图文：北京万通地产有限公司董事会主席冯仑(2)

　　大概61%的年轻女性在不买房的时候是不愿意结婚的，这样就造成中国所有的住宅问题是因为消费观念和西方非常不同，他们买房太早，而且要由六个人凑到的钱照顾到两代人都可以住，还不可以买太小，这样造成抱怨的程度很大。

　　相反我们来看，在中国真正低收入人群他们在城市化的拆迁当中住宅问题已经解决了，我们每年拆很多房，其实已经解决了，这批人不上网，他们不会在互联网上发出任何的呼声，也不会有媒体的话语权，另外城市的公务员他们的房子也都解决了。实际上每年抱怨的最多的是刚才说的这类人。万科是专门做大众住宅，万科每年48000套住宅中，80%是这批人在买房。

　　我们公司74%的人买第二套房，我们的客户和万科的客户是不一样的，我们的客户在抱怨的是我听不到的，就不像万科的客户抱怨这么多，因为他们大多是第一次买房子，万科客户年龄是31岁，买他们房的这些人平均年龄是41岁。他们预期是很大的，他们的抱怨也就最大。

　　这个问题在中国有非常大的特殊性，不完全是低收入买得起买不起的问题，而是中国消费观念和本土的习惯造成这个问题被大家解读的时候把它看成是一个非常大的市场抱怨。这是一点。

　　再有一点，从去年开始，中央政府实施了一个新的住宅的政策，70%的房屋供应纳入保障性的计划，照顾到低收入，还有这批年轻人，让他们介入到保障性的系统，在保障性的系统当中，最底下是廉租房，政府收你一点点租金，由政府提供房屋，最上面是限价房，限制你的房价和户型，这部分给刚结婚的人准备，30%丢给市场，由所有的建筑商、开发商，我们自己来决定大小和价格，这样的方式就把过去由一个市场来解决所有人的问题变成了一分为二，70%由政府来管，30%交给市场来管，这个游戏规则改变以后，我们进入到今年整个市场就进入到无人喝采的时期，相当于演一个戏剧，上半场是这样演的，中场休息之后，下半场换个演法，70%由政府市场解决，30%由市场解决，这个新的戏剧剧本出来，演员没有排练好，观众还没有心理调整过来，在这样的过程中，新的戏剧没有人鼓掌，这段时间要多长？我认为要到明年上半年重新开始，大家适应新的剧本，进入到新的剧场，采取新的姿态参与到住宅的新发展。

　　目前，我们发展面临的最主要的问题，我认为主要是三个问题，一个问题就是我们作为政府和业者，我们对于新的游戏规则都需要一个适应的时间，政府最近陆续出台针对保障性的系统，出台非常多的具体政策和方法，比如在北京申请一个限价房要有十个程序，怎么摇号、怎么等待、怎么轮候，这些东西政府要更多的出台一些政策。

　　我们作为业者，我们也要看，我们究竟做30%的市场，还是我们要参与一部分政府对保障性住房的生产。新的规则我们要不断的去适应。

　　第二个问题，目前的宏观经济政策对于大家的消费预期发生了很大的改变。宏观经济政策有正面的也有负面的。正面的像人民币的升值、进一步的开放流动性的市场，包括劳动力的成本再增加，这个成为增加对于工业、企业来说是个坏事情，但是对于服务业来说劳动力成本增高意味着城市就业的白领收入增加了，所以购买力是增加了。

　　另外，整个建筑、城市的规划也在不断的改善，这些方面是有利于大家积极预期去买房，因为未来大家对投资的需求还是在住房以外其他的产品比较少的情况下，大家会更多的选择投资住宅。但是也有不利的预期，比如说政府出台了一些政策，在税收、在限制外资进入，在对于财产税、遗产税等计划要出台的一些政策，又很限制大家购买行为和投资行为。一系列的变化导致整个宏观经济在住宅方面的购买人群带来非常多的不确定性，他们的预期也比较不稳定，这段市场表现交易的数量在萎缩，这是第二个问题。

　　第三个问题，就是从业者来看，我想他们也都会讲到，事实上我们面临两个方面的创新，一个方面就是商业模式要不断的创新，使住宅进入产业化生产，更加提高效率，因为中国按照万科目前的想法来看，他们大概在五年之内每年可以做到一万套的新房，如果不能把住宅产业化，用工业化的方式生产，它的质量、规模、速度、成本都会面临很大的挑战。

　　所以在技术上我们需要很多的创新。另一方面，当然我们要在节能、环保和自己的服务体系上做很多的改进。包括我们的商业模式上也要做很多的改进，这样来提高公司的竞争性。

　　现在在中国有六万家房地产公司，真正在A股资产上市135家，在香港上市在大陆做业务的有将近50家，另外还有其他的综合类的上市公司房地产业务的有40多家，加起来不到250家是属于相对规范和有一定规模的房地产公司，其余的公司大部分规模比较小，平均的资本规模不到1000万人民币，在这样的情况下，我们未来从业者来看是有很大的挑战，也要做出积极的改进，这是我们面临的三个主要的问题。谢谢大家。(掌声)

　　溥乐伯：接下来我想再与冯仑先生进行一番探讨，因为大家还没讲到过泡沫这个词。

　　我们在进行市场调研之后，我们确实发现，在需求的角度上来说，特别是升级换代的需求非常之大。工资收入也上涨，媒体也有相当多的报道，所以我想问的就是这样的话房地产泡沫会很低呢？还是在某些区域泡沫会很大？请冯仑先生做一下解答。

　　冯仑：要想了解这个问题，首先在全球来看住宅这个行业它有一些规律，根据全球过去100年做的研究统计大概在一个城市的GDP在8000美金以后，新房的供应量速度将会减少，这个时候往往就会出现泡沫供过于求的危险，相对来说三千美金到六千美金的角度来说，新房超过二手房的交易，这个时间泡沫可能性很小。根据一般研究的看法，在中国的确北京、上海、广东、深圳有出现泡沫的可能性。而且特别是深圳，GDP已经过了一万美金，应该说现在逐步的回归到二手房交易和新房交易一比一的情况，泡沫的危险就更大了。

　　所以从整个中国来看，只有经济特别发达的地区有可能出现泡沫，而其他的地区多数我们认为没有泡沫的危险。另一方面，从过去五年的情况看，这些基本的城市(省会城市)人均的收入都会增长，都和房价的增长是差不太多，个别地区的收入超过房价增长，另外GDP的增长也和房价增长的速度差不了太多，多数在10%-15%。到今年以来，整个国民经济和房地产市场来看，房地产增长的速度在减缓，大概在8-10左右，个别城市还有超过10%的，不管怎么样这个状况维持很长的时期，过去三到五年和今后一段时间，我们认为这将是一个常态，按照这样的常态，我们预计房价每年如果涨5%-10%是可接受的程度，那么不应该是很大的危险，也不存在泡沫的问题。

　　如果房价涨到15%以上，那么消费者的抱怨程度会成倍的增加，这个时候政府会出一些政策干预，这时候会有泡沫的议论、泡沫的言论和恐惧，会不会有泡沫？我们认为不一定会真的存在泡沫，议论、言论、恐惧会加大，会导致大家认为是泡沫。新房的供应依我们来看是很大的问题。

　　所以我们对未来一段时间内，我们非常相信，新上任的住房与建设部长他们讲的三条关于住宅的问题。第一条房价的增长速度在减缓，但是不主张或者不希望看到剧烈的下降，正像不希望看见剧烈的上升一样，他会赞成我们说的缓慢的，和收入水平相适应的，和国民经济增长速度相适应的一个增长，这是一个市场的基本健康的状态，这是一条。

　　第二，叫做要合理的引导消费者的住房预期，这就是我们刚才讲的，要让大家从年轻的时候也可以租房结婚，逐步过渡到买房，而不一定要一上来就卖房，一买就买到足够大，这是新的部长讲到，要合理的引导消费者的预期，假如现在有三分之一的年轻人结婚是租房，事实上这个抱怨程度很快就减少。

　　第三，部长感到政府还要解决好低收入人群住房问题。所以目前的住宅问题我认为还是比较乐观的前景。