房地产销售过程中的问题，因为房地产行业是非常透明的行业，很多人都不懂，房屋为什么值这样的价格，在跟房地产商打交道的过程中，处于信息不对称或者是信息劣势的地位，目前的立法来看，对于房地产信用体系的规定是不到位的，而且是笼统的，同时有很多虚假的广告夸大建筑，有这些不实的做法，总体的问题是房地产的权大于责任，对于购房者的保护有很多欠缺的地方。

　　其中有两个最大的问题，一个是预售的问题，因为预售实际上就是卖图纸，在卖图纸的过程中，就会发现可能收楼的时候，跟你想想的出入很大，或者是收楼的时候预售款没有了，或者是开发商一房多售，预售合同中出现的问题很严重，在此过程中需要增加披露的过程，因为市场是不透明的，解决问题就是信息披露，从而更加的透明，这就需要登记的信息，需要开发商如实的登记真实的信息。

　　2005年福州市物价局做了轰动全国的事情，对福州的房价进行了测算，公布了平均成本的价格，当时引起了争议，有的人是赞成，有的人是反对的。实际上涉及了两大问题，房地产企业是否有保证公众知情权的义务，如果有的话，界限在哪里。

　　房地产企业信息披露的时候，涉及到权益的问题，公众的权益重要还是房地产企业的权益重要，究竟要保护谁。

　　我们的看法是公众知情权是政府的责任，不应该是房地产的责任，房地产保护的对象应该是交易对方，不要给虚假信息给对方。

　　政府保护公众的知情权主要是通过信息披露的过程完成的，政府的信息公开和来源应该还是房地产商，通过招标和投标，通过登记和报批等手续将材料交给政府，通过政府的手段保障房地产商的利益。

　　成本公布的时候，利益应该如何平衡，商业机密是不能披露的，其他的可以公开的。

　　小产权房的问题

　　小产权房被我国禁止的，因此缺乏法律依据的，不能按照正常房屋的建设处理相关的纠纷，就会导致法律关系处理中的困境，不知道如何适应法律，如果按照无效合同等方式来处理的话，就会导致相关的利益无法得到保障，核心就是土地发展权的问题，利益应该由谁来享有，开发商在此过程中有多大的利益，这就需要市场的改革和相关制度的完善同步进行的。

　　总之，对房地产法律制度的考察，发现存在系统性的问题，从立法、司法、执法都有问题，核心问题是解决企业和政府的关系，如何使房地产和政府的责任划分的更加的清楚，这是核心的问题。

　　法律责任制度和权利保护是平衡的，不能光要求房地产商承担责任不保护权益，这是不可取的。

　　法律责任制度还是跟改革同步的，需要土地制度的改革，才可以逐渐的明确。法律只是约束手段之一，而且是成本很高的约束手段，规范房地产的行为是任重而道远的，谢谢大家。

　　主持人：谢谢王红一教授，感谢五位专家从他们不同学科的视角和大量实践性的研究，为今天论坛做了专业和相当深刻的报告，相信我们的听众和嘉宾还有很多的问题，下面进行互动和继续探讨。

　　现在是第二个环节，嘉宾互动环节，下面请出著名的主持人，南方电视台经济频道副总监，财富论坛的主持人王世军先生，他会带给大家更加精彩和活跃的思考，有请王世军先生。

　　主持人王世军：尊敬的各位老师，各位同学，非常有幸在今天上午作为第二环节的主持人，在前一个环节中我又回到当一名学生，受益匪浅，也产生了非常多的困惑，五位教授上午涉及的问题，恰恰是今年以来中国媒体感觉最困惑的问题，在困惑的问题当中，我们涉及到一个利益相关的话题就是住房，围绕住房社会媒体、社会公众、房地产商和政府之间形成了情绪对立甚至是社会矛盾频发关注的焦点，媒体在此过程中产生的困惑，无法定位什么是真正的企业社会责任，具体而言，房地产开发企业的社会责任如何界定，政府的责任如何界定，两者责任的模糊使得媒体做判断的时候，不得不采取了正如几位教授提出的简单化或者是泛化的趋向，我们一方面在自己的报道版面中对某些房地产企业的行为大加鞭挞，另一方面又似乎搞不清楚什么样的企业行为才是合适和正常的，一方面对政府推出的一系列的住房政策进行解释和分析的时候，又在困惑这些行为是否应该由政府完成的，在无法解答这些问题的过程中，媒体的报道也有意无意的使政府、企业和公众对立的情绪不断的强化，今天下半场的环节中，期待五位教授将问题清晰化、明了化，在住房问题上清晰的道路和思路，朋友们再次以热烈的掌声请出今天的五位教授，首先请出五位教授，请上台就坐。

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