哈继铭：总的来看买房依然不如租房

　　

　　2006宏观经济预测春季年会于2006年2月24日在北京举行，新浪财经独家网络图文直播。图为中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭。(图片来源：新浪财经)

　　2006宏观经济预测春季年会于2006年2月24日在北京举行，新浪财经独家网络图文直播。以下为中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭的精彩演讲：

　　冯仑(万通集团董事长)：

　　我觉得他对中国的房地产不是特别乐观。现在非常欢迎我们哈总对刚才这个话题进行 评论，现在我们给他几分钟时间讲。

　　哈继铭(中国国际金融有限公司首席经济学家)：

　　我想冯总安排我最后一个讲，可能是想听听不同的意见和观点。我去年的时候我写过一篇文章叫《买房不如租房》，为什么呢？我们知道衡量房地产的几个，一种是从供应和需求来分析的。一个比较直观的方法，也是比较科学的方法，就是从它的价格来看，价格和其他的财务指标的关系来看，我们可以看到，香港有两个指标非常值得关注。一个是购房资金成本，尤其是你在买房的时候，你付出去租金，买的话包括你首付款的损失。但是各个城市的情况参差不齐，杭州、南京、上海这些租房明显比买房合算。今年我们又为其中的12个省市的167个楼盘做了复查，为了保证节日的欢快气氛，我们的结果在节后公布。有的时候有一些下降，但是因为我们的首付款比例从20%提高到30%，这是宏观调控的结果。

　　究其原因为什么说中国的房地产泡沫扩大呢？在上海地区涨幅在逐年下降，问题是天津的涨幅要低的多，比如说北京房地产价涨幅19%，租金是下降的。一调控本来很多人买房是想要卖掉盈利的，这样子就租出去，完全是比贷款率低。所以，在这样的情况下我们觉得规模房价和租金的关系，和去年相比有一定的恶化。但是不管怎么说，你说中国房地产价格整个泡沫短期内会不会破，我觉得泡沫会越来越膨胀，越来越大。所以在这样的情况下，我觉得某一些房地产龙头企业，它们的股价还是具有一定的吸引力的。

　　我们可以看到市盈率中国的房地产龙头企业是非常低的，美国是三十多位，日本是四十多位。并且从股价的净资产相比，中国A股上市的房地产龙头企业，它有一个比较大的折让，拿到23.6%的折让。

　　总的来看，中国某些城市的房地产价格依然有上涨的空间，买房依然不如租房。谢谢！

　　冯仑(万通集团董事长)：

　　这是哈总给我们的意见，非常直截了当。以上几位做了对房地产的发言，房地产市场非常有意思。一下子总是有几位角色的人在讲话。

　　经济学家总是在预见灾难，总是说房地产市场要调价，这是以社科院经济研究所为代表的研究员，也是我的师兄弟，他们说房地产市场总是要怎么怎么样。作为商人、买卖、投资人，总是前赴后继的发现一些这样那样的机会。我们总是在找机会，永远发现的可以赚到钱。最后政府永远在说，社会需要照顾弱势群体，这个市场提供的多数人买得起、租得起的普通住宅。

　　今天这几位正好缺少消费者的声音。去年以来整个房地产市场在国内是大扫荡，也是一个大扫除的年份。在这个年份里面，国内的政策把很多中小房产公司逐步的挤出了市场，和一些相关的监管政府。国内的地产公司，大部分都被方方他们捞去了，把它救活了。包括

富力城等等，他们如果不来捞的话，也可能跟中小公司一样逐步的陷入一个市场边缘地带。但是去年以来政府没有预料到，大个的公司被外国资本救活了，小个的公司被边缘了，各地二级城市的土地基本上拍卖了。于是今年政府开始有一些重新的回调，又提出了土地制度除了招拍挂以外还有香港勾地制度。我想今天下午的讨论会，提供所有的信息和角度，对大家都会有一定的帮助。我们这一轮就到这里，谢谢大家！