深圳房价均价超两万 调控屡落空政府面临大考

　　文/本报记者　周敏　图/王磊

　　特区内均价超过2万元/平方米，今年月均增长幅度超10%，“高温预警”不断升级

　　“深圳特区房价均价超过两万”！“5月领涨全国”！进入6月，深圳房价的“高温预警”不断升级。上周，一则“八部委将到深圳调查房价”的消息更是“火上浇油”，虽然其后主管部门宣布是“误传”，深圳房价新高已经吸引了全国人民的眼球。其实，从2005年起，深圳就已经接替上海，成为房价狂飙运动的“领头羊”。一边厢是调控政策步步紧逼，仿佛“十二道金牌”，一边厢是高歌猛进月月飞涨，媲美股市“奔牛”。

　　眼下，两个深圳人碰在一起，谈话的主题准是“投资”。高房价让一部分深圳人的置业梦想破灭，却撑满了另一部分人的口袋，同时激荡起更多人的财富梦想。

　　在执政者为“居者有其屋”挠头的时候，也不能忽视另一面——“全民炒股”一旦演化成“全民炒楼”，后果谁敢设想？股市震荡，股民也许还有机会从头再来；楼市如果崩盘，怕是不少人要赔上整个人生。“奔牛”楼市中，投资者教育已经迫在眉睫。

　　楼市如股市月月都是“涨停板”

　　请看深圳国土房产局网站上公布的6月23日的销售数据：当日，全市共成交179套，平均售价16996元/平方米。其中，福田区高居榜首，均价为39657元，最低的龙岗区为9935元，特区内四区均价为25186元。深圳2006年人均可支配收入为22567元，也就是说，大部分深圳人辛辛苦苦干一年，在特区内一个平方米都买不到。而2004年，深圳房价均价在6000元左右，两年多的时间增长了2.8倍。同期，上证指数也不过增长了3.4倍。(2004年上证收盘指数为1266点，近期新高位4300点。)

　　今年1-5月深圳市各月房价同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%、12.3%，月月都是“涨停板”。平均增长幅度为10.88%，如果不是要求过高，这样的收益率在股市中也是足以令人满意的。

　　房价还能涨到多少？成为多方参与的竞猜游戏。据一位

地产中介工作人员透露，南山区一个楼盘，推出时为9000元，一路飙升到18000元了，而一个月前还是13000元。楼市高温，相关投诉和纠纷也随之增加。今年以来，本报深圳记者站收到的报料中，房地产交易类投诉，已经成为仅次于手机的第二大类。有趣的是，毁约的投诉特别多，都是卖家不肯卖了，因为房价一直涨，觉得开价低了。

　　房价还要涨，卖早了就吃亏，不但个人投资者如此认为，开发商们似乎也在打算盘。6月初取得预售证的四家楼盘中，至今还有两家未开卖。

　　据中原地产分析，深圳房价增长率与GDP增长率之比已经达到2.68，这个指标主要用来测量房地产行业相对国民经济的扩张速度，一般指标值在1以内属于合理范围；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显现。深圳房产市场已经进入疯癫状态。

　　炒楼故事多搅起更多财富欲望

　　深圳楼市炒家活跃。如果说一年多以前，“炒楼”还是行业内公开的秘密，有关部门还是“犹抱琵琶半遮面”；如今，炒房发财的秘诀已经从专业炒家扩散到普通工薪阶层。正如股市一般，一个又一个财富故事口口相传，搅起更多人的财富欲望。

　　专业炒家在深圳楼市中一直不是新鲜事。2005年，就有房地产开发商跟记者总结道，“潮汕炒家一买买一溜，看好一个户型，从一楼买到顶楼，北方一些炒家喜欢一层层买”。香港投资者也一直是深圳楼市的大户。

　　两年前，就有业内人士估计，深圳买房者当中，起码有30%是炒家。今年，有业内人士告诉记者，炒家可能超过50%，有些热点楼盘还远远不止。

　　世联地产样本统计的结果显示，在深圳普通住宅市场，单纯居住的占47%，完全投资的为26%，居住同时考虑投资的是25%。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》称，深圳市领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后三年及三年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。

　　值得注意的是，随着楼市越来越牛，业余选手不断加入炒楼大军。“有钱赶紧买房子，肯定赚”，每周记者都能听到这样的忠告，建议者来自各行各业。

　　住在罗湖的谢女士每个星期都要给中介公司打电话，打听自己的房子现在值多少钱，“还没拿定主意卖，了解下行情”。前年，为了3岁多的儿子能上个好小学，谢女士未雨绸缪，在中心区买了一套二手房，总价70多万元。后来觉得那里生活不方便，孩子上学又还有几年，一直没去住。租给一家公司做员工宿舍，租金再添上几百元就够月供了，“以租养房”。现在，中介说这套房子已经值140多万元了。“赚了这么多，真想卖了，又怕还涨，吃亏”。这次成功的投资经历给了谢女士信心，今年年初，她回老家成都又买了一套房，“现在成都房价比深圳低多了，升值空间更大”。

　　买了就能赚的心理预期，为深圳楼市不断加温。房子能不能卖掉早就不是问题，能不能买到房子才是悬念。最近新开盘的一个知名楼盘，选择周日晚上突然宣布销售，并迅速售罄，当晚有数百名购房者赶到现场，还是扑了空。5月26日开盘的一家楼盘，竟有人提前3天开始排队，被迫提前开盘。为了买到房子，买家甚至愿意支付数十万元的“茶水费”给中介！

　　中信红树湾，一期10000元/m2，二期12000元/m2，上个月二手房挂牌25599元/m2；蔚蓝海岸：一期：5500元/m2，二期：6100元/m2，三期：6600元/m2，四期：10000元/m2，现在二手房17945元/m2。一组组数字，像鞭子一样，把有需求的、没需求的，都赶进了“房奴”大军。购销两旺，交易频繁，价格走高，理所应当。

　　刚刚工作两年的小张，本月初刚刚购买了一套小户型的二手房，位于宝安区的西乡，距离工作单位的车程在一个半小时左右，单价9000元。让小张下定决心的是，“旁边刚开盘的那栋，要卖16000元呢”。

　　除了政策性住房，市场经济下，购房就是一种投资行为。有只赚不赔的投资吗？有只涨不跌的市场吗？

　　利好捷报传散户能否风险自负

　　人口暴增、香港概念、大运会，可谓深圳房价的三大利好题材，也常常被唱好利多的人士引用。其实，三者能否站住脚，业界和学界一直争论不断。

　　人口增加、土地有限，似乎是深圳房价不断看涨，最坚实的基础。在各种官方说法中，这也是深圳房价上涨的主要原因。“房荒论”、“地荒论”都拥有不少支持者。

　　可是有学者分析，对价格而言最具决定意义的应该是供需关系。在供应上深圳在相当长的一段时间内，年供应量并没有出现突然性的剧减，2006年虽然有一定下降，但是2007年的住宅土地供应量新增比例达40%，而且“五年住房建设规划”中对未来的供应量亦有明确的解决方案；在需求上，深圳也没有明确导致置业力量突增的因素。

　　被认为能够反映真实住房需求的房屋租赁价格，也并不支持供求关系紧张的结论。据专业机构发布的《深圳市三级市场月度报告》，5月份深圳全市的住宅租赁挂牌均价为37元/平方米/月，较上月上涨1元/平方米/月，涨幅仅为2.7%，除南山和盐田区外，其余四区都是持平。在房屋售价突飞猛进的两年间，租赁价格一直平稳。

　　此外，人口结构一直是深圳永远无法回避的特殊情况。目前深圳到底有多少人口，一直没有定论。深圳市政府公布过一个明确的人口比例，按深圳市实际管理人口测算，户籍与暂住人口比例为1∶5.5，暂住人口60%以上从业于建筑装修、三来一补、商贸餐饮等劳动密集型低端产业。以1200万人口计算，其中有60%的人口是低收入人口，也就是说，有600多万人缺乏经济能力置业。就算深圳房价跌一倍，他们还是只能望房兴叹。“深港同城化”带来的房价接轨，也是投资者最为看好的题材。深圳的一些官员也喜欢用香港房价作比较，证明深圳房价不算虚高。持此观点者，往往忽视了另一组数字，2006年深圳年人均可支配收入是22567元，而香港是25430美元。香港房价最高的时候，房价与收入比为14∶1；深圳2006年一季度就已经高达15.76∶1。实际上，香港与深圳的房价差正以难以想像的速度弥合着。香港房屋的售价大多在2万到3万元每平方米，偏远地区单价更低。

　　港人来深置业，是香港题材的另一大看点。港人北上置业近年来不断增加。今年7月1日，香港回归十周年，皇岗新口岸将开通，西部通道也将通车。西部通道所在的南山区，5月份房均价已经高达2.2万元，甚至超过了中心区所在的福田区，成为本月房价最高区域。

　　深圳和香港的城市融合障碍如何消除？一体化时间表何时出台？生活同城化的可能性？种种因素，姑且不予讨论。一厢情愿的人们可能忽略了一个人之常情：如果价格差异不大，排除投资因素，香港人为何要来深圳置业？今年年初，就有香港报刊分析香港西区房价回升现象时认为，深港房价差缩小，港人置业意愿增强。

　　2011年，深圳将举行世界大学生运动会，这也被认为是深圳房价走高的重要推动力。申办成功后，举办地龙岗的房价迅速破万元。不过，早在今年3月的深圳市政协会议上，就有政协委员预警，大运会后要警惕出现房地产暴跌，世界上不乏先例。

　　眼下，面对滚烫的深圳楼市，投资者教育也该是当务之急。毕竟借钱炒股的人还是少数，借钱买房子的可是大多数，还是借了一辈子的钱呢。有学者指出，加强当前深圳市民对房地产发展的理性认识和市场心理建设是当务之急，政府有关部门是提升公众认识和推进公共共识的最佳行为人和责任主体。深圳市长许宗衡6月20日也在房价专门会议上表示，政府在引导楼市理性发展上负有不可推卸责任。

　　调控屡落空政府面临经济大考

　　两年多以来，深圳出台的房地产市场调控政策，不可谓不全面，不可谓不密集，不过拳头都打在了棉花里。深圳房价被点名后，6月20日，市长许宗衡召开房地产形势座谈会，职能部门也拟订了《深圳市房地产市场秩序专项整治工作方案》。

　　值得注意的是，对于深圳房价暴涨的原因，许宗衡分析了六条原因，其中“部分房地产开发商社会责任意识淡薄，在当前市场供应较为紧张的情况下，高位起价、囤积房源，拉升了整个市场均价和涨幅，进而推动了公众对房价上升的非理性预期和投资冲动”。全省党代会前，市委书记李鸿忠在与网友交流时谈到房价问题，并未触及这一原因。这也许可以认为传达了一个信息：深圳开始直面楼市的异动。

　　许宗衡说，“房价上涨直接关系到老百姓的切身利益，既是对开发商社会良心的考验，更是对政府驾驭市场经济水平和能力的检验”。房价上涨的确关系到老百姓切身利益，有房的老百姓盼涨，没房的老百姓盼跌，恐怕不是简单打压能够了事的。市场经济下，社会良心的道德诉求能发挥多大约束力，是个悬念。把楼市回归投资市场的本义，以经济手段处理经济问题，也许是根本的解决之道。深圳政府正面临着一场经济大考。

　　对没钱的老百姓来说，倒是有个重大利好——今年年底前，深圳将有6000套政策性住房入市，其中1000套为只租不售的公共租赁住房，5000套为经济适用房。今年深圳开工在建的经济适用房将达2.5万套。不过，这些政策性住房的对象是户籍人口，你还得有个深圳户口。

　　深圳市国土房产局新闻发言人黄珽曾经表示，政府有责任解决中低收入家庭的住房问题，高收入家庭买豪宅由市场决定。到2010年深圳将保证本市常住户口的人士拥有或租住一套住房，“居者有其屋”，也就不跟着房价忽悠了。