陈淮：每年新建商品房仅能满足约2%家庭(2)

　　我刚才说占城镇居民40%的中等收入的阶层中，有1/4的家庭现在想买房的，但是十个百分点的家庭，我刚才说我们每年可以提供600万套新房，这十个百分点家庭就是2000万，2000万的家庭每年住房可供六百万的一半，主要集中在沿海大城市和省会城市。主要居住的对象是6百万套住房当中的3百万套，严重的供求失衡形势，对于大多数中等收入的阶层来说，需要5-8年才能有比较明显的缓解。

　　我们刚才给大家简单叙述了我们目前资源可供量的基本情况。不大可能设想，我们在二三年，三五年，住房建设供应量能够比现在翻番，甚至翻二番。无论是土地、能源、钢铁、灰沙石，还有我们的投资规模和银行的风险能力，都不可能达到。进一步来说，从沿海大城市的住房建设为主，向中小城镇发展，将是未来5-8年的时间。在未来更长一段时间的时候，10-20年周期的时候，我们的住房建设将进入新一轮以改造、更新、优化配置、老百姓拥有资产的要求，将更为迫切。我们现有的住房中，尽管已经有了总规模不小的190亿左右平方米的城镇住房总量，但是我们的住房当中，能够满足我们国家资源约束要求的，能够节能技术进步水平的，占的比重非常小。在未来20到30年我们住房改造的任务，节约资源的任务，将极为迫切。如同刚才刘伟教授说的，如果我们到2020，或者2030年或者将近2040年左右，能盖起我们指望的那么多房子的话，那个时候中国的一次能源，全部给大家住房，所引起的能源消费需求，都不够。

　　因此中央也明确提出，向人民向社会向大家发出号召，要建立引导健康文明的住房消费模式。要节制奢侈性的住房要求，对奢侈性住房需求严格控制和抑制，对享受性的住房需求，采取不鼓励或者适当控制。比如说大户型，我们将来在税收政策上将体现它的控制要求，对奢侈性的大别墅，可能以后在中国的城市住房建设中，将处于严格严控和基本不建，或者甚少建的过程。因为我们土地资源、水资源，以及我们的能源都很难满足要求。

　　大家可以看到我们刚才从刘教授和我说的数字当中体会到中国的住房的确取得了巨大的成就。我们感同身受，可以到北京、上海、广州，我们看到省会城市日新月异的变化，但是我们的经济远不到值得夸耀的地步。包括我们刚才的尊敬的宝马集团的总裁先生，CEO先生和刘教授讲到的中国的经济总量达到世界前列的时候，我们北京人均GDP才不过是东京的1/8。纽约的1/7。我们不能指望住房消费水平脱离我们经济发展的阶段，脱离中国资源的限制，脱离老百姓经济的增长过渡超前，这是我们未来30年住房建设和住房政策中格外注重的部分。

　　因此我刚才说到的，30年建房，不仅是要给低端老百姓改善住房，给中等收入的阶层拥有住房，但是我们仍然对未来30年中国房地产业的发展，还有城市化中住房建设的发展充满信心和乐观，是因为如下的因素推动。一个是我们存在的老百姓在中国过去15年，中国的城镇居民，在过去10年里面，是全世界收入增长最快的群体。我们远不是最阔的群体，但是我们纯收入增长最快的群体。在这个阶段人民的收入增长10%，引起的住房消费能力的增长，可能不止10%，可能达到30%或50%，这个叫做消费需求弹性。这只是随口举例，不是一个准确的研究数据。第二我们未来一段时间，我们的社会消费结构正在发生一个天翻地覆的变化。老百姓从最初的衣食温饱，我们解决了温饱有余的问题，前20年我们基本解决了，今后我们不仅要温饱有余，老百姓从衣食的改善，走向住行的改善。使我们更清楚地看到社会关注的焦点，怎样已经落脚在住和行上，消费结构的升级。更重要的是社会价值观取向的变化，勿请大家注意，有哪些变化呢，有两个重要的变化可以称为天翻地覆，第一个有产成为社会鼓励的目标。我们讨论30年的时候，大家很容易回想30年中国的社会几乎99.9%的家庭都是无产阶级，我们正在发展的过程中，要造就的前景是要再有20-30年，社会成员社会家庭大多数成为有产者，这个有产者不仅有存款、国库券，而且要有不动产，如若不信，请查阅2007年中国共产党第17次代表大会文件明确提出，要创造条件让人民群众更多的群众拥有财产性收入，老百姓不仅要有房子住，而且我们要实现所有人都有房子住，而且要实现大多数人有自己的房子。大多数人拥有自己的房子，是创造条件，让更多的人民群众拥有财产性收入，包括你出租房子获得房租，是大家最容易想到的，更多的是你的房子的升值可以分享我们的这个社会经济总量的扩张，城市化进程的不断发展，以及国际竞争力提高以后，带来的资产价格的变化。这是一个天翻地覆的社会价值观。我们鼓励人们有产。

　　第二我们鼓励人们追求现实幸福。20或者30年前，或者再早一点时间，你表达你想住大房子，好房子的时候，你一定是资产阶级享乐主义。一定是应当受到社会秉性和批判的思想。现在我们鼓励人们追求现实幸福。这是一个非常大的变化；这些大的变化都将给我们未来20年的住房改善和市场发展，带来很好的支撑。消费结构的客观需求和人们社会价值观变化的主观取向两个因素，使我们有理由相信未来30年，中国的住房建设和房地产市场，还将保持兴旺发达的标志。

　　刘伟教授未来一段时间，未来的年轻人有更好的前程和前景。我希望未来15-20年，在座的这个年龄层的，目前的年轻人都拥有自己的住房。我要加两个附加条件，第一个要艰苦奋斗才可能实现。绝无天上掉馅儿饼的事，绝无现成的事情，绝无凭空获得的事情。全世界一样。第二绝不要把这个理想建立在不切实际，超出中国一个发展中国家，一个发展不平衡的国家，资源匮乏国家所能提供的物质财富的前景上。

　　谢谢大家！