房产新政周年京城楼市走向渐明

　　大户型有价无市小户型一房难求

　　去年出台的九部委房地产新政中，“90／70”的规定是最“猛”的一招。

　　今年6月份，建设部将对各地新建住房套型结构比例要求的落实情况进行年度考核，目前已进入预定考核时间。京城楼市的真实情况如何，“90／70”规定能否真正落实，成为人们关注的热点话题。

　　高价大户型有价无市？

　　受新政影响，大户型今年一开春就遭遇了“有价无市”的尴尬局面。从3月开始，高档住宅销量整体下跌，其中七成以上的楼盘销量为零套。对此，有购房者的回答是，自己原本打算买90多或100多平米的房子，新政出台以后，因不愿也不堪多交一成首付，最终只好改买90平米以下的房子。大户型二手房市场的情况同样不容乐观。自春节以来，北京大户型二手房挂牌量上升了许多，部分业主悄然降价以便加快出手。亚运村附近某高档复式公寓要以1万元／平米出售的业主，却最终以9700元／平米的价格与代理公司签订了出售合同。

　　高价大

户型楼盘的有价无市现象与价格上涨过快有着直接关系。据了解，4月前半月，北京住宅销售量仅为去年同期的60%左右，而价格却始终处于高位。来自北京房地产交易管理网的数据显示，4月上半月，京城新开盘销售的11个项目中，售价低于8000元／平米的只有3个，且全部位于房山、昌平等远郊区域。

　　也有专家指出，随着北京

房价的不断飙升，原本对大户型有意向的客户担心购买后很难再有升值空间，获利前景不乐观，即使打算购大户型者，其心理预期也从增值降到了保值，且多数为自住者。另外一个重要原因是，许多原本打算投资大户型者开始转向

股票，也有部分投资者转向政策略微平稳的商业项目。

　　小户型将成市场主流？

　　受新政影响，今年才刚刚入市放量的首批小户型格外火爆，甚至出现了一房难求的局面。

　　4月28日，壹线国际二期开盘，签约165套，而其中首次置业者达到95%以上。5月20日，位于亚奥核心板块北苑区域的旭辉·奥都未经正式推出，已有数百人带着椅子、帐篷在售楼处外安营扎寨4天4夜排队拿号，最终开发商迫于数百人排队的压力，被迫进行客户购买意向登记，当天进行购买意向登记的人就高达1500多人，场面火爆得甚至有些失控。据悉，该项目仅以7700元／平方米的价格开盘推出，大部分都是38至50平方米壹居，总价25万至35万元；90平方米双阳台两居，总价也不超过70万元，一次性付款还可享受九折优惠。在百子湾的金泰先锋，甚至有人想到贿赂销售人员帮忙，“你都不用给我折扣，只要能拿到号就可以！”

　　小户型热销很多人认为是意料之中。目前商品住宅市场上的小户型和大户型的比例为3：7，而就居民收入情况来讲是中低收入和高收入的比值为8：2，因此，小户型能够很好地满足广大中等收入家庭的住房需求，所以需求旺盛。

　　业内预计，今年下半年，有一批新项目陆续通过重新审批后，会形成市场供应。随着小户型市场的增量，各类产品的竞争将开始加剧，从目前楼盘销售情况来看，地段好、性价比高的项目明显受到购房者的欢迎。

　　记者从房地产交易网上了解到，今年五一期间期房网上签约平均每套住宅面积为108平方米，比去年下降了16平米。业界人士认为，住宅套均面积的下降，说明“90／70”政策效应正在显现，随着时间的推移，住宅套均面积还会下降，中小户型将成为市场的主导。

　　新政能否执行到底？

　　目前，对于新政，尤其是“90／70”条款的落实，政府高层、开发商之间仍旧存在观点上的差别，购房者也在观望中对新政的落实仍旧心存疑虑。

　　国家发改委日前公布数据显示，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%，比一季度提高1.1个百分点，住房供应结构调整任务仍十分艰巨。业界认为，这一数据表明“90／70”的硬性指标还没有落实。

　　华高莱斯认为，2007年“90／70”的政策方向将得到坚持，小户型比例将大幅提高，但实现“70%”这个目标的可能性并不大。伟业顾问也指出，从目前市场看，90平方米以下的供应量太少，2007年新增项目受“90／70”限制的数量也将有限，因此这一政策对住宅供应结构的影响在2007年暂时无法体现。

　　然而，国家有关部门对于执行新政的决心非常坚定。建设部已要求各地严格执行国务院办公厅和建设部文件的规定，“不能有任何折扣！”国家住宅与居住环境工程技术研究中心主任刘燕辉介绍说，国家住宅与居住环境工程技术研究中心正在和日本美好住宅中心密切合作，计划将“日本技术高集成度住宅”引入中国。“相对以单一面积指标衡量住宅的观念，过渡到‘精细式’住宅建设已成为发展方向。”刘燕辉说。记者：　　　-本报记者陈雪根