中国房地产业：泡沫增长还是理性发展实录

　　2005年中国企业高峰会于2005年9月9日至10日在北京召开。本次会议由国家发展和改革委员会主管、中国企业联合会与世界经济论坛共同举办。会议的主题是：“中国下一阶段现代化：制定科学与可持续的解决方案”。新浪财经独家图文直播，以下是中国房地产业：泡沫增长还是理性发展平行会议实录：

　　陈婷：

　　各位嘉宾大家下午好！我们开始今天下午的讨论，今天讨论的主题是房地产业：泡沫增长还是理性发展？我是《环球企业家》杂志社的总经理，我叫陈婷，担任主持。下面给大家介绍在座的嘉宾，中国房地产协会会长杨慎先生、建设部政策研究中心主任陈淮先生、全国工商联住宅产业商会会长聂梅生女士、中国土地矿产法律事务中心副主任叶明权先生、国美置业总经理禹晋永先生。

　　说到泡沫大家都是不愿意面对的，政府更不愿意面对，从2005年开始，政府出台了一系列

宏观调控的政策，从现在看上海、杭州这些地方的房价明显有所回落，成交量也减少，但北京我接触一些开发商他们还比较乐观，他们觉得政府这种行为不会太长期，说这种需求是不可能被抑制的，有人预测9月份北京的房市会回暖，今天请到的嘉宾有学界，也有企业家和政府的，我们听听他们的观点，首先有请聂教授。

　　聂梅生：

　　这次宏观调控是以平议房价、稳定房价为目的，到底是不是泡沫？各有不同的说法，目前的形势从平议房价和稳定房价来看，大起大落没有。有的地方是稳中有升，有的地方是稳中有降。总的情况是交易量下降，

持币待购增加，目前宏观调控下的房地产是这样的情况。我认为还会持续一段时间，但各地方情况不一样，因此基点不一样，水平不一样，发展的空间也不一样，尤其现在要注意各个地方的不同政策，因地制宜。有的地方会稳中有升，有的地方会稳中有降，观望会延续一段时间，但有的地方已经打破了。

　　陈婷：

　　有请杨会长。

　　杨慎：

　　房地产一个是讲泡沫增长，一个是讲理性发展。我在两者之前，我倾向后者，基本的依据是我们中国的房地产目前三个基本平衡。

　　第一是总量基本平衡。

　　第二，结构基本合理。

　　第三，价格基本稳定。

　　当然基本稳定的概念并不是没有波动，经济生活当中波动是正常的现象，这三个基本就是目前房地产总体态势，从这个意义上讲，中国房地产处于理性增长时期。

　　陈婷：

　　杨会长意思就是不存在泡沫了？

　　杨慎：

　　局部地区资产的价格高于价值，但作为全国房地产业来讲，不存在泡沫，整体上供大于求出现的总量上升，不存在泡沫。

　　陈淮：

　　说中国房地产市场，很多人都会说日本的广场协议，我听起来就像一个很穷的村子刚过上小康生活，这时候村长得了糖尿病，然后村里面就开始讨论我们刚克服了肝炎、夜盲症，这之后会不会成为糖尿病的高发区？很遗憾的是大家没有真正读过广场协议，而是人云亦云。1948年美国占领之后制定了日本振兴计划，把日元贬值到1日元兑360美元，后来由于实行了新的经济政策，美元和黄金脱钩，日元才升值为1美元对312美元。之后发达国家实行浮动汇率，日本也实行浮动汇率，22年的固定汇率帮助日本成为一个外向型经济发展的大国，1971年起的升值到1985年广场协议13、14年里的升值，才是我们重点应该研究和面对的阶段，而不是广场协议之后的时候。

　　这几年日本成长为第一流的大国，走上了质量、工艺、品牌、售后服务的竞争，1981年之后日本钢铁能耗相当于美国的56%，而且在这一段时间日本创造了全面质量管理一系列提高管理水平、降低成本、提高竞争力的很多管理革命，这才是我们需要研究和比较的。动不动把人家得糖尿病的阶段拿出来作为我们刚刚起步、刚刚克服肝炎、夜盲症比较，担心我们是否成为糖尿病的高发期，我觉得比错了阶段。谢谢！

　　陈婷：

　　下位有请禹总，国美今年在房地产市场上可以说是逆势而上，昨天看到一个资料非常的吃惊，3年进入中国房地产业15强。想问一下支撑他这种野心的动力是什么？

　　禹晋永：

　　主持人言过其实了，其实没有这么厉害。前面杨会长和隔壁的嘉宾谈了他们的看法，我们来之前没有经过沟通，但我都赞同他们的看法和相比。国美之所以今年开始，国美是新的公司，去年年底、今年年初我跟黄东易先生打造的资本地产公司，现在就是在全国跑马圈地，很多地产商觉得今年房价过高，老百姓呼声太高，为什么国美投入一些巨资？因为我们今年准备拿出50亿资金在全国圈地。我很赞同隔壁嘉宾讲的观点，确实使阶段性的抵触。我们希望通过我们的努力组建新的公司，在三年之内跻身中国房地产行业前15强，我们认为是非常容易的事情。纵观现在房地产业，大部分都是以国有企业为主，像国美这样的民营企业比较少。不管怎么调整，外资进入，我们民营也好，反过来到中国收购也好，我们可以成为外资，也可以成为民营，我们都可以做到这一点。

　　我们觉得达到这一点需要理论的支撑，也就是对中国房地产业要有正确的认识。我认为现在重要性房地产是一个理性的发展，当我们理性的时候才会做一些理性的思考，当我们很盲从的时候，我们就会在那个地方胡言乱语，甚至跟有些媒体做一些殴打。之所以今天这样，我们要做理性的思考，我觉得要说今天的房价，我也赞同建设部总经济师的讲法，现在房价并不是很高，而是相适应的水平，房价会不会涨？会涨。随着土地市场的规范，由原来土地协议转让到招拍挂，所以说理性来讲，今天的开发商在土地里面想获取的差异，将是越来越少，几乎等于零。开发商做出来就是要靠提高房屋的品质和服务，仅仅获得售楼的价格，在楼里面取得收益，如果这样这个土地市场在不断的供应，但世界上真正没有一家工厂在生产土地，最近北京市土地局发出信息，还讲向市场提供多少平方米的土地，一个是增大土地供应，还有平物价的意识。土地并不是可以用简单的经济杠杆来衡量，因为土地不可以再生，拿出土地对市场进行调节，这种调节本身就是错误的。土地供应量再多，并不等于市场销售价格减少，这个逻辑是很清晰的。按照这样的说法，今天的土地市场随着不断的规范，同时最近新的信息，土地一级市场仍然在进行规范，可钻的空子几乎比较小。通过竞争的价格还会不断的攀升，北京最近有一个很大的建筑用地，由当地的市场行情，建楼的行情是5000，盖出的房子成本是4000，不管你抛售多少土地，代表你物理的转移，对市场的抑制作用起不到。所以价格还会不断的攀升，作为开发商希望获得一定的利益，作为老百姓需要有一定的引导，现在房地产是理性的发展，可想象的空间比较减少，更多的注重于服务，价格的上升并不意味着这个市场就有问题。更重要的一点，今天的地产市场在什么地方出现了问题？不是高端市场发生问题，而是低端向市场提供的经济适用房出现了问题，因为我们没有提供给需要安居乐业的人提供居住的地方，并不像香港有廉租房，而我们做经济适用房会面对富人的挤压。所以大量的老百姓对低端房地产市场需求矛盾反映到了高端市场，这是一种误导，我的倡导就是让富人花大价钱买高端的房子，让穷人去享受廉租房，这也是合理的。可以说政府对低端市场监管不利，在监管上出现了问题，并不是土地本身出现了问题。谢谢大家！

　　叶明权：

　　拿到题目我觉得有点儿无从抓起，说中国房地产市场存在泡沫也好，或者有其他什么也好，某种程度上有一定炒作性。我觉得不能把点上的发烧，可能有少数城市之前土地性投资比例比较高，价格和价值问题突出一些，点上面的发烧或者面上有一些结构性的问题，有的专家叫做面上叫发炎，点上的发烧、面上的发炎就说中国房地产市场存在泡沫。到现在为止，我们有看到泡沫的标准是什么吗？而且房地产区域性特点非常强，每一个区域情况不一样，你说泡沫不泡沫没有拿出一个标准。为什么说还有泡沫呢？我说中国房地产并没有存在泡沫，中国房地产市场本身起步比较晚，在他发展过程当中遇到一些问题。但通过这一轮的调控，起码烧退了，但面上结构性的发炎问题还没有解决，房地产市场它有一个长期性、复杂性的特点，即使你政策出台，政策效应发挥还需要一段时间。所以不能笼统的讲理性泡沫。联合国对70多个国家统计，置业用地占房地产50%，我们国家基本上在这个合理范围之内，不能说它存在泡沫，面上还是健康的。

　　陈婷：

　　我今天既是主持人，也是消费者，听了各位嘉宾介绍之后，我心理的石头也落了地，可以放心买房了，但政府还是不遗余力的出台抑制措施，我们不能说政府错了，我们只能说政府针对的对象是投机者，而非投资者。在这之前我接触几位温州的企业家，他们更多是投资者，在投机和投资之间怎么界定呢？我想听听几位嘉宾的意见和建议。

　　陈淮：

　　我就主持人的话题做一个纠正，政策到现在为止，我们老百姓买普通住宅仍然享受期半征收的政策，利率仍然享受打九折的政策。

　　陈婷：

　　对于投资者呢？

　　陈淮：

　　你刚才把压制的问题没有说清楚，投资者不管买国债，还是买股票，还是买房产，你面对的风险是由你自己承担的，国家出台国债的打压政策过吗？出过还是没出过？我告诉你，国债在2004年3月份曾经一张票面值达到80块钱，跌去了25%。现在又恢复到了100块钱左右，因为利息提高，它的机会收益提高，这是很明白的经济学概念，市场上的价格涨跌很正常，不要把市场上所有的价格涨跌都跟政策联系起来，这是不对的。

　　陈婷：

　　在会前我跟杨会长有过交流，杨会长说，现在缺乏的是投资渠道，所以大家会想办法投资房地产市场，杨会长我想听听您的观点。

　　杨慎：

　　大家在去年房价上涨过快以后，大家都有共同的问题，就是为什么在2004年中国的房价突然从过去的每年上升指数3到5%，突然上升到了15%，增加了十个百分点，为什么会这样？大家都在讨论，追究它原因，我经过思考我认为很大程度上，中国大家都在买房，买房的人很多，投资性买房的人比较多，因为大家没有其他的投资渠道，银行贷款只有1.98%，后来提升了一点儿，只有2%左右，物价指数是3到5%的正数，银行存款只有2%，在这种情况下，人们为了保护自己的资产，使得自己的资产保值升值，就选择一个他认为最理想、最保险的渠道，任何东西目前来看，都没有住房稳妥。在这个情况下，很多人就从事了房地产的投资，这种投资行为，我个人认为无可非议，不能把这个行为视为非法的行为进行打压，是否涉及中国土地资源问题，当然我们不主张大家都买房，但这几年房地产投资增加，很大原因就是大家没有其他的投资渠道。

　　聂梅生：

　　我很想说一下对这个问题个人的看法，可能会有一些不同的意见。我个人认为，现在关于房地产不动产的属性并不是讨论的很清楚，就像陈博士和杨会长讲的一样，中国房地产市场才发展了10年，在这10年当中买房子本来就是不动产，我认为既是消费行为，又是投资行为，只要买房子就是投资行为，只有租房子才是消费行为。