房价普涨不是假象是真相

　　叶国靖

　　宏观调控渐行深入，上海、杭州等长三角楼市反而一路小跑

　　楼市怪象已经开始显露出危险信号；“地荒论”与消费需求集中释放造就“恐慌抢购”

　　宏观调控的重棒，并没有让房价屈服。与调控肉价相比，扭转房价上涨的难度显然就大得多了。

　　调控渐行深入，上海、杭州等长三角楼市反而一路小跑。楼市的“麦田怪圈”越画越大，调控的效果正走向调控初衷的另一面。

　　笔者发现，数天内价涨百元仍难求一房，楼市怪象已经开始显露出危险信号；“地荒论”与消费需求集中释放造就“恐慌抢购”。

　　怪圈一：地价越飙越高助长房价。以上海市房屋土地管理局近日发布的2007年国有土地使用权挂牌出让第1号公告中的新江湾城D1地块为例，丽丰控股(1125.HK)、华润置地(1109.HK)、万科(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)等知名房企均已缴纳了5000万元的竞买保证金。一场大战正在上演。在地块答疑会上，新加坡仁恒置地集团公司(Yanlord Land Group Ltd.)、和记黄埔、东方海外、复地等巨头纷纷到场。仁恒置地集团公司一位管理层人士向笔者戏言，“我们公司躺在银行账目上的钱多得惊人，正找米下锅呢。”

　　该地块挂牌起始价为5.16亿元，折合580万元/亩，楼面地价5123元/平方米。由于竞买方还需要另外支付290元/平方米的大配套费用，土地挂牌起始价已经接近新江湾城出让第一幅土地时的成交价格。

　　在江湾城拥有住宅地产项目的合生创展集团有限公司(0754.HK)旗下上海合生房地产开发有限公司营销中心总监宋悦青向笔者诠释：从上海及杭州近期的土地市场来看，地价处于上升通道，开发商的成本在增加，显然，这些成本最终是要转嫁到房价之中的，毕竟，企业要追求利益最大化。

　　不仅在上海，杭州近期的地价也上行不止。从5月下旬开始，杭州市国土资源局新挂牌出让或预告的地块已经分别达到7幅和6幅。一幅总建筑面积近30万平方米的钱江新城1地块，经过17轮“厮杀”，杭州本土老大绿城联手葛洲坝、康居投资，以34.9亿元拿下，楼面地价竟高达11759元/平方米。

　　显然，最终的可怜买单者是消费者。

　　怪圈二：从今年三月开始，长三角再现楼盘排队现象，从部分价格相对低的楼盘到高端楼盘、别墅。特别是5月以来，上海及杭州的一、

二手房价全面爆发，成交量急剧攀升，上海成交量在100套以上的楼盘多达41个之多，从而使该月份中的7个交易日成交量超过1000套，前所未有。

　　相当长时间内被压抑的各类市场需求当下被集中释放而出；恰巧的是，中国内地

股票市场一路狂奔，显示出多年未见的亢奋。由于中国市场相对单一的投资渠道，使得股市获利资金自然反哺到楼市当中，造成一段时间内的流动性过剩格局，最终推动房价上涨。

　　再加之，开发企业捂盘惜售等非常规手法的操作，使得当下的楼市显示出异常火爆的景象。这些因素，足以支持眼下的市场格局延续到今年下半年。

　　调控几年以来，“稳定住房价格”一直是从中央到地方比较一致的声音，不过，鲜有要降房价的真实声音。