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万通地产冯仑：企业在金融危机下的野蛮成长(2)
第三件事情就是万科自己讲的叫做走向神坛，跟道德、外部环境等做一个重新的梳理，用王石的话说把所有的一切都打回到最低点，把自己打回到人，调整自己，把自己调整到社会期待的范围之内，万科做的工作非常有效，这个就是他过平常人的日子。作为一个创业者有时候走着走着就会迷失掉，就像一个女人在幸福当中会迷失掉自己一样。所以他第一次脱离妈妈变成能人，大家会说他非常的英雄，横空出世，如果英雄坚持久一点就变成了伟人，如果再坚持一下就变成了圣人，当男人变成英雄，快接近为人伟人的时候，人就会迷失，现在万科回到英雄，回到平凡人，才会和日子贴近。比如最近要拍摄孔子电影，现在说拍孔子可以，但是不能拍摄孔子谈恋爱，其实孔子和他太太的关系非常好，所以在拍电视剧的时候一定不能拍俗的一面。所以万科的自我修正、创新、变革，其实最重要的是说，把万科在达到世界第一水平的同时回到使普通人的视角来做一个普通人对市场的感觉和决策。所以在经济危机出现以后，万科所做的调整，我认为是一个着眼于日子的正常调整。这是一个非常有趣的现象。那么从我们万通来说，我们在海南经历过第一次蜜月，大家知道第一次蜜月在海南就是91-93年，那个时候的蜜月，可以用癫狂来形容，癫狂到什么情况？就是天天见钱，所以在这样的情况下，海南有1万8千家公司，泡沫破灭以后，剩下不到100家公司。我们这些幸存者，我们深刻的记忆，每一个繁荣、蜜月之后，日子的等待是非常痛苦的，从93年一直到06年有7年的日子，大家知道，海南3年的蜜月迎来是7年的日子，所以当房地产到第二蜜月的时候，我们内心都在记者上一次的蜜月和日子交替的痛苦情况，我们万通就提出反周期安排，所以从2000年我们跟大家做的不同事情就是反周期，就是在反周期大量出货，降低债务结构，增加流动性，同时研究商业模式，汲取商业模式给我们带来的问题。我们研究所有的房地产A股公司10年的报表，有一个情况别不是因为地多抗过两个周期的，作为的A股房地产公司他们的盈利在繁荣时候的盈利和萧条平常日子的亏损如果把他们拉回来做一个每年平均的收益率，低的让大家不好意思就是4.5%左右。所以我们很吃惊，我们这个行业一定有问题，繁荣3年很好，但是一下子5年不好，一下子折回来，10年下来净资产就是四点几。另外所有繁荣时候的财务报表也是自杀式的情况，在这几年里面净资产、利润、营业额增加，但是每股现金流减少了，存货增加、负债增加，这就是自杀式的增长。你的增长是假定在天天过年月月结婚的基础上，一旦起誓结束了，没有人请你吃饭了，我们就暴毙了。这个时候我们所有的财经媒体都在误导我们的行业，因为他们在告诉我们说地没有了，但是我到了美国将近50次，而我看到的是还有地，后来我琢磨发现土地是无限的，大家仔细琢磨，房地产是做什么生意的呢？房地产是做平面生意的吗？其实房地产是做空间生意的，新建筑只有现在的千份之一的重量，我们是可以往天上无限延伸的，这样土地就延伸了，大家踩的第一寸土地都不是第一次接触过的，所以我们应该知道，只要房地产是做空间生意的，科技会让你无线延伸。第二件事情，我们是做买卖。所以曼哈顿一共就50平方公里，纽约最繁华的地方，等到纽约实在没有地了，拉登又给它做了一块地，所以必然性、偶然性会让土地无限，所以中国就更加无限了，总结一条，不按财经媒体记者写的做公司。另外更重要的是不按投行分析师分析的情况，去年所有的分析师都说地少地少，现在套住以后，今天的分析师又说谁买地谁傻子。所以从02年以后，我们做了一个反周期安排，繁荣时候在郊区扩张，萧条的时候在城区扩张。另外我们摒弃传统的香港模式，来采取美国模式，其中我们的一个举措就是在美国新的世贸中心建一个中国中心，我们花费了5年时间，我飞了30次纽约，最终做成这个项目，让我们积累所有不动产的经验都通过纽约这一个项目传导引入。这就是一个变革，而我们这样一个变革，我们才发现在房地产行业实际上媒体教给我们的太少，祖宗留下的也太少，而美国中年妇女给我们的东西太多。她们经过几次危机，我专门研究过经济危机之后，房地产商怎么做的，这给我非常多的启示。现在全球经济分布水平不同，那么我们看到，在房地产行业出现的产品重心的转移和商业模式的变革带来的一些企业的进步，在8千美金以后，逐步房地产企业的重心转移到商用不动产，再到3万美金以后，房地产行业的重心逐步金融化，零星是资产管理类和导演型的房地产公司。随着这样的变化，我们发现，在纽约最大的市值地产公司是金融类的，是黑石下面的，一共390亿美金的一个资产，其次是商用不动产公司，市值是住宅公司一倍左右。而美国住宅公司市值最大的就是商用不动产公司的一半，所以我们发现行业模式的变化，在200年里美国地产公司的模式由最初的地主加工头，这个时代就像是泰坦尼克号。比如说碧桂园曾经是施工单位，后来变成中国的地王。第二阶段，到了成长、加资本家，这就是今天万科的模式。美国、日本曾经都出现过这样的模式，所以在美国最大的地产公司达到过市场份额5%，营业额100亿，去年衰退比较严重，这个就是成长加资本家。第三个阶段目前在纽约最大的地产公司就是导演加制片都是张艺谋，大家想一下张艺谋是什么商业模式？第一个，他会有干股，第二挣制片费，投资的百分之多少是制片费，包括项目管理钱的。第三个是票房的分帐。在这个过程当中张艺谋挣的最多，风险最少，第一个他靠市场份额，在中国几百个导演，真正挣钱的就2、3个人，所以张艺谋代表一个市场，他拍片2亿国内票房是正常的。第二个是证明他有这个不，他可以用大牌、可以用各种服装、道具最好的，他会用，而正因为这样，今天你要给钱给张艺谋，三年以后他才会接受。现在美国最大的地产公司都是张艺谋这种公司，他是收费导演，所以在这种情况下，我们了解到这些，万通开始做变革，万通针对上一个繁荣转移到现在的日子，我们采取的变革就是反周期和美国模式，这样一种模式，实际上是我们今天在国内整个房地产向下行的时候，我们有相对低的负债率，有很好的流动性，同时我们最重要的是，有一颗平常心，因为我们知道蜜月很短，日子很长，而且我们多了一份日子的平安，所以今天跟大家在一起才觉得自己是一个正常人。
另外我们来看对付周期的一个故事，它就是比亚迪的故事，王传福带领的比亚迪，在大家都还没有完全意识到的地方，他们做了一个重大的变革，就是开始做汽车，所有人认为你做电池的怎么做汽车，在资本市场一片不支持的声音，但是他还是做了汽车，而且做的是新能源汽车，而且发挥了中国制造特别优势，结果在危机的时候，他获得了巴非特的支持，而且带动了新能源汽车的发展。我们再来看其他的故事，我们在变革和创新当中其中有一个重要的变革和创新的事情被大家沪市了，组织和变革也是应对周期波动的巨大法宝，特别有意思的是说，我看到很多民营企业在交流，我在三亚碰到一个兄弟做房地产20年，他说他碰到这样那样的问题，我说你现在公司的状况是什么？他说了以后，我说你的公司在20年前是这样，20年后也是这样，我就在想从万科、柳传志，还有很多公司来讲，这些公司组织蜕皮要多次，然后引进投资者，然后你再把他上市，上市以后有的变化控股公司、投资公司，有的像是变成柳传志跨国经营。这样你如何对抗周期呢？第一资本金增加了就可以对抗周期，今天日子好过，我们控股公司有将近15亿，我们是人民币注册的房地产公司，所以负债不到25%，所以我们的日子好过，但是有很多民营企业想不清楚，到底是控制率重要，还是规模重要，但是我们要知道，百分之百的鸡蛋都是你的，打了也都是你的，如果你放在一个篮子里面会比较安全。结果这次危机一波动，包括东新航空，我跟他们都是好朋友，我和王石在两年前专门看过他们，提议就是扩大资本，引入战略投资者，这是最简单的一招降低负债，他们听不进去，就认为自己可以英雄决策，想干什么就干什么。另外组织变革还带来另外一个好处就是决策当中合理性，你的治理结构合理了，董事会有签字，你一个人的决策，往往合理的决策可以通过不合理的决策可以过滤。比如说万科他可以做到今天这么好，因为万科有一个很好的董事会，跟经理人有一个平衡，所以他的决策会理性。另外好的治理结构可以让你保住贞操，可以让你在道德上不是太贪婪，为什么王石不行贿，他确实是一个好人，除了道德因素之外，他的公司治理结构，他是一个很小的股东，如果行贿去赚钱，百分之百归股东，坐牢肯定百分之百是他，丢人百分之百是他，如果私人企业就只有你一个人，行贿百分之百得益是你自己，出事你也乐意。我碰到一个我们的前辈就是傻子瓜子，他这30年除了换了4任老婆，他的公司没有任何的脱胎换骨，所以傻子瓜子先生，他在节目里反复讲换老婆的重要性，没有讲组织的重要性，所以组织变革非常重要，刚才我讲的用变革来对抗周期，既包括商业模式的变革和决策思维方式的变革，也包括组织变革，组织不变革对对抗周期比较的危险。
最后一个方面的问题，我们讲一下我们的企业在这一轮波动当中我们看到民营企业出现的问题。大家不管是捐款的问题，毒牛奶的问题，或者是等等问题，民营企业都面临道德的考验，出现金钱和贞操的问题，什么是道德？道德就是贞操观念，就是应该不应该好和坏的问题。那么一件事情，一旦上升为贞操，必然带来三个后果，第一是必须的，第二不舒服，第三没有效果，但是是必要的。不知道大家有没有看过《乡村爱情》，里面老是说必须，必须的。以前我们经常看封建故事，其中有一个自梳女的故事，故事的女主角偷人，最后被沉塘了。这就第一因为偷人，所以必须要被沉塘。第二个是不舒服，我知道，有很多烈女是根据舒服程度来颁奖的，你越不舒服越是中央宣传部发奖，在牌坊群里是吏部颁发的，而且是中央财政给钱，多少年？16、18年守寡，最后一直到80岁，最后给予最高评价，如果中间改嫁，你就要把牌坊取消，如果你只坚持了20年，你们自己家跟吏部申请，中央宣传部批准最后自家拿钱修一个小牌坊，所以要坚守贞操就要不舒服。第三个没有效果，显然不利于优生优育，也许这个人的感情偶尔出轨是因为结婚不幸，在贞操观念非常严格的时候，这个是不允许的，所以是没有效果的。那我们今天中国的企业也面临这样的问题，有中国传统道德，毛泽东时代留下来特别的政治文化的道德，有美国极端西方英美文化的道德，也有不伦不类的90后的也好，中国本土的混合是非观念，有这么复杂的道德体系这个都是必须的，这样的情况下，中国的企业，包括黄光裕大家都在拷问特的道德，最近有媒体写了一篇文章叫做《新原罪》把我们在计划公司法以前我们创办企业体制性、制度性的原罪放在一边，而加了一个新原罪，新原罪其实就是不贞节，特别是最近失败的民营企业就是不贞节，就是贪婪、不道德的问题。今天我们面临一个巨大的危机，我们一个企业家在应对经济周期波动的时候，我们要摆脱野蛮生长，我们要平衡你扮演的角色和公司的商业利益和社会公众对你的舆论压力。男人接近伟大以后，就把自己的角色扮演越来越多，但是大家不要忘记了，一个明星最多只能扮演两个角色，不能扮演多个，但是我们企业家都扮演多于三个以上的角色，比如公司的董事长、董事、行业代表、社会道德化身，当然还有很多其他角色，这些角色在很多时候在打架，当你变成一个强势行业大哥，你可能就会伤害到一些中小企业，所以这些非常的复杂，所以在民营企业成功以后，你要减少你角色的扮演。所以在美国，最近我得到一个词儿，我觉得非常的有意思，我看儿童排戏剧，老师老是在讲角色榜样，我们现在的角色榜样不要太多，比如奥巴马是一个角色榜样，为什么他可以选上？因为他出生寒微、努力奋斗、热爱老婆。比如说我们如何讲话，我昨天跟张总也在讲如何讲话，是讲政策呢？还是讲恰当的话，还是要讲有利的话，这是不一样的，作为一个企业领导人你要追求讲正确的话这个风险是非常巨大的，这个风险要交给科学家、教授去讲，他们天天跟真理一起同眠，所以他们的工作就是要追求真理，他要讲正确的话，比如我们的博士、教授要讲正确的话，如果我们的企业家讲正确的话那是抢了他们的话，所以我们要讲对公司、员工、客户等等有利的话。比如刚才高总讲的话就非常正确，我们经常希望代表真理讲正确的话，所以讲正确的话不一定赢得掌声，不要以为你优秀你就一定会有掌声。你时机条件不成熟不恰当，一样会被乱棍打死，如果人家正在新婚之夜，你进去递一件衣服或者是说要注意计划生育，他们肯定会把你打出来，这样的话你不能在第二天说吗？所以正确的话不一定能得到正确的结果，所以这个就是我们现在面临的挑战。所以在经济波动的时候，我们除了要坚持刚才讲的创新以外，特别要在周期性波动的时候，我们要善于扮演好自己的角色，做好自己应做的角色榜样，来平衡企业增长对商业增长和周边道德的问题，只有这样我们才会不断的进步。
今天非常感谢，我用我简短的发言来开始第一财经中国经济论坛，也希望大家今后给予我们更多的帮助，使我们的论坛更好。谢谢。
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