-出租房税收降了一半

　　北京市私房户最近迎来利好消息，先是已购公房可以上市出租。日前，财政部、国家税务总局和建设部又共同决定自明年元旦起，将已购公房个人出租房屋的总体税收由原来的17%至30%左右调低到目前的7%至14%左右，税收降了一半还多。

　　根据新的规定，对以政府定价的出租免征房产税和营业税；对以市场价格出租的个人用房其营业税将暂减按3%税率征收，而房产税暂减按4%征收。两者相加比以前降了几个百分点，此次下降幅度最大的是个人所得税，由原规定的20%减至10%。另外其他12项税收也相应做了调整。

　　-踏实租房踏实赚钱

　　家住劲松地区的刘老先生，前两年购得一居公房并取得产权证后，便将该套住房以1200元／月的价格出租。已购公房出租当时没有法律依据，刘先生提心吊胆出租了一年多，后来事发被查，刘先生被有关部门罚款15000元。事后他在接受记者采访时表示，如今已购公房允许出租，让许多像他这样的人心里踏实了许多，他不再抱着侥幸心理、逢人询问便撒谎说住自己房的人是亲戚。但他同时又表示现在个人出租房的税费较高，北京的房产税、营业税、个人所得税三项税率便占租金收入的39%，再加上手续繁琐，他一直没有将已购公房出租。他表示最近得知税收大幅下调，他又动起了出租的念头，他给记者算了一笔账，两居室一年月租金收入1200元。按原规定每月需缴纳近500元。而在出税房税收下调之后，他只需缴纳170元左右的税收。放心租房踏实赚钱何乐而不为。

　　-高税收促使私下出租

　　税收过高，使得租赁业投资回报过低，为了追求租赁回报，大量出租者热衷于私下交易，以便逃脱税收。这样由于政策的瓶颈，使得显形的合法的市场变成了隐性、非法的市场。

　　隐性市场直接的后果，是国家税收资金的大量流失。北京市外地来京人员约300万人，按人均每月100元算，一年房租收入总数就是36亿元，北京市个人出租房税率大约40%，即每年北京至少能征收到14.4亿元的税收。但实际征收到的1／10也不到。据了解，目前我国城镇每年新增人口955万人，其中相当数量居民不具备即时购房能力；每年有269万对新婚夫妇，还有大学扩招等人群，相当数量的人口都需要先租赁住房。对租房的需求量很大，但是由于租金的不合理，使得个人租赁走向隐形市场。就全国范围来说，国家税收资金的流失是相当惊人的。

　　税收的不合理直接影响市场的规范。且不说隐形市场难以管理，由于税收高相当部分个人出租房房主放弃了出租，使租赁市场供不应求，无资质中介机构趁机纷纷建立，趁机胡乱收费。目前北京中介机构4000多家，有执照的企业约2000家，其中有资质证明的只有600多家，这些无资质公司成立一般不超过两年，基本上处于散兵游勇的阶段。由于是出租方市场，因此中介费和看房费都由承租方来出，这样又加剧了承租方对租金的实际承担及认识。整个租赁市场处于恶性循环状态。

　　-北京租赁市场最被看好

　　业内专家普遍认为，只要房屋租赁市场能有合理的投资回报，在需求大量存在的条件下，必然能吸引居民储蓄或社会闲散资金投资于房屋租赁经营。而北京租赁市场最有潜力。据有关资料表明，北京市现有成套住宅8600万平方米，加上一部分非成套住宅，北京市可用于出租的房屋面积约为1.218亿平方米，或者说北京市房屋总量的44%都可以用来出租，这些还不包括违章建筑和无证建房。据了解，在成套住宅中仅公房就占150万套左右，这是中等城市贵阳等出租面积的10倍，在为数不多的特大型城市中也是首屈一指的。据了解，其中半数以上已被承租户购买成为其私房。按北京市最新规定完全可以上市出租。应该说其租赁供给市场还是很大的，不仅如此，北京市对出租房的需求量也是很大的。除了上文提到的北京流动人口多、需要住房外，随着市场的活跃，买房用来租赁投资的人也越来越多。同时北京每年要增加10万常住人口，五六万对青年要组成新的家庭。另外，房屋拆迁过程中对租房也有需求。北京市1998年有2.6万户、七八万人进行了拆迁，这两年的拆迁力度更大。据了解，今后北京将在5年之内完成对危旧房的改造，这些人在拆迁过程中都需要租房。

　　只要税收过高的政策瓶颈一解决，北京市势必出现供求两旺，市场火爆，而不再出现目前这样的供少于求的情况。

　　不仅如此，由于投资出租有较大回报，势必促使一部分居民利用闲散资金购买商品房或二手房，从而促进一、二级市场的红火。

　　业内人士普遍认为，公房转租其实是一块很大的供给市场。北京市目前尚有数十万套公房尚不能合法出租。一旦合法其对北京租赁市场的影响更直接、更重要。尤其对租金下降起到重要作用。

　　-市场管理和租金指导最重要

　　业内人士认为，在房屋供给和税收问题基本解决之后，还要着手租金指导的工作。在这方面其他省市有过一些经验。因推出“房屋银行”而闻名全国的贵州，其城市租金指导是通过开发新型软件来进行的，即将出租方不同土地级别、环境、新旧程度等要素输入特定软件，从而确定租金指导价。事实证明此方式是成功的。

　　房屋租赁离不开房屋中介公司，在北京对中介租赁市场的规范工作已迫在眉睫。据了解，北京市房屋中介市场鱼龙混杂，其经营规模、从业人员素质参差不齐，信息不畅、不实，欺诈现象多，这也是近年来投诉率最高的行业。承租人对中介公司普遍存在戒备心理，一般在选择时以朋友、同事等熟人介绍为最优选择。这主要是中介机构本身造成的。业内人士认为，北京市中介机构的资质证明与执照分离也是造成市场不规范的原因之一。在这方面上海的经验是，资质证明和执照同步进行，中介机构要同时通过工商局和房地产管理部门的审批方可营业，同时无照营业者严惩。(文／本报记者赵国明)