潘韬：万达如何选择零售商(2)

　　万达购物中心经历三代，第一代非常简单就是一栋楼，从操作过程来讲不是很成功，经济效益还是不错的。但是作为地产开发的角度来说没有整合，效果不是很好，于是我们进入了第二代，扩大到四个、五个零售业态，进行有机的组合。这是北京的万达，还有上海的五角场万达，广州的万达，包括刚刚开业的成都万达广场，这才是真正意义上的购物意义，大概有15万到20万个平方米，这才是真正意义上的购物中心，还有步行街，里面的商家大部分都是在座类似的连锁企业，像即将开业的一些企业。

　　这是在日本做的提纲所以没有时间翻译过来。我重点讲两个问题：第一是万达作为一个商业地产企业我们目前对零售商或者对连锁企业或者对商家以什么样的标准来选择。第一个标准对大型的连锁上、超市以及百货我们的标准非常的明确，肯定是目前行业里面的前三名。比如说超市我们的合作伙伴只有沃尔玛、家乐福，从零售额和运营能力都是前三名，所以这是我们的一个标准。尤其是在成熟的零售行业居于全国前三名或者在世界上比较强。

　　但是对于一些新型的零售行业比如说服装专卖，它是一个新型的行业规模还没有形成那么高，我们考察这个企业是不是快速的增长；第二是不是有潜力。我们会选择这样的合作伙伴，我们也会考察它的团队，还有考察团队的标准，还有我们的客户，像“运营100”。我们也选择“运营100”作为全国的合作伙伴，这是标准的一致，造成合作伙伴的一致。第三,规模。现在在全国规模仍然不是很大，但是在新型的零售行业中发展，我想在座的零售企业也有这样的机会。第四，就是刚刚进入中国的零售企业、连锁企业。他们在国外有很好的经验，但是刚刚进入中国，这些也是我们的合作伙伴，因为他们有很好的经验只是到中国对中国市场不是很了解，我们可以和他们合作。对万达购物中心我们自己在反思，我觉得万达的模式精耕细作可以做出一个漂亮的中心，迅速的占领市场，绝对了我们发展方向的需求。但是现在我们自我反思确实觉得还有很大的不足，虽然我们现在商业资源足够了，但是商业形态不够丰富。我刚才讲了150家小商铺，一个购物中心真正的好，零售业应该占到50%以内，餐饮业占30%，娱乐业占30%。我们现在是老三样，百货、超市、餐饮，我们希望扩大业态，吸引各种客户。因此我们作为商业地产的开发，我们期望什么样的企业进入我们购物中心。

　　第一类企业就是有更多的业态和商务模式。比如说现在希望有溜冰场，我们希望有儿童娱乐中心，我们希望有各种各样的设施，可能有洗衣店，这都是我们万达集团非常欢迎的合作伙伴。第二类合作伙伴就是如何在购物中心里面运营里面有丰富的经验，获得丰富经验的合作伙伴是我们需要的。因为大部分中国的商家是习惯在一个独立的建筑或者说以独立的形式面对市场，出现在市区里面。但是如何进入购物中心经营还没有经验，应该来说商家在独立建筑里面对经营选址包括营销都是非常必要的。我们万达集团现在面对这个问题，在规划设计包括营销方面和商业的配合往往面对理解的不一致，会出现一些差距。所以我们欢迎一些对购物中心有更多的经验，或者你对购物中心是认同的，或者说你的规划能够融入到我们当中，我们欢迎这样的商家加入。

　　第三个万达购物中心明显特点就是商业面积是两极分化的，要么是800平方米到50平方米的小商家租金，大概占到商家的30%，另外是4千平方米到4万平方米，超市是1万5到1万8。我觉得万达需要这样的商家，1千到3千的连锁企业能够丰富我们的业态，因为1千到3千有非常丰富的业态，在欧洲一个糖果店1千多平方米，一个娱乐城囊括了所有的娱乐设施，我们希望这样的企业进入万达购物中心。超过4千平方米租金下降，效益下降，而1千到3千我们的效益会达到很好，所以这是我们非常乐意接受1千到3千平方米的重要愿意。总而言之作为商业地产开发商非常欢迎各种各样的连锁企业，新型业态，不同的经验模式的商家、连锁企业和万达一起合作，我相信万达能够为大家提供非常宝贵的平台，提供商业的成功。谢谢大家。