陈妙林：中国酒店投资的出路

　　2007年6月14日至16日，2007全球酒店论坛在中国三亚举行。新浪财经图文直播本次会议。以下为浙江开元旅业集团董事长、全球酒店论坛副理事长陈妙林先生演讲。

　　陈妙林：尊敬的各位领导、各位专家、各位同行。早上好！刚才魏加宁部长讲了宏观调控的有关的经济政策，那么我就讲很小很微观，我们酒店投资的一些体会。因为任何一个行业都存在着风险，当然在风险当中，任何一个行业也要加快自己的发展，我们开元旅业集团，既作为一个酒店投资商，也作为酒店管理商，谈谈我们发展的一些体会。

　　首先中国酒店投资经营的特点，投资酒店有不少的优势，比如说酒店的资产增值比较快，因为酒店的资产是房产和地产的增值。第二个是投资值相对的稳定，不像

房地产，到了开发周期两到三年，这到三年的现金流几乎就没有，要靠很多的项目来维持。而酒店不一样，酒店一开发之后资金就比较稳定。第三个是融资比较方便，酒店比较能打品牌，在银行、业界酒店业成为了香馍馍，需要资产来增值。第四个是酒店的税负比较低，就缴一些房产税、营业税，所得税就很少缴。比如说我们四个亿投资，一般就两千多万的可以免缴，就可以作为酒店的现金流。对于一个优势就是投资酒店会给业主方带来很高的品牌度和知名度。现在的社会知名度比较重要，特别是在银行贷款，信誉比较重要。这就是酒店业的优势。酒店也有不少的弱势，第一个就是酒店的变现能力比较弱。第二个就是投资比较快，一般我们投资4个亿的工业项目就可能达到20亿的工业产值。但是投资4个亿建设一个五星级酒店，一般情况下一千五百万的营业收入基本上不错了。第三个是回收比比较差，我们现在投资酒店，我们总资产保守率一般在7%左右，十五年二十年投资收回就不错了。酒店的收益其实有两大块，一块是我们投资回报，第二块是固定资产的增值。净资产的回报率也八到九年回收期，往往比较长。这是我们中国酒店业投资和经营的一些特点。

　　第二点就是根据这些特点，我们酒店投资必须注意的问题。第一个是避免投资过大，现金流比较困难。第二个就是投资酒店的规模不经济，定位不到位。投资五星级酒店房间的规模过小也不行，酒店定位在哪里，定位过高就可能相当一段时间不会给你带来稳定的客人，投资过低，三四年以后你这个酒店成为了二流、三流的酒店，那你就很难经营。我们要考虑到酒店的发展期、成长期一直到高峰期，起码十年时间你在这个城市是不落后的，第三是设计不合理。设计对一个酒店来说非常重要，原来我们在投资酒店，现在也因为委托管理来发展我们的酒店业。设计很重要，基本上投资五星级酒店都请国外的设计师提供设计。这样对我们酒店的经营提供相当的好处。既然酒店存在着很大的投资风险，那么我们就必须要面对这些风险，我们就要有应对措施。

　　第一个该是降低我们的投资成本。其中有给养方法来解决，第一就是住宅加房产，或者景观加房产这种形式来发展酒店，就是把建设酒店的很大一部分的成本抵消在房地产当中去来解决我们酒店的成本。

　　第二个就是政府的辅助。现在除了北京、上海两个大城市是没有办法采取这样的方法去进行。一线城市不考虑现金回流的问题，但是主要的还是考虑我们的品牌和扩展需要，在二三线城市的投资就不能用这种方法，因为这种方法投资的话就可能失败，因此我们二、三线投资基本上是酒店加房产的投资方法。这种投资方法要加上政府的辅助。比如说买比较便宜的土地。现在政府非常需要你做酒店而不是房产。因为房产带给政府包袱。而酒店会给政府带来很多的税收。需要的话你可以跟他谈条件，可以跟他争取到比较好的政策。

　　第三个是好的市场定位。好的市场定位降低我们的投资成本，促进现金回流。包括我们的装饰和配套。

　　二、请找有投资能力的委托单位进行管理。最好你投资酒店的时候找好的酒店管理公司帮助你建设、设计、规划。国内有很多的酒店，建好之后会亏损，土地不收费，但是因为结构上的问题，让我们去卖去管理是很为难。

　　三、采取的方式就是合作化解投资风险。合作很重要，我们现在也在做，我们加速酒店业的扩展，基本上是三个办法，一个是委托管理。第二个是租赁管理。这个也是我们酒店业比较好的策略。因为中国人的传统文化首先要看得到摸得着。比如说一个房地产建了一个酒店，建了之后让你委托管理。我们跟国外的管理公司相比拼还是有一定的距离，我们用什么谈，就是用租赁管理这样的方式去谈。第三个就是我们参股管理，你想建造一个酒店，我们参与20%至30%。我们不参与控股。

　　第三就是评估合作方式，争取保底运营。这种租赁管理对业主有什么好处，业主的资产就完全是你的，你取得一个稳定的现金流，你可以把酒店经营好之后，通过房地产的政策来达到你资产的增值，同时取得银行有效的贷款。往往一般我们的经验就是一个酒店假如说你投资4个亿，三年后有一个稳定的现金流，银行对你的资产进行评估，这个时候的评估往往会升值40%。

　　这是我们一些应对措施的体会。

　　第四个方面，我想把我们企业运营的情况向大家介绍，我们现在集团所采取的战略，基本上继续采用和扩大我们产业联动发展的模式，我们原来是住宅加酒店业联动发展，现在我们扩大到商业地产，也就是房产加上酒店的投资，甚至加上景点的投资，我们在开封就参与了一个项目。我们在宁波拿了将近一千亩地做了酒店住宅的开发，这个开发我们预计这块地要获取八个亿的利润，酒店的投资最多三个亿。也就是说还有五个亿的利润可以获得。第二我们在全国通过租赁、委托加速了我们酒店业的扩展。第三就是与我们的国际战略投资商进行合作，引进资本，引进投资理念加速我们的发展。我们酒店业这块也通过国际四大会计事务所的

审计，最近我们就可以跟国际的战略投资商进行合作，他会进来，我们把酒店一部分的资产跟他们合作。合作以后不光引进他们的资金，主要的是引进他们先进的管理经验来加速我们的发展。第四步就是争取进入

资本市场，目标是08年，08年我们会做到两千五百万的利润。假如说我们自己估计一下，我们的公司估计在上市以后的两年之内会达到25倍的营业。我们酒店的资产规模会达到60多个亿，我们还有一个设想想跟大家讨论，我们想找有酒店和酒店管理的合作者，这个合作者的条件起码拥有三到五家五星级的酒店。如果你的资产不要动，你把管理权跟我们合作，我们去打包上市，这样的话，我计算一下，我们用我们的股权置换你，假如你有一家五星级酒店，那就有一个亿的营业收入，五家就是五个亿。也会给我们带来了两千万的利润。如果上市之后，以25倍计算，你就可以获得1亿的现金回流。只要把管理权交给我们，这样对双方都有好处。