新特区出世 成渝楼市躁动

　　编者按

　　成渝成为“新特区”后，两地业界及民间对楼市走势普遍持乐观态度，并与当年上海浦东和近期天津滨海新区相提并论。但身处西部的两大城市，毕竟不具备前两者的优厚外部条件，房地产投资会否形成新一轮虚火，还不好说。

　　6月10日一大早，刘藏秦就被手机铃声吵醒，找他的是一位北京的朋友。“赶快在你们成都‘特区’帮我找合适的房子投资吧！”那位朋友既焦急又兴奋。

　　老刘是四川鑫易居房地产经纪有限公司的老总，在成都地产圈浸淫多年，可连他也没反应过来，刚刚宣布的“新特区”身份，竟然会让成都得到外界那么热情的关注。

　　6月7日，国家发改委批准成都和重庆成为继上海浦东、天津滨海新区之后，第三个“国家综合配套改革试验区”。尽管“试验区”的实质性内容尚待进一步明确，敏锐的

房地产投资者们，却马上从中嗅到了宝贵的机会，成渝两地楼市新一轮的躁动随即开始。

　　拨动楼市神经

　　“浙江省排名前20位的企业家，前段时间来成都开了一个圆桌会议，似乎表明政府事前就跟一些发达地区企业做好了招商引资的铺垫。”四川环宇大地商业管理策划公司总经理曹汝阳透露。显然，今后一段时间，这类圆桌会议将会更多。

　　“‘新特区’利好消息对成都楼市的推动力，有点类似‘核爆’的作用。”成都一位房地产机构人士认为。因为“城乡综合配套改革试验”，意味着成都一直在推行的“城乡一体化进程”将有实质性的改革深化，近郊农村的土地也能名正言顺地进行整体规划，大规模用于城市整体扩展建设，而郊区农民则有机会加速成为城市居民的进程。

　　可观的建设用地转化，大量新增的城市人口，对开发商来说，一场新的地产盛宴已经近在眼前。

　　“虽然短期内试验区还只是一个概念，但足以挑动外来房地产开发商的神经了。”广厦重庆分公司策划经理皮伟表示。据粗略统计，自去年至今，全国房地产50强企业中的大部分以及众多外资房企，前来重庆拿地或寻找项目的力度非常大，他们看中的就是重庆房地产的增长潜力。近期重庆一手房均价不过每平方米约3000上下，在国内主要中心城市中属于较低水平。

　　长期从事中高档住宅开发的成都万博置业董事长米瑞蓉则判断说，试验区的获批，将使境内外地产商和大型集团机构更加重视成渝市场，使之成为投资热点。米同时认为，与成都相比，重庆房地产发展稍稍滞后一点，但发展后劲更强。

　　6月8日，重庆市首条地铁线路——重庆轨道交通一号线正式动工。该线路东起朝天门，西至大学城，全长约36.08公里，总投资约125.14亿元人民币，预计2011年开通运营。而贯穿成都市区南北的地铁一号线已于去年开工，计划2009年正式运营。地铁与试验区形成的叠加效应，无疑将让两地楼市更为活跃。

　　刚性需求转向投资需求

　　“哪个区域楼盘的增值性好，就将成为外地投资者的首选。”鑫易居的刘藏秦介绍说。几天来，他不断接到外地熟人好友委托投资买房的电话。

　　据他说，新一轮涌入成都和重庆的投资者，不仅有北京、上海等地人士，还有一些香港人。身兼四川省工商联创业投资公会秘书长的他预期，“新特区”概念出来后，这类投资性购房群体将越来越多。

　　“新政策对楼市有两方面影响：一是投资环境改善，外资关注度提高，实际需求量加大；二是消费气氛趋热，买房人尤其是投资客会数量大增，最终结果是

房价明显上升。”万博置业的米瑞蓉分析说。

　　据成都市房产管理局5月份公布的数据，成都市区商品房成交均价每平方米4700元左右。重庆市国土资源和房屋管理局公布的近期房交会统计结果显示，新房平均成交均价每平方米3017元(套内面积计)。两地房价的差异，将会导致不同的消费态势。

　　搜房网近日在成渝两地联动进行的 “重庆人成都购房意愿调查”表明，大多数重庆人认为成渝全面合作将加速两地房价上涨。但有意思的是，两地人士大多认为“成都人到重庆去买房投资，重庆人到成都去买房养老”。

　　据了解，目前成都市场上有接近50%的购房者是外地人，而重庆则仅有10%多一点。但两地均以刚性居住需求为主，投资性需求所占比例一直很小。

　　“重庆正在改变，我们一个在售项目客户中外地人明显增多，来自广州、上海等地的占到总人数的15%以上。”广厦的皮伟举例说。他认为今后整个重庆自住性购房需求比例将进一步降低。

　　地产商的想象空间

　　实际上，受到“新特区”消息最大鼓舞的，可能是已经或正在陈兵成渝两地的外来地产商们。比如仅在成都一地囤地已达900万平方米(按可建面积计)的香港开发商们，私下大概会击掌相庆了(详见本报上期A28版相关报道)。

　　在重庆江北区，广州富力地产已先行一步吃到了胜利的果实。该公司新近推出的精

装修单位均价达到每平方米6500元，而区内早先的平均房价不过每平方米3000多元。“这让本地开发商看到了提价的可能，试验区消息出炉正好为外来和本土地产商都提供了足够的想象空间。”皮伟判断。

　　皮伟预测，未来两年内重庆房价涨幅应该达到30%，而成都业界则判断，两年内当地房价将突破每平方米万元大关。

　　“昨天我们或许还在讨论‘房地产市场的拐点在哪儿’，今天，赶快买房吧！”成都焦点房产网的论坛上，已经有人发出这样鼓动性的号召。

　　然而一派欢呼声中，也有人持保留态度。

　　“新特区获批，不等于说短期内就能拉动两地房价快速上涨。”成都置信实业的副总唐名琏说。他认为，不管有没有这个新的利好消息，成渝两地房价也会上涨，只不过人们看到更好的前景，决策时会更踏实。

　　但唐也同意，一旦两地在落实城乡统筹规划上有实质性进展，新特区的正面效应会逐步释放出来。

　　一种更为冷静的看法是，天津滨海新区去年获准成为改革试验区后不过半年内，房价确实出现了快速拉升的势头，但相对而言，身处西部的重庆和成都尚不具备同样的外部条件，究竟会不会又是一轮虚火，还不好说。

　　(本报道感谢焦点房地产网成都站周鸿的支持) 中国经营报记者：党鹏