股市财富直接诱发上海市房价反弹暴涨

　　本报记者 洛涛 

　　近日又见上海楼市重拾涨势。价格上涨、交易火爆、舆论哗然，消费者又开始担心这样的市场状况是否会继续？二三年前上海楼市疯涨的一幕还会来临吗？

　　“政策不是构成上海此次房价反弹暴涨直接因素。”上海五合智库总经理邹毅向记者表示，坚持落实70/90政策，建立多层次的住房保障体系，控制房地产企业信贷投放，仍然是当前政策对市场调控的重点。

　　众所周知，土地供应计划的制定涉及到供应总量的确定、供地区域的分布、内部土地性质的确定甚至到地块内容积率指标的确定等诸多方面。2006年同样的土地供应总量，但其所承载的产品确是和2002、2003年大为不同。区别在于：2002、2003年的土地供应主要集中城市中心区，以普通住宅土地供应为主体；而近年的土地供应则主要位于外环附近，以中低价房和商业项目为主。那么，按照平均两年左右的规划建设周期算，这种土地供应区位与性质的差异导致了在2004、2005年的房产市场供应为城中住宅，而2006至2007年的房产市场供应则为中低价房和各类商业项目。因此，从供应的角度来看，地段、用地性质和产品档次的变化决定了当前市场的供应质量与几年前相比，差异显著。

　　“应该说是金融市场繁荣，财富效应带动市场活跃，成为市场变化直接诱因。”五合国际集团总顾问刘力表示，相对于前一轮的上涨，当前市场外汇储备盈余带来的流动性过剩的局面也带入了房地产领域，2007年新增个人购房贷款余额达到0.14万亿，相比2004年全年的0.42万亿，仍然在保持增长。虽然政府进行相关政策控制，但需求市场的持续旺盛局面始终没有改变。同时加上

股票市场近期的迅速回暖，国内A、B股总市值从2003年末的4.24万亿增加到2007年4月的16万亿，多数居民在股市上的获利，增加了对房地产的购买力，这种大规模获利资金的巨大投资和购买需求，加速了市场交易，并推高了

房价。

　　刘力认为，在这样的财富效应积累下，催生了两类市场需求，一类是对城中心好地段高质量商品房需求，一类是过往缺乏购买力的人群的新增购买需求。而比较市场的供应，新增的普通住宅需求可以通过当前在外环附近的大量供应得以消化，而城中高质量商品房需求，缺少相对市场供应，将继续保持一定涨势。由此看来，在中国城镇化趋势不变的情况下，巨大的住房需求仍然将是未来市场的主体需求。

　　那么在未来的上海房地产市场上，会如何变化？邹毅表示，短期受金融市场影响较大，金融资产变化决定市场短期需求。从目前的金融市场发展来看，流动性过剩和股票投资意愿较强的状况在短期内不会改变，这就决定了当前由金融市场获利带来的财富效应仍将作用于房地产市场，从而继续保持市场价格有一定上涨。而利率的中长期上升走势会抑制长期购房需求。随着金融市场泡沫的逐步积累，央行采用的加息举措将提高购房者利息负担，从而在一定程度上抑制市场需求，稳定价格。

　　“市场供应的质量变化将决定未来价格出现分化。”刘力告诉记者，未来新增供应的地段、土地性质、产品品质都将与以往不同。好地段、好的产品，将享受超过市场均价的追捧；而差地段、同质化的产品将经历市场的考验。随着上海市场对开发企业的门槛逐步增加，有实力的

开发商在承载了高成本的地价后，将更加注重对市场细分需求的研究。未来的市场供应将存在两个趋势：一类是大盘整体开发的供应，注重整体开发的房产品质和社区环境；另一类是小规模的精确定位的产品供应，这类产品将注重于市场的细分需求，通过差异化策略，满足各类人群的市场需要。