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大连万达:商业地产证券化

http://www.sina.com.cn 2008年03月11日 18:01 《商界评论》杂志

  企业名称:大连万达

  主营业务 房地产

  掌 门 人 王健林

  企业名称 大连万达

  模式奖项 2005最佳商业模式第8名

  ★突出表现

  王健林率领的万达集团在中国商业地产领域居于领袖地位,旗下项目覆盖全国20多个城市,总建筑面积300多万平方米,2006年租金收入将超过10亿元。以40%股权为代价引资80亿元、创民企私募纪录;将商业地产打包为信托投资基金(REITs)并筹备海外上市公募,成为内地商业地产证券化先行者。

  ★核心逻辑

  万达一直在进行商业模式的探索——从分零出售到整体出售再到不出售,境界不断攀升。只租不售的模式使商业地产开发资金的回收周期大大延长,形成巨大资金压力。在这样的情况下,万达选择了将成熟物业打包为信托投资基金(REITs),再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。商业地产的证券化,将会使万达的商业地产运作产生飞跃。能够拿到充裕的资金,然后可以大规模的并购,再把物业放到REITs中去融资,这可能使它在业内遥遥领先。

  ★案例调研

  我们来看大连万达集团商业地产操作的演变过程,这也是一个商业模式的完善、升华的过程。

  定单模式

  定单模式指先与商业地产的用户签订合同,然后按客户要求设计、建造。第一个好处是节约资金,大堂、电梯、卸货区的布置,按用户需要量身定制,绝无浪费;第二个好处是降低风险,根据事先签订的协议,项目竣工91天即开始收取租金。

  万达进而与合作伙伴建立长期合作关系——万达走到哪里,他们跟到哪里。目前万达已经和17家跨国企业(包括沃尔玛、时代华纳、百胜和麦当劳等世界500强)签订了战略合作协议。除了北京和上海外,万达与合作伙伴都确定了一个平均租金,进一步调控风险。

  这样,万达自然而然地走上以这些强势战略合作伙伴入驻作为商业号召力、将周边铺位作为黄金商铺高价出售的路子。按此思路操作的项目不下10个。但商业地产的人气需要长期培植,沃尔玛的人头攒动与周边小店的冷清很容易让那么“小业主”心理失衡,沈阳、长春、济南等城市的万达商业广场相继出现停业、退铺甚至罢市等危机。商铺产权分散在经营中难于管理的问题也日益凸显。反思后,王健林意识到:不能走靠销售店铺回笼现金流的路子,商业地产要想做大做强,只能走“只租不卖”之路。

  只租不售

  万达在2004年起全面推行只租不售,以长期的租金收入替代了一次性销售回款模式。对于此前已经分割出售的10个项目,除了南京、青岛等项目之外,绝大部分出售商铺全都“包租”回来,并保证业主一定的回报率。“只租不售”解决了后期经营管理中的部分问题,并为开发商带来了长期稳定的现金流,但由于大量资金无法在短期内回流,使开发商又面临着更为致命的资金瓶颈。

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