禹晋永：中国地产大势判断和房地产投资理财技巧

　　新浪财经讯 2007年6月16日，学习型中国-投资理财论坛在北京友谊饭店召开，本次论坛的主题是“普及国际化投资理念、引领中国家庭理财潮”。新浪财经全程直播了本次论坛的盛况。以下为凯爱置业有限公司董事长、中国世代投资控股集团总裁、北京大学公共经济管理研究中心理事长、研究员禹晋永演讲实录：

    大家下午好！今天下午有幸跟大家在一起分享中国地产的大势判断和在房地产方面的一些技巧，受大会的邀请，我对这个情况跟大家做一个小时的交流。在讲的过程当中，大家如果不明白的话我们可以做一些沟通。

　　现在房地产在中国的发展应该说是比较火的，火到什么程度呢？我们看到最近股市的大盘把很多人给圈进去了，地产的走势就不是这样的，在中国地产发展以来，将近20年的时间，一直在不断的走高，不断的走高，这个产业也就制造了不少的亿万翁，所以说房地产的资本群体今天在很大一个层面上带给了今天的富人阶层，我们看到很多人事先是没有钱的，但是他做了一个房地产项目之后就不干了，就可以把自己移民的美国、加拿大，为什么呢？因为很少听说有哪个房地产商做的是倾家荡产的，基本上这种情况是比较少的，尤其在现阶段发展的过程之中，土地资源的土地使很多的项目……即使你自己操作的所以说倒卖项目倒卖土地就能够使人获得高利。像前二十年海南、北海等地方已经很长时间没有出现了。随着政策不断的规范，像房地产当中的发展到今天来讲已经引起了全国高度的重视。重视到什么程度呢？我们大家看到，去年一年，一年的时间之内，连续上了五次总理办公会。这在我们国家是没有的事情，即便是计划经济时代。当时有记者问总理，你觉得有什么工作没有做好，其中说了房子太贵。房地产的改革需要一个时间，这个时间不是说像其他的产业一样立马就变，而是需要一个项目的周转时间，大概就是两三年的时间。

　　第二，去年以来，到2007年已经有两次房地产的发展已经上到了中央政治局的会议。这是从政府层面上考虑的。老百姓的这种跟房地产上的对立情绪也越来越大。还有一些是在去年的12月份中央电视台有一个节目，是要说房地产的

房价问题，邀请过我。对方请的嘉宾跟我们对应的嘉宾是买房的人，所以大家就认为是暴利，当时给我的感觉…我感觉好象是开批斗大会。在去年年底和今年年初，包括凤凰卫视等等好几期节目都涉及到一些经济学家开始对房地产的攻击。我现在要讲的不是说它们之间的矛盾，我只是说这种重视的成都，到了老百姓那里重视的成都，有很多人买不起。但是有很多人也要住好房子，至于怎么去买房子这是另外一个话题，我想一个从政府的角度推动了一个高潮。

　　是不是房地产到一定高潮之后房价就非常的高，就要求有一定的下降的趋势。我来之前还问了一下，他特意跟我介绍了一下，听的人都是家庭收入上百万的家庭，我说那样可以，如果要喜欢这个投资，对这个感兴趣，希望能够投资房产赚钱，我们可以共同探讨，因为我们在中国做地产的时间是比较长，像我一样能够走出来去跟大家分享一些方式。很多只是在开发层面去谈，如果让公众了解的话，这个就要靠自己去把握。

　　刚才讲到房地产发展的趋势很活，形成了这种对立面也越来越大。我们中国做房地产刚起步，还涉及到人民的住处有很多种，不是今天向我们在座所有的有钱人一样，我去过很多的地方，一个是中国，因为做房地产投资的话要到处去买地，到处去跟政府谈判。还有很多地方是比较贫穷的，包括我们现在提到的天津地区，那里也是一片尚未开垦的处女地。所以我们要在房地产方面投资的话必须先搞清楚房地产的发展历史，其实这个产业非常简单，它不像我们做股票或者是做其他的IT产业、投资甚至包括一些其他的矿产业，他不需要，所以说在地产业里面我们会看到很多人在里面，也是今天中国的亿万富豪的人特别多，可以说今天仍然占决大多数，甚至有的人连自己名字都不会写的老板也是大有人在。为什么呢？因为根据中国的房地产发展，所以我们在做房地产在十多年前，我们很多的房地产都是没有的，很多房地产是以国有企业为主，还有一部分都是以中外合资的地产出现，那个史建平是以炒卖土地，实际上也没有真正将徒弟款购买，就是把徒弟购买写下来之后给一点定金，然后把这个拿过来，那个史建平就制造了不少的亿万富翁，在今天这个时代已经完全不可能了。在今天这个发展的时候，我们必须要回顾它，就像今天股市的特征一样，如果你没有把中国的股市特征去摸清楚，任何走势、大盘都是瞎摸。

　　所以说很多人发展大盘突破了4000点之后就特别的兴奋，可是他万万没有想到一下子就下跌到了生股。你的钱亏了总要有人赚啊，往往是赚钱的少数人在那里嚣张，因为你自己不知道那个东西怎么玩儿。今天既然来了就一定要给大家一件东西，如果你是这方面的爱好者你也可以深入的进去研究一下。20年前中国的地产是在国有垄断的情况之下，那个时候没有房地产开发公司。出现房地产开发商是1984年。在二级市场上进行出售，随着很多国有企业的不断的改变和外商进来以后满足我们个人从事房地产开发现象的出现，出现的时候有一个很大的特点，做房地产开发的人其实并没有开发资金，可以说他们带的都是一种智慧，这是运用一种什么样的智慧呢？大家知道10多年前，卖楼花就是卖图纸，大批资金装进自己口袋以后，才会用其中一部分钱去支付涉及的成本和徒弟的成本，在建筑市场里面一直沿用到资金的是由于好的路段建筑市场的紧俏。这个建筑企业当初的发展也像房地产的发展一样，也是以国有为主体，这种方式是比较文明的一种方式。这就叫软垫。

　　随着法律的不断完善，有了房地产管理化之后1995年我们的城市房地产管理之后，在销售里面出现了按揭，但这个按揭是同香港引入进来的，我们的很多老百姓贷款，对于开发商来讲并不存在贷款的问题，把这个子预售给老百姓的时候，老百姓要交纳20到30的预付款。于是，另外一种巨大的现金流涌入了开发企业，买房的用户只是拿了一个首付款，最后又出现了开发商替买房人交纳首付款，这些其实都是变法的。不像我们每一个公民要到银行里面贷款，还要经过评估等程序。而现在按揭贷款是只要有一个项目所有的银行都很支持。由开发商做出承诺把这个房子抵押给银行，这个房子没有交付之前只是一个承诺，因此给开发商带来了很大的资本，包括资金方面的资料。所以我们会看到很多开发商在房子没有发的时候已经是亿万富豪。大一点的项目都要十多亿。所以这一种发展在房地产发展的初期还有其他的等等。所以事实上它不是…应该讲它的一个智慧密集型企业在这里面就会有很多的人…我跟我前面讲的要有胆识的人里做这些事情，实际上它们做了，现在很少听说他们哪个做房地产的失败了，当我们所有的人在攻击房地产开发商的时候。你要做技术也不行，也要每样都学。所以有钱的都要向外面跑。打假把它看成是一种抱负的行业。实际上这些是房地产在促成产业的时候的DNA就是这样的，真正在这个产业里面说拿着现金把这个楼盖起来，这种开发商场没有的。因为我们崇尚的都是以小博大，但很多的开发商不是以小博大，是空手道起家的，因此在这个产业里面没有文化的人也特别特别的多。

　　所以在这里要特别的强调，因此，我们知道这个房地产的发展之后，出现了三种形势：

　　第一种是初级阶段在15年前或者是20年前，都是以住宅为主，那个时候的住宅都是公房分配。因此，这种住宅的需求一直很旺。旺到什么程度，一直旺到今天。所以说这个跟那个股票是不一样的，股票上去就可能有人跌，地产不是被人超重而且它是一个巨大的市场需求，北京人需要，北漂需要。世界各地的人到这里来，我们今天所看到的政策，工作一年之后手续合法给你只能买一套房，很大一部分在房地产里面要做投资的人也要买，所以说在全国其他各个省市并不都像北京、上海、深圳，很多地方也是一个迅猛发展的地方，所以说有的人讲房地产、市场发展会不会过高。我们压抑了很长时间，我们需要自己的住房，但是我们住好了要得糖尿病，当我们走出北京，够在华北地区的天津，甚至天津的一些区县都非常的落后，更不要谈我们国家的西北地区，像这些地方就更加的落后，所以说这些地方的政府都希望政府引入开发商。房价越高，客户才会喜欢，在不断的开发过程之中，在不断的规范之中，我们发现老百姓的呼声很高的时候。今年2007年一季度的房价比去年统计相比19.9%，昨天又公布了一个数据2季度的房价增加了6%。这实际上到底是什么原因呢？事实上是政府之间的博弈。因此，在大量的限制开发商的时候，利用各种政策招商引资，因为只有开发商能够给他带来那种巨额的开发，引入巨额的资金，才能够得到或者是运营起来，政府才可以做的更多。所以在我们进行房地产投资的时候，要让真正的房价下来，就要像我年前的改革一样，你要不打开国库是不可能下来的，我们压抑了20多年。我们要求对生活品质的不断提高。当我们投资里在赚到钱，我们可能要买一个Town house别墅的时候。我们来参加赛车玩儿玩儿，玩儿的是一种赛车，也有无数的个体构成了整个消费的整体。

　　你可能也应该购买一个与自己收入能力相适应的房子，这个可能就会出现一种中层阶级。

　　在北京，我们能够一次性拿出100万、200万也就能够买一个房子。估计90平米的房子也要100万。100万在北京就算是穷人了。我不知道今天在座的有多少是北京户口的人，这些人就要去购买这种商品房，有北京市户口的就不断享受经济实用住房，这种方式换句话说对北京市民是一种优惠。这不公平啊，虽然说北京财政，但是中央财政也在支持当地的公共发展和建设，但是这些对投资者却拿到一个巨大的投资者机会。住宅是一种初级阶段，它延续到了今天，所以说开发商在不断获取利益的同时，在房地产发展的自然而然，因为它达到一种成都了，进入了一个特色发展阶段，我们这个就叫做特色地产，在前五、六年，我们听到了一些新的词汇，叫做科技地产、工业地产甚至农业地产等等等等。是一种新型的词汇出现，到今天已经不算是新型的了，实际上就是一种地产发展的综艺形势，这种形势实际上是拐弯的跟地产政策进行博弈。我前面讲了科技理财，前五年发现中国广大城市里面有很多开发区、省级开发区等陆续的出现，就有很多开发商利用科技这个概念打牌实际上就是用发展工业产业、科技产业把土地给按下来，最后在共性进行工厂化配套的同时也进行居民住宅的开发。像这种也可以定义为工业办公楼，商业的办公楼等等等等形式的发展，包括今天不让建别墅的时候，仍然打着旅游地产在做这个方式。

　　资本地产第一是项目资产化，第二就是资产要权益化，第三就是权益要资本化，第四，资本市场化，第五市场要证券化。这实际上在传统的产业中都是一个权益化的过程，有了权益之就有了资本化，我们今天讲资本市场，实际上资本化的概念一定要讲是自己的东西，上次我在凤凰卫视。现场录制节目的史建平有胡润，我们一共是五个人做这个论坛。因为股票里面含有的是资产，不是含义。亿万富豪是指什么，有了资产就不行了，有银行的贷款，有朋友之间的借款。我们今天看到很多很多种企业是这样的。比如说我们看到很多种大中型企业，很多还是属于负数。我们在前五年看到了很多的国有企业倒闭，全国一片红，财政迟滞。但这样的企业很多是开到大奔的，但是他的财务报表是红字，很多人有巨大的负债，连利息都付不起。当然，其中里面有很大一部分要通过解困、上市之路，所以今天的股市很奇怪，房地产是这样的。前面讲到很多的国有企业也是采用这种方式，快破产的企业组合起来，于是就到资本市场里面去了。大量的公司造假、财务信息部对称。一个股民不赚钱可以理解，十年的股民都没有赚到钱，这就肯定是一个问题，这个股市一年没有发展好还说的过去，十年、八年的没有发展好那就是股市的问题了。所以说在购买的时候会发生另外一个现象。但是它们买什么呢？他们在做这个上市公司的时候这个时候又委托了好几个机构在做。前面讲到包括很多的国有企业等等实际上也是这样的，房地产的发展就经历了这么一个过程。这个过程事实上就是在今天很多的权益里面不明确，很多的人是以这种财富等于资产的方式在促销，包括我们上市公司，我前面提到的权益要把它证券化，要把它资本化、资本市场化。市场化的同时还要证券化。资产里面是有负债的。出国说把这样的东西拿到资本市场去了之后，很多人是要亏钱的，络绎我们很多人讲到，我们也发现了另外一个现象，我们所有人去买股票的时候，有很多人在分析上市公司的业绩，最后分析来分析去还是被套住了，有人问我你是做资本地产的，你对这个应该是很了解你给我们分析分析

大盘走势。要说分析大盘的话，就这样实际上控制机构的人在实现，你在里面充当了一个什么样的角色，如果说你没有把这个东西搞清楚，你就贸然入市了。这个钱从哪来的？最后我们发现，很多亏本的上市公司的业绩跟股票是没有关系的。再赚钱跟你没有关系，再亏本也跟你没有关系。

　　它们的这种发展其实并不是像房地产一样，房地产的走势一直是比较坚定的。这样就摆脱了银行，进入了在资本市场里面拿钱，就像我刚才讲的在股市里面去赚钱，摆脱银行之后你，这战略合作者和风险投资者。而且在其他的城市也看见有摘牌土地。这就是说一次性要十几或者是几十亿的资金。今天的地产已经走向了资本的市场，所以我们看到了虽然说不是很多，很多的地产公司在上市，但是已经出现了这种势头。

　　前五年，我在洛杉矶，当我回国遭受了很大的阻力，讲这个地产去上市。我刚才简要的把地产的DNA的政策方面的事态做了一个简单的介绍和分析，还有一个事已经提到了走势。

　　我们很多民众没有把自己分清楚，换句话说我们自己是干什么的都不知道，我们自己有多少能力也不知道，看到富豪在买房的时候就会跟他去比，我们自己买不起就是因为这个房价太高。我们在

天通苑有很多人卖房子的史建平，要住房的老太太排不了队，几百块钱排一个队。但是真正要讲有钱人要住一个比较好一点的房子。这也是应该由政府来提供的。所以在按照目前的趋势来讲的话，需求仍然是很大的，我不敢说20年，但是10年是没有问题的，而且现在我们所得到的信息在中央都没有用的。有很多的部门很多的文件，那个时候还是要有财政来进行补贴。于是就给我们投资者留下了一个巨大的投资空间。任何一个地方的博弈都会给这个投资者带来一个巨大的空间，但是这种房地产投资不像股票投资。因为股票也是当前很热的产业，股票投资的话，很多人讲，事实上他不是在投资。而且是风险最少的，它不像完全的资本市场里面一样，它有一个信息化对称的过程，所以，我们在购买房子的切入点，现在我也可以给大家指出来，预测是最好的一个切入点，当然这里面有一个风险的控制，一定要注意审查开发商的资质。像以前的那种时代已经过去了，但是由于它的DNA本身就是过去我讲的那种。

　　现在的开发商也希望自己有一个主体对开发企业得到的也会很多，在房地产投资市场里面有很多很的人都会去做，相对来说它的风险性比较小，也是比较稳定的。因为时间的关系我不能够跟大家讲的最多，最后希望大家在投资理财的过程之中能够选择好产业，但是也不要听信专家的这种指引，最重要做好对自己趋势的分析，一定要讲实话，不要一口被别人吃掉还不知道为什么谢谢大家！