工业楼宇均价突破每平方米4500元

　　首季一手成交量同比增3倍，专家称不会直接影响住宅市场

　　一直游离于土地市场之外的工业用地，从今年开始一脚踏上交易平台。自去年9月国务院下发文件明确规定自今年起工业用地必须通过招标、拍卖、挂牌的方式出让之后，广州的工业楼宇成交呈现量价齐升的状况。工业地产会成为住宅和商业之后的下一个开发热点吗？

　　早在去年，工业用地必须“招拍挂”出让的信息传出后，广东省土地学会曾对2007年土地市场进行如下展望，预计各地工业用地的出让价格上涨40%—60%，半年过去，广州的情况如何呢？

　　根据广州市国土资源和房屋管理局的统计，今年第一季度，广州新建工业楼宇的成交面积约1.99万平方米，比2006年第一季度的0.46万平方米，同比增长333%。同期，二手市场的成交面积为18.38万平方米，同比下降27%。价格方面，来自广州市国土房管局的数据显示，从去年的第四季度开始，广州市工业楼宇的价格上了一个台阶。

　　4月均价同比增35%

　　据统计，去年10月份之前，新建一手的工业楼宇的交易均价都是“3”字头，第一季度的三个月，一手成交价分别为3828元／平方米、3804元／平方米和3419元／平方米；而去年的最后一个季度，10月份一手工业楼宇开始突破4000元／平方米均价，达到4261元／平方米；跳过11、12月份以及今年1月份的零成交量，到今年的2月份，一手工业楼宇成交均价达4495元／平方米、3月则有4256元／平方米，4月达到4521元／平方米。今年4月比去年4月的3351元／平方米，增长了35%。

　　而位列世界五大地产代理行的戴德梁行和仲量联行在近期发布的市场报告中，也均显示广州的工业用地呈现向上势头。

　　戴德梁行今年第一季度的市场分析报告显示，从区域来看，目前广州的萝岗、白云、番禺、花都区等距离交通主干道较近的区域，是集中的工业地产区域，以生产基地为邻的厂房或物流仓库为主。从租赁价格而言，其2007年度第一季度物流仓库租金价格报告显示，开发区东区达到15-38元／月／平方米，开发区西区达到15-35元／月／平方米，科学城达到13-25元／月／平方米；此外花都物流仓库的租金也达到了8—30元／月／平方米，南沙区为8-25元／月／平方米，番禺则为8-15元／月／平方米。

　　地产大鳄瞄准工业用地

　　除了以追求租金为主的工业用地投资者之外，近一两年内，广州不少以住宅为主业的开发商，也开始在工业地产上角逐。据悉，珠江投资、富力、祈福集团等在珠三角地区均有工业用地储备。

　　2006年3月，祈福集团在花都投资150亿元人民币，发展综合性项目，涉及住宅房地产、工业城及物流业等五大行业，其中包含祈福工业城和祈福航空物流园两个工业项目，后者将投资6亿元，预计于今年8月投入使用。

　　2006年7月，富力斥资50亿元在广州市花都区打造富力金港城工业园区，这是富力进军工业地产的首次尝试。这一工业园毗邻新白云国际机场和广州现代商用车基地，规划面积达130多万平方米，其中物流总用地面积62.5万平方米。它将以广州新白云国际机场庞大的空运市场和广州汽车产业链配套服务为依托，集精益物流区、加工区、配套服务区、多元化服务区等功能区于一体，实现空运物流和流通加工装配领域的多元化业务发展。

　　业内人士认为，尽管工业地产“招拍挂”开始后，改变土地使用性质更加困难，而且工业地产前期投资大，回报慢，但对于地产企业而言，有助于其多元化发展。

　　除了本地的开发商瞄准工业地产外，海外资金也对工业地产有所觊觎。新加坡一家地产企业在中国寻找了两三年，终于在花都买到了一块工业用地。第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄表示，外商对于工业地产的投资要求很高，因为工业地产升值的潜力较差，因此一般都是靠租金来赢利，所以这些投资者一般希望是能够带租约的，而目前广州的工业地产的回报率也比香港的6%—8%更高，达到了10%-12%，的确吸引了一些海外投资者的目光。

　　分析

　　收紧工业用地放闸住宅用地彰显灵活调控政策

　　工业用地“招拍挂”后，直接带来的影响是工业用地价格的回归。作为土地市场中的一个分支领域，工业用地价格的回升会对住房用地的价格联带作用并不大，工业用地步入“招拍挂”时代，对于招商引资和产业发展来说，能否集约利用土地，事关广州的发展后劲。

　　在去年底《全国工业用地出让最低价标准》出台的时候，国土资源部相关负责人就表示过，“在土地供应总量不变的前提下，地方政府可以通过调整土地供应结构，适当增加住宅用地的供应量，促进住宅用地价格的稳定；同时，地方政府从工业用地出让中所获土地收益提高，有利于抑制地方政府补贴工业用地成本的行为。”

　　这一表达给住宅市场的稳定送了一颗定心丸。但老百姓面对“地价上涨”的信息，仍然心存困惑。对此，多位地产界人士均给出了较为统一的答案，工业地产同住宅地产是较为独立的两个领域，二者的直接关联度不大；但另一方面，工业地产的发展、工业用地集约化利用，会对广州的工业产业和经济有所促进，这有利于整个城市能量的提升，对于整个房地产市场而言，无疑是一个利好消息。

　　不会直接影响住宅用地价格

　　“商业、住宅和工业用地，是土地市场中相对独立的三个领域，它们的用途不同、开发投资的主体和使用者不一样，面对的供应对象也不同；而且每个城市对于工业用地有较为硬性的规划，选址各方面都有严格规定。”满堂红地产研究部总监龙斌说，“因此，三者之间的直接关联度并不强。”

　　从广州市的基准地价来看，工业和住宅用地的基准地价之间存在较大差距，并且实施不同的计收标准。住宅用途土地有偿使用费按其网格点基准地价的30%计收，而工业用途(经营性基础设施和经营性仓储用地除外)土地有偿使用费按其网格点基准地价的20%计收。二者是独立的计收体系。

　　广州市社科院经济所经济学研究员谈锦钊认为，工业用地与住宅和商业用地等的房地产开发有很大的不同，对后者的影响不会太大。但工业用地的开发是长期的，如果好好经营可以给地区带来很大的活力，从而加快城市化的进程，对于地方的房地产市场的发展还是有益的。

　　而广州市社科院城市管理研究所所长黄石鼎表示，工业用地的规范化，对住宅房地产的影响更多的是间接的，例如通过增加就业人口来刺激房地产的需求等。但不能否认，工业用地的“招拍挂”对规范房地产市场有“水闸”的作用。

　　首季住宅用地价格未涨

　　就广州而言，在工业用地闸口收紧的同时，住宅用地开始“地根放松”。业内人士认为，这标志着政府的土地调控政策日渐灵活。据广州市国土房管局市场处相关负责人介绍，由于受到“8·31”大限政策的影响，广州的住宅用地供应从2005年开始减少，当年经营性用地只出让了0.5平方公里，去年则是1.86平方公里，而往年曾达到5平方公里，正常年份也有3平方公里。这是广州这两年住宅供应紧张导致房价高升的主要原因。

　　从今年开始，为了解决高房价的问题，广州将加大经营性商品住宅用地供应量，多渠道增加住房供给，缓解住房供需矛盾。从2007年开始连续三年确保全市十区每年供应住宅用地5平方公里以上，其中2007年供应5.07平方公里，住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米。

　　根据国家发改委和国家统计局对全国70个大中城市房屋销售价格的监测，今年1季度，广州的住宅用地同比指数为100，即未发生住宅用地价格的增长。

　　与此同时，广州市实施老城区工业用地外迁的政策，也会给广州市住宅用地的增长带来利好。

　　由于老城区的工业用地一般地理位置很好，而且规模大，老厂迁出后空下的土地，已经为广州的住宅市场增添了不少供货量。去年底卖出的原广州水泥厂就有260511平方米的占地面积，成为老城区商住用地的巨无霸。

　　龙斌表示，这个趋势不仅会使得城市住宅的用地量有所增大，对于城市居民居住环境的改善也颇为重要。

　　“招拍挂”使土地价格更透明

　　尽管国土资源部要求全国一刀切地进行工业用地“招拍挂”，广州市开发区也开始了实际操作。然而，来自于招商引资的压力对于地方政府仍旧不言而喻。

　　广州开发区规划建设局某部门主任称，广州率先做了，其他地方如果不做，自然会给我们招商引资在短期内带来压力。

　　而第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄也称，要知道目前许多香港商家之所以选择在广州办厂，土地优惠政策是很重要的一个原因。如果广州失去了这个优势，或许越南等东南亚地区会成为商家的另外一个选择。

　　但广州市社科院城市管理研究所所长黄石鼎则有不同看法，表面上，通过“招拍挂”会提升土地的价格，但实际上土地价格更为透明，消除以往灰色地带无法计量的百分比，回归到土地本身的价值上来。投资环境的优化，对高附加值的企业更有利。

　　集约利用土地事关发展后劲

　　本月召开的市政府常务会议审议并原则通过了《广州市产业用地指南》，根据省、市产业政策及广州所处的产业发展阶段，分析确定了全市工业用地指标的量化参考值和执行标准。

　　广州市市长张广宁指出，加强土地的节约、集约利用，是贯彻落实科学发展观的具体体现。是确保经济社会可持续发展的重要手段，事关广州的发展后劲。

　　“土地价格的提升和公开出让，有利于一些实力强的开发商通过公开的市场来拿到土地，无形中也提高了客户的门槛，加大单位土地上创造的价值。”　广州市社科院经济所经济学研究员谈锦钊表示。

　　在这一点上，广州开发区堪称范例。该区自上世纪90年代逐步脱离工业用地行政划拨之后，集约利用土地所取得的效果是比较明显的。他们的法宝之一，就是规范用地条件，提高项目准入标准。　据悉，广州开发区坚持实行“招商选资”，提高项目准入条件，用三个硬指标设置准入门槛：投资密度，如东区、永和经济区是300美元／平方米；投资规模(按注册资本计)达到500万美元以上才单独供地；建筑密度要求不低于35%，容积率不低于0.6，多层厂房容积率可达到2。去年，广州开发区每平方公里出让土地实现地区生产总值30亿元、财税总收入7.26亿元；每平方公里已出让工业用地实现工业总产值77亿元。

　　背景

　　工业用地市场化之路

　　2004年的“8·31”大限，使延续了21年的土地协议出让制度，开始在我国的经营性用地领域中退出历史舞台。然而，一直到2006年，全国工业用地有偿出让中的97%仍是通过协议出让的。

　　广州工业用地脱离行政划拨的时间相对较早。据统计，1991—2000年，广州开发区累计协议使用土地331宗，共19.32平方公里，共计28980亩。项目用地出让金额总计408609.5万元人民币和2470.87万美元。

　　尽管如此，在今年之前，在广州市房地产交易中心公开招拍挂的土地出让公告中，几乎看不到工业用地的身影(偶有二手转让)。直到今年伊始，才由广州开发区先拔头筹，尝试工业用地以公开“招拍挂”的方式出让。

　　工业用地价值回归

　　2004年的“8·31”大限后，住宅和商业用地因为闸口的收紧价格一路爬升，尤以住宅用地为甚。而一直采取协议出让有地方甚至仍是行政划拨的工业用地，价格却长期低迷。

　　就在“8·31”大限的当年，根据国土资源部《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》，在不同用地类型中，住宅用地平均地价为1166元／平方米，增长幅度最大，地价增长率平均为8.94%，商业用地平均地价为1988元／平方米，与2003年相比增长6.67%，增长率上升了0.15个百分点；而工业用地的平均地价为481元／平方米，增长率只有1.92%，增长率下降了0.47个百分点。

　　而2005年的监测结果显示了工业用地同住宅和商业用地价格之间更大的差距。当年我国工业用地价格平均每平方米492元(每亩32.8万元)，而同期商业用地平均地价为每平方米2062元(每亩137.5万元)，后者为前者4倍多。而2006年全国工业土地出让平均价格是148元／平方米，相当于每亩地售价才10万元。

　　综合以上种种原因，国家出台了在全国一刀切的“工业用地招拍挂”政策，并根据各个地方的经济发展情况和基准地价，制定出各地最低工业用地出让价格。按照标准，广州市白云、海珠、荔湾、萝岗、天河和越秀六区的土地等别为三等，最低价为600元／平方米。

　　46万平方米的里程碑

　　近日，广州开发区一口气卖出了17幅工业地块。这是今年以来广州开发区组织的第三次工业用地公开的“招拍挂”，至此，广州开发区今年共出让46万平方米工业用地。

　　这次开发区土地的出让，是以2006年国土资源部发布的《全国工业用地出让最低价标准》中所规定600元／平方米中的最低价成交的。而根据开发区区志资料显示，就在7年前，广州开发区以协议出让的土地，最低价为250元／平方米；最高也只有450元／平方米。(开发区区志2000年第一季度的土地有偿使用价格，东区南片50年期的工业用地价格为450元／平方米，而东区北片为390元／平方米，永和经济区为250元／平方米。)

　　除了新推出的工业用地需要用“招拍挂”的形式出让之外，之前通过协议出让的土地也被纳入整规的范围。2007年5月21日，广州市国土房管局又发出通知，要求广州可协议出让并已前置审批的工业用地，必须在6月30日之前签订协议出让合同，否则，就将采取招标、拍卖、挂牌方式出让或租赁；已前置审批的协议出让工业用地不符规定的，也将进入市场招标、拍卖、挂牌出让或租赁。

　　广州工业用地的出让正进一步向市场化迈进。

　　撰文　本报记者　张睿　实习生　彭伟瑜