邹毅：当前房地产企业面临的环境是内忧外患

　　

五合国际建筑设计集团上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅(图片来源：新浪财经)

　　由北京科博会组委会和21世纪经济报道主办、中经国研经济咨询中心独家承办的2006中国经济高峰会于2006年5月23-24日在钓鱼台国宾馆、北京国际饭店举行，本次高峰会的主题为：和谐增长—中国经济未来五年。新浪财经全程图文直播此次会议，以下为上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅先生演讲实录：

　　邹毅：

    各位好，今天演讲的主题各位嘉宾各位领导所说是关于城市发展和城市建设相关的问题，我今天所讲的主题可能有所不同，我想讲一讲关于中国的房地产企业未来发展战略的问题，房地产企业在未来的发展可能和整个城市再未来的运作都起到非常重要的中流砥柱的作用。

    看一下中国房地产企业未来应该怎样的成长，在城市环境和宏观政策变化情况下，房地产企业该如何去走。

　　总体来说中国当前房地产企业面临的环境是内忧外患，一是面临整个国家的宏观调控政策和市场不断低迷，在这样市场环境下，我们的企业，企业决策人，企业管理者该如何面对，我们在此提出几个策略。

    第一个策略是要认清形势确立地位，这图是关于中国两张重要的政策，一个利率政策一个汇率政策，左边是中国的利率，整个中国房地产行业的发展，中国房地产的价格和中国利率环境有非常大负相关关系，随着利率的走高，房地产价格走势会逐步增高。

    另外关于中国正在面临调整中的汇率政策，汇率政策的波动，这是一张日本在80年代汇率波动的图，在日本1985年和美国以及西方七国集团签订广场协议，面临地价大幅度上升，和后来大幅度下降。中国目前也面临

人民币汇率变动的问题，会不会走日本的老路，也值得我们关注。

　　在房地产行业制订好政策以后，我们要分析政策，这是关于中国房地产企业贷款走势图，宏观调控之后，中国银行业给房地产企业贷款迅速下降，房地产企业在金融环境下面临比较劣势的环境。与此同时看一下相关的政策环境，比如要关注一下行政中心迁移的力量，我们可以关注到中国的二线城市在未来发展中都面临行政中心的迁移，很多政府的主管部门都迁到新城区，在迁移过程中房地产企业和房地产市场有怎样的变化这是我们值得关注的问题，比如西安、长沙、合肥、南通、沈阳、成都、乌鲁木齐等城市都面临行政中心迁移的问题，我们房地产如何发展这是我们面临的问题。同时要有一个关注市场的走势，市场价格和成交量，这对房地产企业提供市场需要的产品和好产品非常需要关注的问题。

　　制订产品策略必须要有效分析市场，要制定差异化策略，这是可以在过往市场分析和研究基础上提出典型代表人群，未来常年流动工作者，空巢家庭，和新婚家庭，以及大盘社区居住这都是有特色的居住城市和人群，这种人群的需求在哪里，我们是不是要针对这种人群开发我们的产品。

    因此针对不同的市场需求我们提出不同的产品，可以做小

户型白领公寓，可以做单身公寓，可以做经济型酒店，老年公寓，和社区商业，这都是中国情况下新兴的房地产产品，这都是值得关注的问题。

　　因此我们觉得整个研究市场逻辑对于我们开发产品或开发企业制订决策我们研究市场遵循一个逻辑，这是一个怎样的逻辑，我们认为是自上而下的逻辑，从宏观市场环境到产业的市场环境，到所面临的产业，产品区域面临的环境，城市发展的状况，城市所在区域未来发展情况如何，再到项目该如何制订，这样一个系统的市场分析对于未来的决策也是非常必要的。因此我们觉得有三个难点值得我们决策中关注的，第一个难点就是要预测一些行政性变迁，政府主导力量对市场影响怎样的。第二个是在慢速发展的城市当中，如何以已经发展出的城市以城市为镜的态度，我们从城市落后一线城市几年发展，可以看出我们这城市未来几年发展怎么样？第三要研究主流购买人群的研究，这样的产品是否油市场必须要研究，谁是我们购买者，谁是我们客户。

　　比如现在在一些二三线，一线城市出现比较多的产品，比如经济型酒店，比如如家等经济型酒店在一线城市发展很快，但在二、三线城市没有有效发展起来，这种产品具有投资规模小，市场适应性强，投资期短的特点，如果有一个有效品牌做支持，应该是比较有发展前景的产品。

    同时在商业地产商，开发商或企业在运作未来战略当中值得关注一方面，商业地产总体分两部分，第一部分是大型的购物中心，一个是华南mall，这是80多万平方米的建筑。

    第二个是现在比较成功的一种就是社区商业，比如在上海西郊百联。这两类两类例子在中国并不是普遍的商业地产，这在中国二三线市场将有一个比较好的市场发展空间。

　　同时做商业地产要研究商业地产本身的需求，商业和零售、酒店、办公物业联系在一起的，研究商业必须要研究零售，这里列了张表，目前进入中国国内外大型的商业零售企业在未来几年发展扩张态势怎样？

零售业未来发展扩张态势对于商业地产是最直接的需求，可能这种需求有的说来自市场购买者本身，我们最直接的商业地产使用者也就是零售业发展怎么样？值得企业做商业地产所关注的问题。

　　同时要做园区类开发，这也是比较好的主题。因此在企业运作中可以考虑更深层次一点，我们可以结合资源，企业本身有自己的资源，如何有效整合上下游的资源，第一个是整合金融资源，第二整合建筑设计资源，以及我们后期建筑工程资源，将这些有效整合在一起，会使我们企业从产业链纵向整合来看是比较好的一个策略。

　　中国当前房地产企业正在面临转型的过程当中，很多房地产企业的发展模式可能是过往房地产企业发展模式是开发型模式，现在房地产企业都在谈企业如何转型，未来房地产企业的转型，是从房地产开发模式转向投资模式，这对于企业的人才需求，或经理人的需求是不一样的。

    过往房地产企业人才需要房地产经营人才，建筑设计人才，经济人才，如果转换成房地产投资型企业，人才需求是另外一个结构，我们需要房地产投资型人才，需要更广阔经济视角，具有广阔视角的金融人才，企业必须要结合金融，结合内外部资金，和资金做对接，这也是企业未来发展的方向。

　　我们希望企业做合纵联横，联合开发，这样可以提升整个区域，或整个地段的价值，联合开发策略也是值得关注的策略。最后强调一下企业如何对接资本，很多房地产企业和金融做对接的时候，拿着建筑设计图纸和产权证和金融资本谈，这样效果往往比较差，我们觉得对接资本需要做四点准备，一个要转换需求，要寻找好的渠道，要诊断本身企业的财务风险，最后要缩短交易成本，实现和资本迅速对接。这图是国内房地产企业和资本做对接的流程和进程怎样的。这是综合型商业，要把握现金流、物业、商业如何运作。财务策略是企业战略的根本，这也是值得关注的一方面。

　　这是比较典型的万科财务策略，这是万科1991年上市，然后发行B股，发行可转债权，进行一些收购兼并，等都使用以后，整个万科在资本对接上非常成功的案例。

　　很多房地产企业认为房地产成功的运作在于房地产营销，我们认为房地产营销只是细枝末节的环节，不是值得关注的环节，我们必须要把房地产营销做好，这里房地产营销必须要关注购买者人群内心最深处的房地产购买在哪里，这是作为房地产企业战略当中一部分战略，不可忽视但不是非常重要的战略。

　　因此在这里我简单把我们对房地产企业，未来金融和房地产形势变化的时候如何应对做了一个简单的交流，谢谢！