房屋均价14200元 深圳楼市将走向何方

　　广东5月份楼市成交均价升了2000多元，均价万元以下新盘关内“绝迹”，新华社发文关注———

　　均价14200元！深圳楼市将走向何方？

　　今年以来，深圳市商品房销售价格逐月上涨，5月份全市商品房成交均价达每平方米14223元，比4月份上升22.86%。房价已成为深圳市民最关心的热点问题。

　　房价高位运行，每平方米低于一万元的楼盘便成了人们追逐的对象。4月初，特区关外离市中心较远的一些新楼盘出现了抢购现象，有的新楼尚未开盘就有买家排队等候，其中“东方盛世”在3小时内销售一空；“中海怡瑞山居”开盘当天售出7成。

　　深圳房价有多高？

　　深圳5月份商品房成交均价比2006年全年平均房价(9384元／平方米)上涨了51.57%，涨势惊人。

　　在深圳，只有在离市中心较远的郊区地段能见到每平方米售价在万元以下的新楼盘，一年前郊外的房子每平方米不到4000元，如今售价已经接近1万元。目前，深圳特区关内一般高级住宅每平方米售价在2万元左右，豪华住宅售价每平方米在3万元以上，如侨城东方华圆，以均价5万元／平方米发售。

　　调控政策失效

　　为了应对持续上涨的房价，深圳市政府今年以来出台了一系列举措平抑楼价———

　　今年深圳市新增普通商品住房用地125公顷，比去年增加了21公顷；要求获得商品房用地使用权的开发商负责在所用土地中按总建筑面积的15%的比例建设政策性住房，房子竣工后无偿移交给市国土房产局；深圳市规划局积极发挥规划在房地产市场调控中的作用，对所有已经规划许可仍未开工的房地产项目逐一进行规划审查，落实所有项目必须达到套型建筑面积90平方米以内的住房所占比例不少于70%的要求；“

十一五”期间建设政策性住房14万套，建筑面积770万平方米，并计划主要通过多种渠道来推进政策性住房建设；公布房地产市场十大整治措施，并宣布在全市开展房地产交易秩序专项整治行动，对房地产企业发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作哄抬房价、扰乱市场秩序的行为，由市国土房产局、市工商局、市物价局依法从严查处。

　　但眼下看来，这些政策对调控日益狂热的房地产市场并没有发挥明显的作用。

　　惊人房价背后推手在哪里？

　　-新房供应量太少。5月住宅取得预售许可证的总量比4月下降7.7%。

　　-炒房现象凸显。差不多1/3的住房领到产权证后半年内就转手。

　　-外来购买力量冲击。深圳商品房销售，15%-20%被香港人买走。

　　按照市场规律，只有买盘强于卖盘，价格才会上涨。深圳的楼价步步高升，且成交活跃，那是谁在为楼市涨价潮推波助澜呢？

　　据一些房地产中介公司调查分析，深圳的本地买家以私营企业主、个体经营者、企业白领阶层、

公务员、事业单位工作人员等为主；外来买家则以商人、海归人员居多；深圳毗邻香港，所以香港人也是买房主力之一。

　　有关专家分析，深圳房价持续快速上涨的原因主要有以下几点：市场上新商品房供应量太少。

　　据了解，今年一季度，深圳市房地产投资规模明显下降，全市完成房地产开发投资86.25亿元，同比减少16.18%；商品房竣工面积同比下降15.44%，商品房销售面积同比减少1.62%。5月份住宅项目取得预售许可证的总量为6045套房，比4月份下降7.7%。

　　炒房现象凸显，深圳持续上涨的房价为炒房者提供了获利空间。一季度全市二手房交易量持续上升，同比增加28.95%，二手房与新商品房交易面积的比例为1.15：1。5月份二手住房成交面积105万平方米，比同期新商品房成交面积多一倍。深圳社会科学院近日公布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》表明，从商品房转手时间分析，领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%。

　　深圳是移民城市，外来人口和外来投资买房者日益增多，据了解，香港人在深圳置业现在已经占到深圳商品房销售比例的15%-20%。深圳目前可供开发的土地难以为继。

　　深圳楼市将走向何方？

　　-民调：均价五千八千比较合适

　　-开发商：深圳房价比香港那边还低好几倍呢

　　-专家：土地向少数强势企业集中，其他开发商难拿到地

　　对于持续上涨的房价深圳绝大多数市民感到无法接受。

　　深圳市消委会近日在全市范围内开展商品房消费者满意度调查，结果显示，超过7成市民认为市内商品房合理价格应该在每平方米5000元至8000元之间，这与目前的楼价相距甚远。

　　深圳大部分房地产开发商、中介公司和业界人士对深圳房地产市场的未来依然看好，他们认为楼价还是要继续上升，他们的主要依据是：我国国民经济持续快速增长，人民币升值，股市向好；深圳综合经济实力在全国大中城市名列前茅，外来投资不断增加；深圳与香港相邻，两地房价有可比性，目前深圳房价比香港那边还低好几倍，房价上涨还有很大的想像空间。

　　一部分专业人士则认为，没有只升不跌的楼市，深圳的楼价经过近两年的急升，已经翻番了，商品房销售持续升温的行情还将维持一段时间，但不会太长，未来强势横盘的可能性较大。

　　深圳市职业技术学院房地产研究所所长邓志旺表示，目前深圳房地产已有泡沫，但依照国外经验，这个上升势头还将继续，并在一至两年后达到顶峰，然后出现拐点。

　　就如何解决目前房价过高的问题，记者采访了一些专家和业内人士，他们认为目前愿意参与房地产开发的投资商众多，但苦于拿不到住房建设用地，土地资源正在向少数强势企业集中；政府要从根本上处理好房价和老百姓的住房需求的难题，必须以市场调节为主，鼓励更多的房地产开发商参与竞争，加大住房用地和新建商品房的供应量，尽量保证房地产市场的供需平衡，然后再进行微调。

　　新华社记者　王传真

　　□观点

　　万科董事长王石预言5至8年会出现“日本式”泡沫

　　万科正在做好泡沫来临的准备”

　　本报讯　(记者/佘慧萍)“股市我不大懂，但是个人感觉，日本经历过的泡沫经济阶段，中国也许迟早要经历，现在说或许有些耸人听闻，这应该是5到8年之后的事情。”昨天，万科企业股份有限公司董事长王石在出席第二届海螺行动启动仪式时说。王石表示，果真如此，万科在泡沫经济期间绝对不做房价的领跑者，只做中国房地产业的领跑者。

　　万科已在思考如何应对泡沫

　　深圳房价持续领涨全国，王石说，作为一家地产开发商，万科没有办法去左右房价，如果泡沫经济来临，只能从住宅品质和功能提升上回报消费者，当泡沫破灭的时候，万科的房子还是好卖。

　　王石表示，万科已经在思考如果出现泡沫，该用什么状态来等待泡沫破灭，那就是如何在产品质量上、产品研发上、在客户的保障上让客户满意，“泡沫期间也好，泡沫破灭后也好，总是需要住宅的，无论什么时候我们都要提供消费者认可的住宅。”王石说。

　　王石还说，深圳住房的刚性需求决定了包括万科在内的开发商必须积极响应“90平方米以下的住房占新建项目70%以上比例”的政策。

　　小户型将是未来市场的主流，“现在一些消费者认为小户型就是低档房，这是一个误解，小户型房子也可以高档化，可以进行住宅功能复合等来提高住宅品质。”王石说，他还建议一部分深圳市民选择居住到东莞、惠州等珠三角二线城市，以缓解高房价压力。

　　建议廉租房采取“零管理费”

　　对于颇受关注的廉租房，王石也谈了他独特的看法。

　　他表示，去年10月份万科开工的解决低收入人群住宅的廉租屋，预计明年5月份可以交付使用，只要政府出来号召发展商介入廉租屋建设，万科都会积极介入，实际上万科现在在上海、武汉等5个城市都已经参与政府开展的经济适用房、廉价房的开发。

　　低收入人群以便宜的价格入住廉租房，但是难以负担物业管理费怎么办？王石表示，万科现在提出“零管理费”概念，学习日本廉租屋物业管理的解决办法，倡导自住互助，就是居住在这里的居民他们虽然钱少，但是有劳动能力，有时间，保安和清洁工作可以由他们负责做，通过义工给他们指导。

　　□探索

　　全国海选三人体验伦敦广州楼市

　　广州体验地定在棠下

　　本报讯　(记者/张睿)由万科集团与英国总领事馆文化教育处(即英国文化协会)合

　　作的“中英‘解决城市低收入人群住房问题’比较研究”活动，于昨日正式宣布启动。据悉，除了邀请9位中英专家对两国城镇低收入人群的居住问题进行“把脉会诊”外，还将在全国”海选“三名志愿者，在广州和伦敦分别体验四周并提交报告。

　　体验项目昨日正式开始，将在国内募集三位志愿者，志愿者将在主办方的资助下在广州与伦敦各生活近4个星期时间，期间要完成资料搜集、与当地相关机构和学者交流、采访居者感受等任务并每日撰写体验日记，体验结束后整理完成体验研究报告。

　　此次志愿者在广州的体验地点选在广州棠下，相关方面表示，由于这个地方既有城中村，又有政府提供的经济适用房，也有开发商在那里建的商品房，是一个非常大的片区，有利于体验者搜集研究资料，因此具有范本意义。

　　□各有各数据各有各分析

　　前5月新房均价11905元

　　深圳房地产研究中心称豪华楼盘拉高房价

　　本报讯　(记者/佘慧萍)昨天，深圳市房地产研究中心发布了《2007年1～5月深圳市

　　房地产市场分析报告》(以下简称《报告》)，《报告》指出，按深圳本市房地产信息系统统计口径，1—5月，全市189个在售的新建商品住宅楼盘，销售均价为11905.88元/平方米，其中14个均价超过3万元/平方米的大户型、高价位楼盘，拉动全市价格上涨近1300元，对房价上涨影响较大。

　　数据　深圳房价领涨全国

　　《报告》指出，今年1—5月，全市房地产开发建设规模总体呈现下降趋势，新建商品房批准预售面积继续减少。

　　而按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2007年1～4月，深圳各月房价同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%，每月房价涨幅均居70个大中城市前列。

　　三大主因　深圳太小，市民消费能力提高，“双限”房未入市

    《报告》分析，当前，深圳市房地产市场供求关系继续紧张，住房供应结构的不尽合理，是导致房价持续上涨的主要原因。

　　首先，全市土地资源较为紧缺，致使住房供应持续紧张。深圳市每年可用于住房建设的土地一直比较有限仅1—2平方公里，远远低于北京、上海、广州等特大城市。

　　其次，深圳经济持续发展，人口持续增加，住房消费能力与投资意愿持续上升。随着人均收入水平的提高和家庭结构趋于小型化，居民住房消费能力与意愿不断提高。

　　此外，住房供应结构调整的时滞性与当前大户型、高价位住宅的集中入市，导致今年以来房价涨幅与价格水平较大提升。由于房屋建筑建设期较长，与国内其他城市一样，深圳市大多数已调整住房供应结构(即“双限标准”)的项目目前仍未达到批准预售条件，尚未形成市场供应。

　　同时，此间已开工建设的多数大户型住宅，在市场总体供应仍比较紧张的前提下，加快建设、集中入市，形成了大批高价位住宅，并带动了其他中小户型住宅价格的上涨，导致今年以来房价涨幅与价格水平较大幅度提升。

　　深圳二手房均价上月升了800多

　　中国指数研究院称强征个税的说法拉高了价格

　　本报讯　(记者/佘慧萍)昨日，中国指数研究院二手房研究中心发布今年《5月份深圳

　　二手房价格指数报告》称，上月深圳二手房挂牌均价12063元/平方米，比4月上升833元/平方米。与去年同期比较，同比涨幅40.17%。

　　报告分析，5月二手房交易受将强征个税的说法影响交易更加活跃，挂牌量明显增加，各区二手房价格继续走高。5月下旬，上海对二手房交易强征个税的举动，一定程度上影响了深圳的二手房市场，加快了部分二手房买卖的进程。

　　□他山之石

　　英国怎么解决穷人住房？

　　目前英国的低收入人群的居住解决方案有些什么样的模式？是以提供产权房为主还是以租赁房为主呢？

　　参加万科举行的活动的英国总领事馆文化教育处领事郝霖(JimHollington)解释说，现在英国政府也在尝试一些新的方法，不光靠住房委员会提供房子，而是寻求一些发展商去提供房子，大概方法有两种，第一就是在建设地有一部分必须得建给中低收入者，第二是给你这块地建商品房，但是另一块地必须建中低收入者的住房。

　　张睿