王红一：非常感谢南方报社和中山大学提供了社会责任平台，使我们在这里交流非常有意义的话题，也非常感谢课题组的领导和同事，我的演讲题目是房地产企业的法律责任，我国房地产企业，从改革开放30年来在推动国民经济发展、城市建设和扩大就业方方面面做出了巨大贡献是有目共睹的。

　　另一方面，尤其是近些年来，房地产企业违法违规的行为现象是比较突出的，例如违法拿地和建筑质量不高，销售违约等等情况。这些问题的存在，极大的影响了房地产企业的形象，同时也阻碍了房地产业的健康发展，有必要加以规范的，规范有很多种途径，例如通过政策、经济手段，其中法律是比较重要的手段，也是约束的途径。

　　改革开放三十年来，有关房地产企业的立法，特别是对房地产规范的方式以及法律责任的问题，我们发现整个的进程跟我国的法制建设的进程基本上是同步的，有关房地产企业的立法也是在逐步的丰富、完善，立法的理念也是在不断的更新，日益先进。

　　例如，重视了市场的作用，重视了人权的保障，重视法律实施的效果，这是三十年立法的考察，我也同意甘阳教授的观点，法律部可能一劳永逸的解决所有的问题，过于细化的法律是难以做到的，不可取的，对于我国的法律而言，目前的房地产企业的法律制度还是存在有待完善的很多地方，我们主要是考察现有的法律对房地产的约束还存在哪些问题。

　　从社会责任的角度来看，法律责任是社会责任的底线，因为法律规定的是最基本的规范，设定的是最基本的标准，而且划定了很多的禁区，例如越过该底线就会导致违法责任，构成犯罪，要引起诉讼，总体而言就是对他人造成了侵害，因此法律应该是底线，划定底线的时候，设定了立法、司法、执法的问题，这些问题中，需要对房地产、政府方方面面的法律地位进行清晰的界定，这是我们需要解决的问题，我们主要是探讨四个方面的问题，一个是关于法律责任的区分，主要是在房地产开发，特别是城市拆迁过程中的立法，存在企业和政府责任混淆的问题。

　　房地产建设过程中，大量普遍存在法律责任的规避问题。

　　房地产的销售过程中，因为信息不对称，存在房地产的权益大于责任，权益责任不平衡的问题。

　　小产权房中出现了法律责任缺失，无法追究相关责任者。

　　城市拆迁和开发阶段

　　2007年社会性的事件，例如重庆最牛钉子户和深圳最贵钉子户事件，使得民众和房地产商的对立情绪已经推向了极致，也使房地产的形象遭受了非常大的负面影响。

　　如果将事件都归咎于房地产商是不客观的，因为制度的背景和产生的原因在制度方面是存在问题的，我国大的土地住房制度是以公有制为主，国家控制的市场模式。

　　国家控制了所有的土地资源，国家是土地的龙垄断者，国家发展经济又需要国家开发土地，房地产市场的运作主要依赖于房地产商，房地产商又是土地的最大需求者，这样的制度导致了政府和企业之间天生的依存关系。在如此紧密的过程中，导致立法界限不清，使得主题的身份混同，责任也不清晰，不知道该追究谁的责任，或者是责任追究不到位。

　　房屋所有权和土地所有权不是一个人，因为国家的土地所有权都是国家的，房屋所有权都是自己的，产权就不一致，拆迁征收的土地就意味着剥夺房屋所有权，这样就导致利益激化，也会导致对立的情绪。

　　从立法的角度来看，我国主导的拆迁和土地征收的是《城市拆迁管理条例》，实际上模糊了政府和企业的责任，从实体的规定和程序的规定，都跟我们的期望相差很远，例如拆迁的行为属性方面，拆迁权究竟谁有权来拆迁，开发商凭什么有权拆普通人的住房，权利的来源在哪里，这些问题都是不清楚的，开发商又从政府的手里取得了拆迁的资格，授权的资格在哪里？从市场经济的角度来说，产权的保护是核心的制度基础，没有产权保护就没有市场经济，拆迁的过程中如果房屋确定是某个人所有的，其他人是没有任何权力拆迁的，如果想拆迁他的房屋就要跟他谈判、协商，在自愿的前提下进行，有一种情况下可以强制性的，就是为了社会公众利益性，我国在拆迁法中没有规定，拆迁是基于什么原因进行的，究竟是公益性的还是非公益性的，因此就出现了强制性，不得不拆，而且设置了强制性的渠道，例如规定拆迁的时候，房地产商要跟拆迁人协商，协商不成，拆迁管理部门可以裁决。

　　房地产的管理部门又是发放拆迁证的单位，由该部门来裁决可想而知结果是不公平的，裁决不服的话可以提起行政诉讼，法院对实质性的问题不做审查，只做形式进行审查，是无法改变结果的。

　　民事诉讼来说，按照最高人民法院的司法解释，民事诉讼是不受理的，因此被拆迁人的利益是无法得到保障的，该问题的存在跟宪法、物权法保护私人财产的理念是违背的。

　　最好的途径是区分公益性的拆迁和非公益性的拆迁，公益性的拆迁是可以强制的，非公益性的拆迁必须通过民事途径解决，就是协商和自愿的方式，判断公益性和非公益性的标准是比较复杂的，从世界上各个国家对公共利益标准判断的学说和案例来看，发展的过程对于公共利益的判断有泛化的趋势，例如我国旧城改造，好象是商业性的，是否具有社会公益性，该问题在实践中是很难解决的。

　　我们认为务实和容易操作的观点，看成是是否符合正当拆迁征收的程序，在征收拆迁的过程中，必须要到各个政府部门报批，要符合城市的规划，符合这样的标准，就可以认定是具有公共利益的，在目前的现状来看，政府的行为不透明，规划也不透明，就不知道拆迁究竟是公益的还是非公益的，就使得程序上会落空，要解决这些问题，需要一系列的配套制度的改进才可以解决的。

　　建筑过程中，大量存在的规避法律的问题，我国对建筑行业有非常多的要求和标准，例如建筑商的资格，我国的建筑法和相关的立法对于建筑商的资格是有严格的区分的，按照不同的等级进行区分的，不同的等级才可以承包资质相等的项目，大的项目小的开发商就承包不了，为了规避法律，就出现了资质不够，就借助资质适合的企业进行投标。

　　实际上资质是不够建大型的建筑的，就会导致建筑质量出现问题，甚至债务上的问题。

　　黑白合同

　　我国规定工程承包过程中，开发商的自有资金和其他的资金有比例关系的，为了符合政府的要求，拿到项目，就会签订一份白合同，政府认同的合同，为了符合自己的利益，双方之间又有黑合同，两个合同是不一致的，发生了纠纷以那个合同为准，就会导致很多的法律法规失效。

　　最后就是垫资，建设上自己拿资金建设，在我国是被禁止的，因为涉及非法融资的问题，实际上是给发包商提供融资的机会，也会导致支付的风险和不正当的竞争的问题。

　　主要是三种规避法律的问题，而且是比较普遍的，总体上涉及的问题，一旦发生了问题，这些行为有效还是无效，这些问题基本上都是合同的问题，在我国合法的规定中违背法律的规定都是无效的，合同的规定就不算数了，就不用承担合同的责任。

　　就无法追究建筑商的责任，如果合同有效的话，才会遵守合同的约定，如果不遵守合同的约定才会追究相关责任。房地产行业中，合同的有效、无效跟其他的场合又不同的，例如合同是无效的，但是大楼建设起来了，按照无效合同的处理，就是恢复原装，无法拆除，这样成本就是很高的，该问题就反应目前的立法是尖锐的，而且法律之间是存在冲突不合理的地方，使得规避法律的问题越来越严重。

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