唐振东：零售企业要考虑平均效率(2)

　　第三角度可以看一下在国外来说也可以看到城市发展的过程很简单，以美国为例，纽约的人口从五十年代就开始转移。日本由于轨道的发展居民圈不断扩大。上海居民的人口外迁也形成城市的空心化。这是城市空心化的概念。当我们可以看到上海这些数字的变迁，也可以看到我们目前为止上海在2002年的时候概括的非常清楚，我们会成为次级中心，西郊的购物中心、大连的购物中心还有万达的购物广场应该说顺应了上海城市外圈的情况，发展的非常好，这也是我们连锁企业发展的方向。

　　我们也可以看到目前的购买来说到底是一个本地客户留有效购买，本地光光是购买量，那么有效购买量是多少。所以市中心面临什么问题呢？目前市中心大型的零售商仍进行改扩建，趋向单一化，竞争激烈。

　　第二，有些已经从成熟到衰退期，不少商场的利润都在不断下降。实际上海有一些餐饮行业，比如说在上海开了五家店，我跟这家店的老总很熟，他说我开第一家一天25万，第二家也是25万，第三家、第四家也是，第五家不行。为什么有这样的概念出现？因为他所选的所有店都是在传统的地区，它的边际效益递减并不是说管理不善，它有很好的中心厨房，员工也非常的勤奋，但是由于在市中心或者传统的旺区没有办法再发展造成上些瓶颈。就比如说有一家它的旗舰店非常的好，但是最初所有的加盟店输的一家糊涂，没有一家收回成本。因为这些加盟店效仿他的做法，在市中心做的非常好我们也在市中心做。但是这两家店目前做什么？目前也把他们所有的眼光全部集中到所谓的上海空心城。这边有一个集团当初去奉贤、松江等一些郊区，现在都已经成为上海最好的商业零售的企业。

    当我们说完这些以后很明确我的观点，所有的零售企业要考虑平效、特单价、边际效益的情况下应该从上海的次级商业中心运作。目前这些企业去的话成本很大，我们公司目前在松江在宝山当初有很大的商户经营的，但是可以看到很多企业竟然第一年，可能前半年就要走了。为什么会走？因为当初进来的时候就没有很好的考虑问题，当然和发展商自身原因有关。因为一些连锁企业并不了解我们区域的消费情况，可能有一家企业两个开发专员一天同时到这个项目走动一下，所谓的前瞻性和选铺的方法有问题。还有我们发展商就是商业所有者自身的语言体系不符合。打一个比方，比如说我们在04年的时候涉及商业地产的时候，我们跟我们的老总讨论，因为我们是商业运作模式，我们老总说我们就算租金搞这么复杂干嘛，我们不用这么复杂。然后这么做怎么样才能符合，同样比如说我们在做很多标准的时候，我们对一些的用电量、用气量我们没有专业的研究过，但是一旦开始做了这些问题全部会发生。所以我们这个环节问题是现在需要同一种语言去说话。

　　我们可以看到目前的问题是信息通道不畅，单兵作战效率低下。我认为一个连锁企业一定要考虑你们的特单价和平效，因为我们做了很多次，很多商家有时候我们帮他们算的，很简单我们开出一个租金价格的时间我们也做过市场分析。但是一些市场开发人员他会给我们说这个价格可以，不错。我们认为加高了他可以接受，但是为什么有一些连锁企业扩张了，因为他们一有钱就扩张了，可能有同行对他们的压力，可能有一些价格他们都会接受。消费力决定这些想法，目前大家知道房产商的租金也蛮贵的。我觉得在座的发展商的业主角色，要学会有业主的语言跟我谈。因为很多连锁企业每月的营业额非常的保守，你可以告诉我，你基本上每个月的盈利额是多少，你给我一个数字，你跟我说大概多少。换句话说我们也不知道租金是多少？这个东西永远没有办法谈，我们也希望为这个连锁企业如果跟发展商谈很多问题的话一定要做到跟明确的租金水平，有参照系。比如说很多连锁企业有一个长的租赁时间，发展商并不是不明白一个房租租给你，比如说租10年20年，可能到第10年就送给你。他五年前拿的房租很便宜现在不想做了，不想做也不还他，他找我们公司来做。说明什么问题？说明发展商也在经营当中，如果大家谈我20年2块钱的租金不提升，你可能永远拿不到最好的服务。如果大家用比较好的方法我用5年的租金，后面根据通货膨胀怎么样调整的话肯定可以做到。我觉得谈到最后谈不拢大家都不想吃亏，连锁企业也不想吃亏，就导致之前的租金很高你也不接受。我们也给各位做一个判断，目前我们有一些物业可以给大家参考。这是我们在宝山的已经做了。这个是在宝山的，是一个大型的娱乐性中心，这是我们在黄山的。这是我们在松江的项目，现在整个松江在未来三年，目前轨道已经通车，现在的量也是非常不错的，这些基本上是我们后面目前在座的一些楼盘。大致情况就是这样，谢谢各位。