深圳楼市调控：要以市场手段为主

　　本报记者 徐广蓉

　　“许市长在会议上讲的第一句话，就是我们是依法行政的政府，要运用科学的手段来管理市场，而不是行政干预市场。”与会的深圳某顾问公司老总告诉记者。

　　该人士指的是6月20日由深圳市政府办公厅召集各相关部门讨论房地产形势的会议。深圳市市长许宗衡和主管房地产的卓锐钦副市长与会，市国土资源与房产管理局、工商管理局、人民银行深圳分行、政协代表、地税局以及发展商和顾问单位发表意见。

　　在该次会议上，深圳市政府官员达成共识，认为本地房地产市场存在非理性行为，但政府调控应该以市场手段为主。

　　推出房价限价政策的建议在本次会议上没有采纳。但深圳市国土房管局、市地税局等部门都表示要在下半年实行相应的调控措施。

　　市国土房管局局长张士明承认今年前5个月深圳房价上涨过快；地税局负责人表示，前5月深圳房地产总税收合计达49.84亿(未含

契税)，预计全年超过100亿。但人民银行深圳分行负责人认为，房地产贷款并不在警戒状态。

　　深圳房产税收今年将超百亿

　　据参会者透露，国土资源与房产管理局张士明局长首先肯定了1-5月一手房价格上涨过快是事实，“189个新盘，均价11905元/m2，其中14个超3万元/m2”；“二手房成交总量同比增长25.45%，其中住宅增34.35%，旧新房成交比率达1.46:1。”

　　张士明认为，市场供求关系持续紧张，也造成了个别楼盘存在炒作问题。

　　与全市房产交易量大涨一致的是，深圳房地产税收持续上升。地税局负责人通报了1-5月房地产的税收情况。由于交易活跃，以及多数交易楼盘为5年期以内楼盘，所以营业税收入较高，房地产总税收合计49.84亿(未含契税)，占全市总税收19.6%，全年预计会超过100亿。

　　而金融部门的态度则倾向于 “可以接受”。

　　此次会议上，人民银行深圳分行负责人通报了房地产贷款相应数据。深圳各商业银行统计的深圳房地产贷款数量大幅增长，2006年房地产贷款余额达到3000亿，开发贷款870.8亿，购房贷款2128亿，其中二手房贷款同比增长123%。该负责人就此认为，租金与房价相背离，房价涨幅远远大于租金涨幅。

　　但这位负责人并不认为房地产贷款处于“警戒状态”，其理由是——目前深圳购房者平均月供与深圳市房屋租金关系仍然处于合理范畴，并且月供与月收入比在26%-37%，而国际警戒线是50%。

　　深圳市银监局有关负责人也认为，房地产贷款占总贷款额的比例为50%，仍然是银行主要的贷款方向，并且房地产资产质量优良，尤其按揭贷款不良率在1%以下。

　　应对措施

　　据悉，本次会议达成共识，即尊重市场、规范市场和保证低收入住房。

　　据悉，许宗衡在会议上表示，房价上涨，影响了普通老百姓的切身利益，政府必须面对普通老百姓，企业也要负起社会责任。

　　对于下一步采取的措施，他首先强调了“非采取直接的行政手段干预”的原则。他说，政府是依法管理和科学管理，尊重市场供求，而不是行政干预。但是，既然是市场问题，“将考验我们政府驾驭市场经济的能力。”

　　谈到要采取的措施，许宗衡指出，要落实的工作主要有三项。一是增加土地供给，土地供给围绕三个城市功能区(光明、龙华和体育新城)和三个重点旧改片区(大冲、岗厦和蔡屋围)安排，不是湾区和所有旧村，并且严格执行闲置土地逾期两年便要收回的政策，保证市场供应；二是廉租房和经济适用房的建设一定要加快落实，廉租房的建造标准、对价以及租房者的准入门槛的标准要尽快出台；三是加强市场秩序的整顿，首先银行要严格执行首付三成以上的政策，杜绝一方多贷的行为；工商部门要严格查处银行合同，国土部门则要严格查处三级市场的不法行为。

　　据市物价局某官员向记者透露，在该次会议上，有参会者提出是否能够使用限价制度来降低房价，但经讨论后未予采纳。“因为市场需要市场本身的机制来调节，这是治标不治本的行为。”该官员解释说。

　　各部门随后提出下半年各自的工作重点。张士明表示，今年下半年要落实加大土地供应力度，完成年度出让计划和旧城改造目标；推行价格和面积的双限制政策；确保低收入保障住房的用地来源，完成6000套的目标；监管和引导市场，加强巡查和抽查；并且在下半年出台土地增值税清算和外资限制条件相关政策措施。

　　地税局方面则表示，下半年3项具体措施为：土地增值税清算，与国房局合作推出二手交易基准价评估系统(是市场价的七八成，为个人所得税和增值税的开征铺平道路)，继续对房地产企业税收的专项检查。

　　政协委员、深交所培训中心主任何杰认为，从经济学的角度看，人民币资产重估增值是必然；但大家对资产泡沫的破裂的担心过于严重。他建议政府发挥作用要依法办事，考虑行政成本，低收入住房的转移支付和大量供应，揭示市场风险。

　　标与本之争

　　“供求关系是本，市场秩序是标，”上述物价局官员认为，这次会议中很多都是从市场治理方面解决问题，但是市场的核心问题，仍然是供求关系，如果供需矛盾进一步加剧，价格仍会上升，由此衍生而来的市场炒作等问题也仍然难以解决。“增加土地供应，盘活存量土地，年年都在说，但是能做的太少了。”

　　但在土地供应的方法上，民间研究人士半求认为，政府在土地供应上存在着技巧性问题，“前期推出土地宗地面积过大，造成了技术型囤积土地。”他举例说，在关外很多片区，有一些千亩大盘

开发商分期开发，自然无法一次性流入市场，造成供地和供房的差异；同时，银行按照市场估价法，跟随开发商定价，“只要有需求就被认为合理”，这样同样会带来市场“唯心”定价的趋势。银行的贷款如果有自己的评估标准，严格按照房屋价值评估定价，这样也会减少房价的“水分”，降低房屋的市场趋势定价所导致的疯涨。

　　不管外界如何议论，相关政府部门已经开始行动。就在6月初国土局、工商局、税务局等相关部门召开的治理整顿市场的会议上，来自深圳市监察局的人士就红岭工业区问题专门作报告。

　　另据透露，目前深圳房地产市场已经进入整顿的摸底期，一些典型案例将会逐步曝光，政府将彻查“捂盘”现象，目前这些典型案例已经基本锁定，大多来自深圳的后海片区、观澜湖、盐田片区。