陈淮：每年新建商品房仅能满足约2%家庭

　　新浪财经讯 2008年6月25日，由《中国经营报》社主办的“再建三十年”高峰论坛在北京喜来登长城饭店举行。新浪财经独家网络直播本次论坛。以下为住房和乡市建设部政策研究中心主任陈淮发表主题演讲。

　　陈淮：谢谢主持人。

　　让我讲三十年的“全程”建房。大家看到看到中国经济报给这个30年已经搭满了脚手架。

　　在过去30年，中国已经建了世界上最多的房子，我们的人民群众和城市居民，在过去30年，住房是改善的最快。

　　从1980年中国城镇人均不足7平方米的住宅水平，我们不到20年的时间人均住宅面积超过28平方米，我们从1999年到2007年这7年时间里面，每年中国城镇住房竣工总面积都相当于1949年到1979年居民住房总面积之和，这个9年中我们给老百姓盖的房子，相当于改革开放前30年的总量，2007年中国城镇商品房竣工面积总量5.8亿平方米，相当于城镇居民每人人均提高一平方米，还不算城镇居民自建改建住房，还有厂矿盖房的数量。城镇的人口从1.9亿人，提高到5.9亿人，提高了200%还多，我们在过去30年建房的成绩不大。刘伟教授讲到的很多国家，持续增长多少年，在所有这些国家中，他提到的国家当中，没有一个国家在这么短的时间建过这么多的房子，没有一个国家在这么短的时间内，给数亿居民这么大规模的住房条件改善，但是还不够，远远还不够。所以我们的主持人，我们的主办方，就给我们未来30年的都搭满了脚手架了。

　　刚才我们说2007年城镇商品房竣工面积总量5.8亿平方米，只不过能满足600万家庭改善住房的需要。不算二手房。仅仅是600百万。我刚才说的当前城镇居民5.9亿人，大约涉及两亿个家庭。我们99年到现在，大跃进的盖房速度，每年我们现有城镇居民中，我们也只能满足百分之二点几的家庭添置新房的需要。还不算中国还将有大量的农村居民向城镇迁徙，还不算我们在前30年，包括解放前，建国之前，包括在前30年，在要准备打仗的思想指导下，建的那些战备房，在先生产后生活，先致富后支我的指导下，建议的简易房的改造，1979年到1999年，我们建的脱困房的改造面积，仅仅新房大家很容易算，我们50%-60%的人未来改造住房的话，我们还得建多少住房。中国现在5.9亿城镇居民，到2000年中国的人口总数大约在15亿人，15亿人，70%的人住在城里的话，那个时候城镇人口可能要达10亿，我们保守一点估计，也要在9亿以上。9亿人口可能涉及到3亿个家庭。我们刚才说仅仅新增的一亿家庭，每年大家很容易算，一亿一千万人要盖三百万新房，不算现有城镇居民改善。我们还需要多少房子呢，我想已经不需要我们具体给大家做很复杂的学术分析。

　　我们中国现在面对的问题是和其他国家不一样的国情特点，在住房问题上，一个我们的城镇化方兴未艾，刚刚拉开帷幕，大家喜欢用美国的房价收入比，欧洲的房价收入比，跟中国比较，眼下的中国房地产的问题。不要忽视的前提是，你们列举的发达国家，它的城镇化已经基本完成，完成的标志是基础设施基本完善。城市规模相对稳定，人口在城市和农村之间的分布结构已经相对稳定。而中国正相反的是我们正处在一个人口向城镇集中、集约居住的这样一个历史过程。这是一个特点。我们刚才说到在过去30年，中国的城镇人口增长了200%还多，这仅仅是在城镇当中居住三年以上，还不包括没报户口的流动人口，未来20年，我们保守推算的话，还将有将近3亿农村人口要迁移到城市，即便现在13亿人，不算预期的15亿，到2020年中国的城镇人口将达到8.5亿。事实上我们不仅需要住房，还需要大型的公共建筑，还需要大量的配套设施和基础设施。因此中国的住房和以及相关的建设，还有多大的前景，第一个问题，我们的城镇化远没有问题。

　　第二跟发达国家相比的是我们现在从最富的人，到最穷的人，都对住房提出需求。这是和发达国家明显不同的。中国的富人，现在买房最冲动，中国的中等收入阶层，买得起房和要买房的人，占的群体最大。中国的低端收入老百姓和穷人，改善住房的要求最迫切，是这样一个特点。中国的富人买房最冲动表现为，假定今天比尔盖茨把今天的房子拍卖了，我相信前十位举牌的一半有中国的企业家，买最贵的，包括我们汽车和房子，珠宝、化妆品。第二我们中等收入的阶层假定在城镇家庭中占40%，我们大约的算，就是家庭总数的10%的家庭中等收入的阶层需要买房。我们过去9年里住房建设是大跃进，每年只能满足2.5%-2.6%的家庭购置新房。光这一个部分，就足够大。我们现在还有15%-20%，各个城市分布不均衡，东西部分布不均衡，低端老百姓，包括特困群体，困难群体，就是最低收入和低收入两个部分，这两个部分大约占15%-20%，就是说还有3500-4000万地家庭迫切需要改善住房，他们是真正住房极端困难的群体。所以去年国务院才有24号文件，24号文件的名字叫做《解决低收入群体住房困难若干问题的意见》。这个文件我们提出要在不太长的时间内实现廉租房，应保尽保，而且要扩大廉租房，就是不要钱，或者基本不要钱的群体。廉租房的覆盖范围，要改进经济适用房的援助性保障的办法和实施规则。比如说5年才可以进入商品市场交易，5年交易之后，要补交当地土地出让金，而且按照当年的价格补交，而且按照当地的政府规定，政府有权优先回购、收购。我们中国当前的市场上，我们一个方面建房的速度和规模，都是空前的。但是仍然和老百姓需求差距非常巨大。我们未来3-5年，在完善商品房市场的同时，我们要把更多的资源集中在为低端老百姓改善住房上，这就是我们当前实行的土地出让中，要有70%用于四位房，廉租房，经济适用房，两禁两限房，还有小户型住房，优先改善那些在过去30年中没有改善，或者改善甚少的群体，在未来2-3年，或者略长一段时间，让他们优先得到改善。

　　我们大约可以预计，未来5-8年的时间里面，我们的中小城镇住房建设将是中国住房建设的主题部分。