一套一价成南京又一轮空调

　　郝倩

　　在南京市物价局核价之后，新政策规定已报过核价的楼盘售价“只许降不许涨”。但是，南京房价上扬的态势并未因此刹车。现实的情况是：核价时，就把价格报到最高，甚至很多楼盘的开盘价格往往还低于在物价局审核的基准价格。

　　如果“核价新政”无法助力房价降温，而仅是为开发商获取销售许可证多了一道程序，那么南京的“一房一价”政策将失去全部意义。

　　“基准房价”背后的猫腻

　　南京市物价局强行推广“一房一价”之后，公开卖房成为一种市场常态。在复杂的“代数”计算背后，售楼的“怪现象”也开始陆续出现。

　　继楼盘“左邻右里”创造两小时疯涨1200元/平方米的纪录之后，地处同一区域的东渡国际青年城也为自己保留了足够大的价格上涨空间。

　　《第一财经日报》了解到，该楼盘的土地约在1996年获取，当时地价大约在9万到25万元/亩(约135元/平方米到375元/平方米)。按照该小区2.90的容积率，楼面地价应当不足1000元/平方米。如果算上建安成本、设计费用以及营销成本等费用，国际青年城的成本在3000元/平方米左右。

　　按照南京物价部门“政府指导价”的相关规定，商品房作价办法的基准价格(元/平方米)＝成本＋利润＋税金。其中，对于利润的要求是“经济适用住房的利润按照不超过基数的3%计算；普通住宅商品房的利润按不超过基数的8%计算”。同时，普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%，经济适用住房价格的上浮幅度最高不超过3%。

　　但是，5月18日，江宁区物价局审核通过《关于“东渡国际青年城”普通住宅商品房销售价格的批复》，明确该楼盘的基准价格为4800元/平方米，浮动幅度为4.8%。

　　记者昨日通过该楼盘售楼处了解到：在6月初开盘一批之后，该楼盘的销售单价却在4500元/平方米左右。

　　“目前剩下的高层套型价格大约在4600元/平方米，这个价格还没有到达基准价格。现在估计，接下来一批最早在月底开盘，依然还有一定的上涨空间，可能比现在所剩‘尾房’的房价高。”售楼人员对记者称。

　　类似的“低开高走”已经成为一种对抗新政策的“潜规则”。“原本想卖6000元/平方米，但是对政府报价就要按照6500元/平方米或者7000元/平方米。这样算上后期5%的合理价格上浮幅度，还可以上涨到6825元/平方米到7350元/平方米。而这种价格上涨，和最初的6000元/平方米的售价还有1000元/平方米左右的差价。更为重要的是，这种‘官方许可’的价格上涨幅度，也给购房者一定的心理压力，就是在可上涨的幅度之内，开发商随时可以提价。”一位当地开发商向记者解释了其中的“游戏规则”。

　　然而，这还不是最终的房价上涨空间。

　　记者了解到：上浮幅度的上限是一个“综合平均价”，开发企业还可以根据每套房子的楼层、景观和朝向来制定房子的“综合差价”。综合差价由开发企业自己制定，不在物价部门的核价范围之内，只要求整个小区的楼盘均价在幅度范围之内就可以了。

　　同时，南京楼市还存在一种现象是部分楼盘的对外售价竟然不包括装修费用。“原本看到该楼盘最低不足7000元/平方米、最高9000元/平方米的售价，还觉得可以接受，但是后来发现，原来这个费用是不包括装修费用的，也就是说，每套房子在原定的核价单价范围之外，还必须要再加上1000元/平方米的装修费。如果所有费用都加到一起，这个楼盘的很多房型都超过了1万元/平方米的售价。”一位购房者在河西奥体一楼盘看房之后感慨说。

　　谁来收住房价的“尾巴”

　　既然是“只准跌不准涨”，为何房价依然持续上扬？

　　公开的统计数据显示，5月江南八区(南京主城区)住宅成交平均单价已达7916元/平方米。之前，4月份南京普通商品住宅成交均价为4447元／平方米，同比涨幅11.5%，创下两年来的新高。

　　新政之前的房价涨势给买房者带来了“买房趁早”的心理压力，而新政之后，“换汤不换药”的房价并没有减缓这种心理压力。

　　有开发商坦言：“虽然实施了‘一房一价’，并且将物价部门的‘核价’作为‘防火墙’，但是很显然，这并没有改变之前的楼盘定价方式。如果说充分执行成本核定机制，那么很多楼盘不可能报出与市场价持平的基准价，而且获得批准。如果这样演化下去，最后不可避免导致仅是在定价过程和预售手续上多了一道程序，价格上涨的趋势依然很难抑制。当然，新政也有积极的作用，就是令‘两小时疯涨1200元/平方米’的传奇难以再现了。”

　　对于目前的市场现状，南京市物价局副局长张瑞忠在6月6日再次召集江南八区的部分开发商进行房地产市场价格管理培训时，对于南京房价的上涨总结了六点因素，其中最重要的就是供需比例的失衡。

　　“拉动房价上涨首先是现阶段市场的需求。现在的供需比已经失衡，1996~2000年的时候，南京还处于1.27：1的平稳期，到了今年则下降为0.87：1，呈现出供不应求的不稳定局面，价格上浮在意料之中。”张瑞忠说。他认为：“买涨不买跌、看涨跟进的心态，最终造成目前普遍出现的排队买房，争抢房源现象。”

　　在培训中，南京市房产处处长徐长杰解释“一套一价”为：“对于立项时标明为商住楼、非住宅楼的项目实行市场指导价，即企业自行制定价格。而普通商品房(含政策)、经济适用房等项目则采取政府指导价，符合国家《价格法》相关规定。”