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新浪财经

深圳楼市调控:要以市场手段为主

http://www.sina.com.cn 2007年06月23日 09:41 21世纪经济报道

  本报记者 徐广蓉

  “许市长在会议上讲的第一句话,就是我们是依法行政的政府,要运用科学的手段来管理市场,而不是行政干预市场。”与会的深圳某顾问公司老总告诉记者。

  该人士指的是6月20日由深圳市政府办公厅召集各相关部门讨论房地产形势的会议。深圳市市长许宗衡和主管房地产的卓锐钦副市长与会,市国土资源与房产管理局、工商管理局、人民银行深圳分行、政协代表、地税局以及发展商和顾问单位发表意见。

  在该次会议上,深圳市政府官员达成共识,认为本地房地产市场存在非理性行为,但政府调控应该以市场手段为主。

  推出房价限价政策的建议在本次会议上没有采纳。但深圳市国土房管局、市地税局等部门都表示要在下半年实行相应的调控措施。

  市国土房管局局长张士明承认今年前5个月深圳房价上涨过快;地税局负责人表示,前5月深圳房地产总税收合计达49.84亿(未含

契税),预计全年超过100亿。但人民银行深圳分行负责人认为,房地产贷款并不在警戒状态。

  深圳房产税收今年将超百亿

  据参会者透露,国土资源与房产管理局张士明局长首先肯定了1-5月一手房价格上涨过快是事实,“189个新盘,均价11905元/m2,其中14个超3万元/m2”;“二手房成交总量同比增长25.45%,其中住宅增34.35%,旧新房成交比率达1.46:1。”

  张士明认为,市场供求关系持续紧张,也造成了个别楼盘存在炒作问题。

  与全市房产交易量大涨一致的是,深圳房地产税收持续上升。地税局负责人通报了1-5月房地产的税收情况。由于交易活跃,以及多数交易楼盘为5年期以内楼盘,所以营业税收入较高,房地产总税收合计49.84亿(未含契税),占全市总税收19.6%,全年预计会超过100亿。

  而金融部门的态度则倾向于 “可以接受”。

  此次会议上,人民银行深圳分行负责人通报了房地产贷款相应数据。深圳各商业银行统计的深圳房地产贷款数量大幅增长,2006年房地产贷款余额达到3000亿,开发贷款870.8亿,购房贷款2128亿,其中二手房贷款同比增长123%。该负责人就此认为,租金与房价相背离,房价涨幅远远大于租金涨幅。

  但这位负责人并不认为房地产贷款处于“警戒状态”,其理由是——目前深圳购房者平均月供与深圳市房屋租金关系仍然处于合理范畴,并且月供与月收入比在26%-37%,而国际警戒线是50%。

  深圳市银监局有关负责人也认为,房地产贷款占总贷款额的比例为50%,仍然是银行主要的贷款方向,并且房地产资产质量优良,尤其按揭贷款不良率在1%以下。

  应对措施

  据悉,本次会议达成共识,即尊重市场、规范市场和保证低收入住房。

  据悉,许宗衡在会议上表示,房价上涨,影响了普通老百姓的切身利益,政府必须面对普通老百姓,企业也要负起社会责任。

  对于下一步采取的措施,他首先强调了“非采取直接的行政手段干预”的原则。他说,政府是依法管理和科学管理,尊重市场供求,而不是行政干预。但是,既然是市场问题,“将考验我们政府驾驭市场经济的能力。”

  谈到要采取的措施,许宗衡指出,要落实的工作主要有三项。一是增加土地供给,土地供给围绕三个城市功能区(光明、龙华和体育新城)和三个重点旧改片区(大冲、岗厦和蔡屋围)安排,不是湾区和所有旧村,并且严格执行闲置土地逾期两年便要收回的政策,保证市场供应;二是廉租房和经济适用房的建设一定要加快落实,廉租房的建造标准、对价以及租房者的准入门槛的标准要尽快出台;三是加强市场秩序的整顿,首先银行要严格执行首付三成以上的政策,杜绝一方多贷的行为;工商部门要严格查处银行合同,国土部门则要严格查处三级市场的不法行为。

  据市物价局某官员向记者透露,在该次会议上,有参会者提出是否能够使用限价制度来降低房价,但经讨论后未予采纳。“因为市场需要市场本身的机制来调节,这是治标不治本的行为。”该官员解释说。

  各部门随后提出下半年各自的工作重点。张士明表示,今年下半年要落实加大土地供应力度,完成年度出让计划和旧城改造目标;推行价格和面积的双限制政策;确保低收入保障住房的用地来源,完成6000套的目标;监管和引导市场,加强巡查和抽查;并且在下半年出台土地增值税清算和外资限制条件相关政策措施。

  地税局方面则表示,下半年3项具体措施为:土地增值税清算,与国房局合作推出二手交易基准价评估系统(是市场价的七八成,为个人所得税和增值税的开征铺平道路),继续对房地产企业税收的专项检查。

  政协委员、深交所培训中心主任何杰认为,从经济学的角度看,人民币资产重估增值是必然;但大家对资产泡沫的破裂的担心过于严重。他建议政府发挥作用要依法办事,考虑行政成本,低收入住房的转移支付和大量供应,揭示市场风险。

  标与本之争

  “供求关系是本,市场秩序是标,”上述物价局官员认为,这次会议中很多都是从市场治理方面解决问题,但是市场的核心问题,仍然是供求关系,如果供需矛盾进一步加剧,价格仍会上升,由此衍生而来的市场炒作等问题也仍然难以解决。“增加土地供应,盘活存量土地,年年都在说,但是能做的太少了。”

  但在土地供应的方法上,民间研究人士半求认为,政府在土地供应上存在着技巧性问题,“前期推出土地宗地面积过大,造成了技术型囤积土地。”他举例说,在关外很多片区,有一些千亩大盘

开发商分期开发,自然无法一次性流入市场,造成供地和供房的差异;同时,银行按照市场估价法,跟随开发商定价,“只要有需求就被认为合理”,这样同样会带来市场“唯心”定价的趋势。银行的贷款如果有自己的评估标准,严格按照房屋价值评估定价,这样也会减少房价的“水分”,降低房屋的市场趋势定价所导致的疯涨。

  不管外界如何议论,相关政府部门已经开始行动。就在6月初国土局、工商局、税务局等相关部门召开的治理整顿市场的会议上,来自深圳市监察局的人士就红岭工业区问题专门作报告。

  另据透露,目前深圳房地产市场已经进入整顿的摸底期,一些典型案例将会逐步曝光,政府将彻查“捂盘”现象,目前这些典型案例已经基本锁定,大多来自深圳的后海片区、观澜湖、盐田片区。

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