北京酒仙桥危改房调查

　　北京报道　本报记者　黄一琨

　　“这是最后的底线了。”6月5日，北京电控阳光房地产开发有限公司总经理孔令国指着手中的＜酒仙桥危改工作补充意见＞说。

　　作为北京市迄今最大的危旧房改造项目的实施方，电控阳光在这一项目上经营三年有余，一房未拆，进展缓慢。

　　5月31日，电控阳光向居民们发出了＜酒仙桥危改工作补充意见＞，这一意见将过去的拆迁周转费由每户5000元提高到2万元至3.5万元，并且不同程度地提高了回迁安置房中各档的住房面积。

　　6月9日，危改区中的5473户居民将以一户一票的方式，决定这一项目是否按照现有的政策条件继续进行。

　　“能不能通过，我心里也没有数。”酒仙桥街道办事处副书记巴长瑞说。巴从2007年春节临危受命，接手拆迁中的居民工作，使电控阳光与居民代表之间保持了顺畅的协商机制，但是久议不决之下，电控阳光决定采用全民公开投票表决的方式决定此次危改项目的命运。

　　结果如何，巴长瑞和孔令国都表示难以预计。可以参考的数据是，目前为止，同意回迁安置，与电控阳光就拆迁签下＜回迁安置房预定书＞，或选择货币补偿外迁居住，与电控阳光签下＜货币补偿协议书＞的居民户占了危改地区总户数的51%——这实在是一个微妙的比例。

　　房改？危改？

　　“28100多元，这是我个人40年的全部工资收入。”74岁的居民代表龚秀兰说，她是目前酒仙桥房改加危改拆迁方式最坚定的反对者。

　　目前由居民推举，街道办事处认可的居民代表共有14名，除了一名已经与电控阳光签约外，几乎全部反对目前的危改方式。

　　龚秀兰和丈夫目前租住在单位的一套单元房中。在目前酒仙桥的5473名住户中，拥有

房屋产权的仅707户，其余居住在筒子楼的4211户和住在平房中的555户居民均无房屋产权，产权属于各个举步维艰的国有老厂。

　　产权问题采用何种方式解决，成为关注的焦点问题。

　　此次酒仙桥地区的房改加危改模式，依据是京政办发(2000)19号文——＜北京市加快危旧房改造实施办法(试行)＞(以下简称19号文)：“政府组织居民按房改政策自己拿钱拆旧房”。

　　然而，像龚秀兰这样在筒子楼和简易房中租住了几十年的居民们希望，首先解决房屋的产权问题。毕竟他们的福利，在“低工资、低消费、高积累”的计划经济时代为国家所抽取，并且没有搭上房改的顺风车。

　　他们的依据是京国土房管方字(2001)1286号文——＜北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼补充规定＞(以下简称1286号文)。按照这一规定和其中的计算公式，各类房屋的出售价格最高不超过每平米222元。而酒仙桥危改中，依据19号文规定的房改加危改模式，售

房价为每平米1560元。两者之间的差距对于这些收入微薄的国企老职工来说，完全是天差地别。

　　先以低廉的代价房改，在产权明确的前提下，依照相关法律，推动危改继续进行，这是一条有理有据的新路径吗？

　　“我们主要的依据是19号文，其他文件基本不参照。”巴长瑞说。

　　朝阳区房改办的官员说，过去19号文的执行主要是在北京市老城区，那里房屋产权单一，基本都属于房改所，而像酒仙桥地区那样产权复杂的地区运用该文件，难免会产生“认识误区”。

　　他提醒说，房改加危改的前提是各产权单位自愿放弃产权，因此他们不可能向酒仙桥的居民们出售公房。也就是说，自2004年10月，酒仙桥地区被北京市政府列入房改加危改改造区之后，解决产权问题只能依据19号文。

　　“政府不应该单方面通过这种简单的方式来解决如此复杂的问题。”学者秋风评论说。

　　他认为，酒仙桥地区的国有企业如果放弃产权，“放弃给谁”，是居民还是政府，这是一个值得推敲的法律问题。这些国有企业的公房本身具有福利性质，居民们在其中居住了几十年，应该在事实上享有“弱的所有权”——他们应该像其他进行了房改的国企职工一样，掏不多的钱就解决产权问题。

　　电控阳光的底线

　　从巴长瑞接受拆迁居民工作以来，14位居民代表与电通阳光之间的协商会议不下20次，除了对于房改加危改的模式不满以外，在安置房的面积标准及房屋售价的问题上，双方都有多次正式协商，但是没有达成最后的共识。

　　孔令国表示，电控阳光已经做出最后的让步，无法给出新条件了。

　　对于电控阳光来说，陷入目前的处境是绝对没有想到的。

　　注册资本6000万元的电控阳光，由上市公司广西阳光股份有限公司和北京电控久益实业发展公司分别持有其85%、15%的股权。前者的大股东为首创置业，后者属于北京电控集团，是酒仙桥危改地区土地的实际所有者。

　　按照原计划，电控阳光通过协议出让的方式获得酒仙桥项目的土地，按政府要求自筹资金进行危改项目建设。在总共42万平米的土地中，危改之后剩余的土地仍由电控阳光进行经营性开发。

　　2003年朝阳区国际商务节上，阳光股份有限公司将这一项目向外界推荐，表示将在这一地区建设中高档住宅社区，预计2008年年底全部竣工入住，预期售价精装修8000元／平方米以上。

　　“多少土地用于危改，多少用于商业性开发，一直没有最终确定下来。”一位知情人士透露。

　　这一“一二级开发联动”的项目因为“831大限”付之阙如。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了＜关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知＞，规定“2004年8月31日后经营性土地使用权严禁采取协议方式出让，必须采取招标拍卖挂牌方式出让”。这一文件直接提高了房地产企业的拿地成本，2004年8月31日也被业界称为“831大限”。

　　2005年2月，在北京市国土资源局、规划委、发改委、建委联合进行的“政府储备土地和入市交易土地联席会议纪要”上，对酒仙桥危改项目进行了重新审定。由于项目手续尚未齐全，酒仙桥项目被视为831大限之后的项目。由此，电控阳光的角色发生变化，成为酒仙桥危改项目的建设方和土地一级开发商，而这一地区的经营性土地全部入市交易。

　　随后，经北京市发改委、建委、国土资源局等部门审定，酒仙桥危改项目的未来面貌已成定局——在全部规划建筑面积中，用于回迁及配套规划面积占实际改造规划面积的69%，入市交易的经营性建筑的规划面积占31%。经营性土地的入市交易所得将用于整个危改项目的资金平衡，其中包括电控阳光的利润。

　　由于从一个项目的全部开发单位成为一级开发商，电控阳光在酒仙桥危改项目中的利润也趋透明，根据＜北京市土地储备和一级开发暂行办法＞，“利润率不高于预计成本的8%”。

　　与此同时，电控阳光承担了危改政策解释者的角色。

　　“不能把电控阳光看作是大家常说的那种开发商了。”朝阳区房管局的官员说。

　　但是对于居民的一些要求，电控阳光在谈判桌前并没有权限。由于认为危改区内经济适用房每平米3850元的价格偏高，居民代表们希望危改区内代征土地以及大市政(道路交通、供水、供气、供热、环境保护、污水管道和处理、城市河湖、电力、邮政、电信等市政基础设施建设工程)能够由政府财政负担。

　　“这样的问题，我只能向政府反映，我说了不算啊。”孔令国说。

　　他表示，5月31日电控阳光最后一次修改了拆迁条件，比原来将多付出1亿多元的代价，这部分资金由政府和电控阳光共同承担。而安置房分配标准提高多出的面积来自于200户不在酒仙桥居住，同意外迁的居民。

　　在电控阳光看来，京棉新城的危改工程是前车之鉴。

　　2005年9月，京棉危改工程开始后，一直有百余户住户坚决不搬，造成工期延误。为此，负责危改实施的开发公司必须因为违约而为每个合同赔付合同价格万分之二的违约金。

　　“这让他们已经损失1400多万了，以后会更多。”电控阳光副总经理武志海接受媒体采访时表示。

　　电控阳光的态度是，6月9日的投票，如果按照目前的条件进行危改未获通过，电控阳光将暂停危改项目，避免陷入京棉新城这样的泥潭。

　　投票的困惑

　　多少人的一致同意可以决定酒仙桥危改项目的未来走向？

　　电控阳光今年4月曾经就此进行问卷调查，电控阳光给出的统计数据，57%的人认为需要80%以上居民户一致同意，30%的人认为需要90%的支持票。

　　但是，这一调查的公正性遭到部分居民代表质疑。在对外公布时，调查表的发放数和回收数出现了不明原因的更改，而一些反对者更是选择拒交调查表。

　　为了避免类似事件，居民代表们提出投票当天，代表们可以监督6个投票点的工作。

　　不过，现有14位居民代表是通过部分居民推选产生。有居民认为，14位居民代表中，只有一位是已签约的代表，而剩下的13位，有几位是坚定的反对派。他们因为自己的鲜明态度获得了一部分居民的认可，但他们是否是真正合适的民意代表，令人怀疑，毕竟他们的产生并没有经过正式推举。

　　“危改这样的事情不是投票可以决定的。”居民代表邹朝刚说。

　　“多数人没有权力以不公正的方式强迫少数人。即便多数人同意了某种方案，少数人还是有权要求公正补偿。”中国宪法学会副会长、北京大学教授张千帆说。

　　他认为，公正补偿可以包括，那些承受不起危改代价的人群可以选择符合基本居住要求的经济适用房；经济适用房应该基本上和旧的住房等价交换，至多只要求交少量的所有住户都可以接受的钱。

　　现实约束让各方没有转圜余地。因此，6月9日的投票将是一个转折点。