运营奥运场馆的成功模式--以游泳场馆为例

　　

德国卡普兰集团管理委员会主席汉斯－彼得·基希曼发言

　　一.介绍

　　女士们，先生们：

　　我是汉斯-彼得 基希曼，来自德国，是德国卡普兰集团(kplan)的管理委员会主席。

　　我将用一些奥运会闭幕后，经济上获得成功的例子，告诉你们一些关于如何开发和组织奥运场馆的重要事项。由于我们拥有顶尖级的水上乐园，特别是在欧洲，所以我们可以用奥运游泳场馆作为例子来解释这一点。

　　两年前，我的一个家庭成员在慕尼黑附近的Bad T?lz的Alpamare管理并经营一家历史最悠久的，最传统的德国休闲冒险游泳设施。我们开发和建设的这个最大的水上公园和游泳池叫做“Badeland”，它位于德国的沃尔夫斯堡，那是大众汽车的总部所在地。

　　二.目标

　　第一个重要的方面：

　　美丽的图片需要一个好的相框。当你想令你的游泳池更加有吸引力，你必须制定一些目标和考虑某些因素。

　　1. 游泳池可以容纳多少客人？

　　2. 环境和周边的基础设施对奥运后运营有什么影响？

　　3. 在附近有没有其它的项目以及相应的配套设施？其中有那些会对游泳池今后的成功运作发挥作用？

　　4. 谁是理想的客人？

　　我们大致的将游客区别为有孩子的家庭，年轻人和近25岁的年轻的成年人，还有50岁或以上的老人。

　　这意味着什么？如果你特别希望吸引老年人，你就不必修建一些巨型泳池滑梯和好玩的项目。如果你想吸引年轻人，充分的美景和休闲设施就显得比较重要了。

　　三.关于概念的问题

　　正确的了解市场，评估场地的优缺点和掌握接纳游客的能力都是决定性的因素。同时，如果有很多娱乐休闲市场的经验并且了解未来发展趋势也是非常重要的，这令你可以在未来的市场中立于不败之地。至于在赛后装修你的游泳池，那就是不言而喻的了。只有当你彻底地思考了上述各方面因素，你才能构建你的概念。

　　1.经验

　　就我的经验而言，在现有的游泳场地建设市场中，探险扮演着最大也最重要的角色。在沃尔夫斯堡，我们有四千米不同样式的滑梯，从比赛滑梯到大型综合式滑梯，应有尽有。今天游泳馆要想成功就必须配备充满刺激的滑梯。

　　2.外向型游泳池与向内伸展的游泳池

　　你可以建造两种游泳池：所谓内向型泳池和向外拓展的外向型泳池。最现代的内向型泳池的模式为向中央延伸的泳池。

　　根据“环境代替围墙”的原则，各种环境(光，声，气味，电影，比如天空的浮云，星月夜，暴风骤雨，电闪雷鸣)经常替换，要经常性的改变游泳池的环境特点和风格，并且不需要巨大的开支。

　　或者你已经有一套外向型泳池设施坐落在风景如画的地方，加上相应的外部实施，你可以将其开放经营。一座冲灌热水的露天泳池，即使在下着雪的冬天也可以让人们游泳。这种户外的热水泳池对于公众来讲是个备受青睐的地方。

　　然而，有一个你不能犯的错误，就是不能把室内泳池当作室外泳池或者把室外泳池当作室内泳池。因为如果不能正确地使用，那泳池将不能实现应有的功能，也就不能有任何经济上成功。

　　3.人造浪方面的经验

　　人造浪泳池的确仍是一款经典的娱乐项目，但是现在它有了一种升级产品，被称为“冲浪”。全世界只有可数的几处室内冲浪馆。因此这构成了一种异常的，具有独特的特点的泳池，这会令你的游泳设施备受青睐。滑梯和冲浪的确是很棒的体验，非常有趣。

　　4.游泳池里的年轻人

　　迄今为止，在欧洲没有多少人知道，一个泳池如果想成功，它的必备设施对年轻人来说一定要舒适。孩子和年轻人是泳池的未来消费者，往往是在长辈的陪伴下首次成为了泳池的消费者。

　　5.优质生活

　　优质生活是欧洲也是世界的大趋势，是一个数以亿元的市场。优质生活不仅仅意味着再生和放松，还意味在优美的环境中享受全套设施和理疗。优质生活其实不是一件新鲜事务，无论是古印度疗法还是中草药，都源于亚洲。发展这个概念的可能性是多种多样的，但是必须在赛后使用奥运场馆利用的框架内使用。在欧洲，特别是在工业大国，这类大型优质生活项目的投资回报将会在短期内收回。

　　6.游泳馆就有美食

　　游泳与洗浴让你饿。聪明的运营商考虑到这一点，从而向来游泳的人提供美食。

　　7.运动

　　我不想令你失望。当然了，运动是不可或缺的游泳设施的因素。这对孩子，年轻人和所有我们希望保持健康的人说是非常重要的。但是简单的在一个长方形池子里游泳越来越不吸引人了，即使是在中国。如今人们不仅想去游泳馆里游泳，而且他们更想体验一些好玩放松的事情。如果我告诉你在沃尔夫斯堡平均每位游泳的人最多只会连续游泳五次，那么这种大的趋势在中国也绝对是真实存在的。现在去游泳池泡着玩的人多于真正去运动的人。

　　这不是什么新鲜事。我不知道在中国是怎么样的，但是洗浴或泡泡永远是一种极大的享受。巴格达有将近800个在公元1000年前后建造的浴室；浴室在两千年前的古罗马则数不胜数。那时起，洗浴就是一种社交行为，人们在浴室谈生意。运动概念上的游泳则是中世纪的发明。

　　8.把运动池装修得更吸引人

　　运动池的空间收益率是很低的。只有不多的人光顾。一方面，为了游泳，水温不能很高；另一方面，那些去泡着的人，水温要求越来越高，在传统的游泳池中，正常的水温已经不再令他们满意。在沃尔夫斯堡1970年的水温是28°C，现在则是32 到 33°C。为了增加服务质量把人们留在泳池里，安排能吸引人的东西是非常重要的(如：按摩椅，水中漫步机，蹦床等)

　　9.分类

　　泳池概念在分类上有很多错误。游泳，桑那，吃饭，滑梯还有冲浪是由不同的人参与的不同的活动。这些必须用一个功能上正确的方法和整齐的分类去安排。这里，泳池运营的正确经验是非常可取的。

　　四.如何令泳池实现成本效率？

　　1.成本效率源于消费者数量

　　2.不是每一个消费者都有个鼓鼓的钱包，一些来游泳的人只打算享受部分游泳设施。因此，你最好了解一个被称为“筹码-硬币-系统”。在现在的休闲泳池中消费遵循“你只为所享受的付钱”。因而较多消费者才会来你的泳池。简单的设施花费较低，类似冲浪或是优质生活这类设施，你就不得不额外再花费一些了。

　　3.入场费不得不考虑同时采取两方面的因素：目标人群的购买力，购置设施的费用和管理费用。这一点，设施良好的商务计划不得不考虑。

　　4.价格必须根据在设施上停留的时间，分级而定。这表示你不得不认真思考营业时间方面的政策。

　　5.成本要考虑员工成本，包括员工数量，水处理成本，技术维护，市场成本和管理成本。

　　6.泳池水的循环再利用是节约成本的关键。水是宝贵的。同样的循环也可以用于热能。能源是昂贵的。

　　7.维护成本作为重要的成本因素，有很大一部分用于安全保证。所以，不要忘记：对于优质的技术安装和维护你不能过度节省。没有什么比泳池的水被细菌感染更为糟糕了，你不得不关闭游泳场馆。除非在泳池中发现的细菌源于不够充足的空气流通。

　　8.一座游泳场馆就像一家酒店。如果管理人员不好，什么是一家顶级酒店的价值所在？高品质的雇员，友好的服务，同时还有安全方面的培训，为的是没有人受伤——这是很重要的。

　　五.市场营销

　　一个德国谚语这样说：“活力是贸易的一部分”。游泳池出现以前很早就有了市场活动。这个概念随标识别(logo)产生，这个交通导向系统使客人能容易找到你的游泳馆，后来这种系统继续发展，大量的娱乐活动加入，在游泳馆搞生日会，投掷金币，电影，午夜聚会等。在报纸上，收音机中，电视上宣传和谈谈你的游泳馆……

　　六.最后一个忠告

　　另一个德国谚语说：“要做什么就一气呵成，断断续续的不会成功”。每件事都不能只做一半，带着这种态度，我们德国人看待我们的名誉就像专家的品质。

　　当你不得不发展你的休闲游泳设施的时候，这句谚语就是你最初的口号。如果你这么做了，你就必将成功，即使是在赛后装修你的奥运游泳场馆的时候，我希望你还能记得我的话。