个单元，要说能够改变这个市场很难，我同意刘总企业应该有社会责任，涨价利润最大化，特别是上市公司没有办法，但是我们不主张暴涨，特别是市场疯狂的时候，我们也是呼吁大家处于相对理性的价格为好，如果大家都暴涨面临出现问题，所以大家都没有好处，我想今天利用这个场面，我也呼吁一下，我们开发商是要涨价没有办法，但是我觉得理性涨价。

　　还有土地供应问题，北京市必须做导向。大家可能知道12月份，突然出来300多公顷土地，大概好几十块，一下子供应，我觉得供应节奏实在有问题，另外供应必须透明，还有一个我觉得对消费价值观念引导，一定要引导大家对北京市市场有客观认识，不可能也没有必要，所有人在北京都买一套房子，政府赶紧引导消费观。不然结果问题，消费群体情绪极度不满，土地永远不够没有人认识这个问题，最后政府处在十分被动局面，我觉得非常运转不良场面。

　　我最后讲几个数，我们一万公顷土地，是国家土地960分之一，我们拥有211大学是全国大学30%，全中国100名医有多少个都在北京，前100位艺术家、导演、电视98%都在北京，一个土地1/96，城市化严重不平衡。

　　张民耕：张宝全的办法是改行？

　　张宝全：几个大腕从宏观讲很多，我觉得有一个现象，本来涨价是地产商很高兴得事情，但目前地产商没有高兴起来。我认为今年中国房地产好多是虚假，并不是增值。这说明供需关系虚假的。明年想继续保持这样的增长，我认为是不可能的。

　　现在地产企业怎么办？刚刚说转行，我借用转行概念。以前我们主要靠开发，地产叫开发商，就是靠拿地、盖房、卖房获取利润，上市公司没有办法，被指标拖累。每天不停拿地，不停盖。所以一定把开发、投资相结合。

　　我们现在还在做房子，包括像我们今年、明年做的量，比前几年更大。此外，我们做渡假酒店，利用产权政策把产权酒店变成股权酒店，你拿股票，买一间房有好几样回报，这是观念变化带来产品形态的问题。

　　张民耕：我觉得刚才思路还是很有启发，认为这种形势虚热，不需要政府调整，市场自然会调整，面对这样非正常形势，我们改变经营模式，包括产品、包括一系列，以我们变化应对变化，这种思路很好，而且张宝全已经做在前面。我现在交给莫总。

　　莫天全：我们现在地产发展趋势，已经越来越变化，包括像搜房这样公司，我们也在想各方面事情，周总多元化方面更多，慢慢有融合的趋势，所以顺着这个思路谈，因为这两年确实很好，经济危机对我们地产没有影响，很快过去，而且来势很猛。有可能一两年以后回到正常，只是一次性爆发。

　　但是中国基本面，我跟国外交流也觉得很难说清楚，我就说两个现象。一个在过去二十年当中，中国有近3亿人口从乡村到城市，这个需求促进我们过去二十年房地产发展，这还是一个方面。

　　第二个方面，我们再往前看二十年，还有两亿多到三亿人口，走到城市来，他们需要娱乐设施、办公、住宅，所以房地产还会增长。中国房地产市场我非常有信心，什么时候有调整？我们认为三到五年当中会有很大的危机，长期非常看好。

　　最近迪拜非常糟糕的状况。我不看好迪拜，全是流动城市、人口都是流动人口，一走房子都空了，我看好美国、看好中国，有基本面的支撑，我自己觉得问题不大。哪怕两年以后这个问题也不大。

　　周忻：我和莫总都是搞互联网信息化这一块，第一我感觉未来信息化、网络化概念在房地产上应该越来越重要。我们做过一个调研，整个市场开发商控制土地80%—90%是开不了工，这个调研到今年九月份。实际在未来房地产市场当中，我认为信息化、互联网上应用非常强的概念。

　　第二个问题，实际上中国房地产市场基本面从来没有发生变化，只不过政策面发生变化，去年市场完全被政策压出来，无论土地供应、老百姓需求等等这个基本面没有改变，但是如果明年出台硬着陆可能性不大，只能是什么样状态？今天出这个政策、明天出那个政策，被媒体放大一下，搞一段时间再换另外一个概念，所以明年日子不会像今年好过，今年房地产在往上冲的时候，还没有来得及反应过来，市场还讨论去年寒冬的问题，明年往上走必须很多人说很多话。

　　第三个如果真的媒体、政府想一个办法的话，这两天中国制造在海外做广告，我认为如果真的要做，我们应该做一个广告，买房不如租房，租房概念在中国人心目当中，有一个概念。我给大家举一个例子，我有一个跟我做六七年按摩瞎子，问过我两句话。第一句话他说大哥有哪个股票可以炒，07年的时候。前两天又问我哪个地方可以买房子。一个按摩师在上海工作，租房子就完了，干嘛要买房子。租房子未来应该是大比例的概念，不应该每个人能买房买房，能接受保障就保障，政府谈保障性住房，开发商搞开发，当中有很大的环节就是租赁市场，这个租赁市场在全世界都是成熟的市场，我们讨论一下二手房门店，你找一个二手房门店老板，你说下边房子租了多少房？这个老板肯定说不出来，但是你说卖多少房子？他肯定可以告诉你，我们市场数字都是北京卖多少套房子，但是没有北京租了多少套房子。如果把这块推出来的话，可以缓解现在所谓供需关系。

　　第四点，二手房市场，我感觉整个二手房市场将来成为大主流，现在已经成为所谓大城市的主导。我们前几天有一句话，“把开发商赶出外环去”，这是在上海。现在大家如果去算，开发商在外环里边事情，市场90%是二手房天地，这个趋势我认为标志市场相对成熟的标志，我们今年在第二公司上市的时候，有一个人问一个问题，为什么要上市？我想法一个当城市二手房交易超过一手房一倍的时候，或者像北京、上海，这个市场相对成熟的房地产市场，相对来讲比较稳定市场。所以二手房为未来整个房地产市场流通，如果像现在市场好的时候，二手房市场交易反过来促进整个房地产市场再往上升。二手房在市场有波动，相对是一个信号，我认为应该关注二手房市场。

　　最后我感觉，大家还是关注所谓宅基地事情。如果大家没有忘掉的话，前一轮城市房地产市场怎么起来的？是靠房改、是通过房改以后让北京绝大多数人，手上拿一套可以作为资产的房子，拉动十年以前增长概念。现在如果农民在未来也是带着资产进城，是不是改变整个中国房地产市场一个格局的问题，大家可以探讨。现在说宅基地有很多问题，就像当时我们谈，谁要把使用权上市谁准备上断头台，这是趋势没有办法阻挠。

　　到现在为止没有完全的政策，宅基地试点实验已经开始。

　　田汉：北京市平均房价15000，全国平均房价4700多，抛除北京、上海，房价高吗？现在北京五环以内是核心区，讨论房价肯定高的，上海肯定高的，如果全国房价是4700多，抛去核心城市，有些地方才两三平米房子，开发商怎么盖。现在外地开发商很可怜，一个平方米才一块的利润，房地产开发商没法活。两千块钱一平方米，地白给你，你赚不赚钱？

　　张民耕：我一直关注莫总出的数据，海岸线往里200公里，其实热就热在200公里，200公里以外省会城市，长春、沈阳、内蒙古、呼和浩特、西安、南宁等等超过五千大概四个城市，成都、武汉、昆明、西安均价超过五千，其实是非常不平衡。尤其北京周边石家庄，惨着都不能看。

　　田汉：保定这么大的城市，平均价到不了三千块钱，开发商怎么做。

　　刘松泉：我来自秦皇岛，利润值大概两三百块钱，而且要开发好。只有一个办法学国外，北京主要部委往外挪，哪怕暂时不做也要北京往，就连我这种水平在北京还三套房，只有这个办法分解，向全国各个省市分散下去，你看市场房价马上降下来，当然这是开玩笑。

　　王平：我说三个想法。大家对当前问题说的比较多，我希望媒体有一个宣传导向，在你宣传的时候，一定促进行业和国家健康发展，当然眼球经济也非常重要，但是如果不这样，还会发生温家宝说一句话，信心比黄金重要。

　　信心往往宣传带来，也可以由宣传打下去。我只是提示一下，消费拉动经济将成为主流，我们房地产做好准备吗？第二句话，百姓人人享有财产性收入，我们应该做什么？第三个房地产经历30年，1980年4月20号邓小平讲话，到今天快三十年，未来有哪些趋势可以思考？我提七个趋势跟大家探讨。

　　第一个消费拉动经济成为主流，做好准备吗？张宝全老总做好准备，去年中央经济工作会，第一次明确我们国家将为最终产品服务，当时讨论房地产就是最终产品，带动54个行业，但是今天房地产已经不是最终产品，问卷有一句话，对所处产业增长几率你认为是哪些？最终产品是迎接最低收入家庭异地休闲度假快速到来，当然张总为中等收入、或者中等以上，我们想能让大多数人休闲。

　　北京中低收入家庭，在未来可能有15天休假，怎么办？举家坐火车到苏州，一定不会住酒店，他会租一套房子，这套房子可能花1000，住15天，回来一定不一样。所以我们到跟领导座谈的时候，你为谁服务？一定为流动人口服务，欧洲为什么富裕？不就是为全世界人到他那里消费，流动服务能促进人民水平的提高。

　　我们城市发展特别是大中城市以外，特别是中小城市二三线以下城市，将逐渐转向为固定服务将为流动服务到来，我们房地产做好准备吗？最近一个小开发商，500套房往出外，必须拿城里旧房来换，稍加加工到银行贷款，将来你不是卖多少套房，有一个趋势，你拥有多少套出租房。在美国有两类公司，一类可以上市、一个可以发债券，上市公司是持有者，持有就是拥有出租和持有物业，还有建房和卖房，只能发行债券而不能上市，因为上市一定给市场带来搅动。所以第一个，我们将为流动服务到来，未来30年考虑什么。

　　第二个百姓人人享受财产性收入，我们开发商应该做什么？全世界人民对财产性收入非常关注，大概平均值45：5，中国老百姓大部分财产收入较低，所以十七大报告胡锦涛提出这个要求，我们应该做两个，一个动产收入、一个不动产收入，包括股票债券收入，我们房地产做什么？因此这个非常重要。在财产性收入增加有一条，银监会和央行下一个通知，关于金融促进节约土地通知，第11条明确规定我们能做，加大创新突破力度，在融资渠道下工夫。假如发行土地债券，这样我们老百姓能获得土地的利润，让老百姓获得财产性收入。在133号文件，也写一条支持房地产企业合理金融需求，支持好的条件好企业发行债券，这个都非常重要。所以我们开发企业如果自信好，能够拿到这样东西，我觉得对老百姓最大的受益，也解决开发金融问题。

　　第三个未来30年有几个趋势值得思考。规模投资、出租房逐步兴起。村镇开发将成为主流？对境外投资住宅小区成为趋势？经营房地产节能减排等各类企业迅猛发展？居住区各类文化建设设施建设迅速凸现？住宅全寿命管家服务日趋成为趋势？开发商统一装修世界已经到来？城市将从耗能城市向产能城市比较，我们住宅建设也走这个趋势，从耗能住宅向产能住宅发展，住宅本身产能把我们耗能消耗掉，叫零消耗。

　　王伟东：今天大家各抒己见，第一个房地产长期看好，第二个希望有些地方能够为房地产可持续发展做一些政策性的支持，再次感谢大家光临。

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