- 对存量独栋商品住宅征收

　　- 已锁定房源约500套

　　重庆针对存量应税独栋商品房的个人房产税征缴工作，将在10月1日至10月31日间展开。据重庆市财政局税政处相关工作人员26日介绍，目前重庆锁定的应税存量独栋商品住宅约3500套，较1月底统计的3400套略有增加。该工作人员称，具体的应税房源数量，要等10月31日征收期过后统一发布。重庆也因此成为全国首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。

　　- 对象：重庆主城区内应税存量独栋商品住宅。

　　- 税率：交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含)至4倍的，税率为1%；4倍(含)以上的税率为1.2%。

　　- 减免：今年1月28日以前购买的独栋商品住宅免税面积为180平方米；新购独栋商品住宅免税面积为100平方米。

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　　计划中的“清账期”

　　针对存量独栋商品房开征个人房产税，本在计划之中。早在1月27日，重庆市政府召开的新闻发布会上，重庆市市长黄奇帆即明确表态，“对独栋商品住宅，不管存量还是增量都收税。”重庆市地税局局长刘有恒当时也提到，每年的10月1日至10月31日，是重庆的房产税固定征收期。此番重庆对存量独栋商品住宅征收房产税的消息，却一石激起千层浪。

　　按《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，应税住房转让的，在办理产权过户手续时一并征收当年个人住房房产税。这意味着新房在过户时，即对个人住房房产税加以认定。而应税存量独栋商品住宅，此前迟迟未征个人住房房产税。

　　25日，据重庆市地税局办公室工作人员介绍，该市地税部门从5月开始，根据重庆市国土资源与房屋管理局提供的数据信息，对应税存量独栋商品住宅房源进行了清查，向应税房产的产权人发送了纳税通知单，9月又对没有送达或送达没有回复的产权人再次发送纳税通知单。

　　据重庆市地税局网站25日挂出的“重庆市地方税务局关于申报缴纳个人住房房产税的通告”，在主城九区行政区域范围(含高新区、经开区、北部新区)内拥有独栋商品住宅产权的纳税人，须于10月1日至10月31日，向应税住房所在地的地税机关，主动申报缴纳个人住房房产税。

　　“经地税机关通知申报后仍不申报纳税的，地税机关将依法采取加收滞纳金、提请阻止出境、媒体曝光、交易限制、银行扣款等措施追缴税款，并按规定追究相应的法律责任。”上述通告说。

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　　“覆盖房源不足10%”

　　值得一提的是，虽然重庆已对存量房开征房产税，但按重庆的相关政策，其应税住房占比依然不大。

　　按和泓地产重庆公司营销总监唐加辉的说法，由于对价格、面积设定的征收门槛较高，90%的房源都达不到重庆的房产税征收标准。根据《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含)至4倍的，税率为1%；4倍(含)以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含)以上的普通住房，税率为0.5%。

　　重庆还规定，1月28日以前购买的独栋商品住宅免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。

　　稍早前，黄奇帆也说，现在收房产税其实象征性大于实际意义，“我估计今年我们也就是能收1.5亿元左右，这个量不大”。

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　　重庆开发商不以为意

　　据唐加辉介绍，重庆对主城九区存量独栋商品住宅征收房产税，对当地房地产市场没有什么影响。因为在重庆主城区的商品住宅中，别墅只占7%至9%，而独栋别墅数量更少，可能连1%都不到。而且，现在政府对新增建设用地建造独栋别墅进行了严格的限制，因此增量也不会有多少。

　　一位在重庆已扎根7年的开发商称，虽然房产税等调控政策在收紧，但他们并不准备退出重庆房地产市场，或者减少在这个城市的投资份额，以后会更多地开发一些针对中端市场的产品。

　　重庆本地开发商也判断，目前企业主要还是以跑量为主。未来，中端市场或许将成为众多企业的必争之地。不过，在楼市整体低迷的大背景下，政策面的风吹草动已然影响到了重庆楼市。

　　26日，一家全国布局的大型国企开发商称，房产税加上调控的综合影响，已导致重庆房地产供应量激增，开发商生存压力加大，促销也变得频繁起来，“保守估计，房价下滑幅度二到三成。”

　　另一位不愿具名的重庆当地大型开发商进一步说，房产税对楼市的直接影响，仅限于小部分高端项目，但这个政策间接影响了不少中低端客户群的观望情绪。据该开发商介绍，重庆目前的主流开发企业都在促销，包括龙湖、金科、协信等大型开发商在内，某些大型开发商的优惠幅度甚至达到7折至8折。

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　　上海房产税未现调整迹象

　　重庆版房产税向存量别墅开征之际，上海版房产税没有调整动静。

　　上海市住房保障和房屋管理局相关负责人日前称，上海版房产税和重庆版房产税无必然联系。至于上海版房产税是否会调整，上海市税务局相关人士此前表示，是否调整，要等中央决策部门的决定，目前尚未听说有这种变化。

　　华东师范大学房地产系主任华伟分析，上海版房产税从一开始就明确只对新增住房征税，如果向存量房征税，就不是微调的概念。上海和重庆之所以出台不同的版本，就是有关部门想通过试点，摸索一个统一版本向全国推广。目前来看，上海版房产税在没有被确定为最终版本之前，上海向存量房征收房产税的可能性基本没有。

　　至于试点之后的推广问题，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林直言，“房产税全国化推广还早。现在还没有一个房产税未来的发展方向，也没有一个日程表。房产税的制订和实施应当以地方政府为主。”

　　上海财经大学公共经济管理学院教授、中国税务学会理事胡怡建坦言，房产税的主要功能是为将来的政府增加税务收入，和楼市调控其实并没有太大的关系，对房价的影响力不如限贷、限购。

　　评说

　　房产税如何才能获得公众认可

　　着手落实存量房产税的征收，彰显了重庆通过保有税打击楼市投机的决心，也给全国提供了一个参考样本。但更为重要的是，房产税在全国全面开征还需要进一步布局，与既有税种重复征收问题、收入使用流向等，也需要给民众一个明确的答复。

　　房产税调控楼市的路径，主要是通过提高所有者的持有成本来打击炒房行为，进而戳破楼市泡沫、向市场释放出闲置房源，最终优化楼市供求结构、并引导房价回归理性，这种市场化思维正在被国内所借鉴。需要提及的是，由于房产税征收需要对相关信息进行全面统计，且目前缺乏代征代缴机制，这给征税工作带来了较多不便。事实上，重庆市早在1月份公布的《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》中就明确过征收对象为“个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房”。试点实践表明，对存量住房征收房产税并非易事，需要以大量准备工作为前提。重庆市就是在对主城区1月28日前取得产权的独栋别墅进行核查登记，8个月后正式落实存量住房房产税征收工作的。

　　应当看到的是，只有将所有商品房保有者都纳入房产税征收对象，其震慑力才可能有效彰显。美国等国家在房产税征收中就秉持了“只要是有房产者，就必须按规定税率纳税”的原则，税率也设定为房屋产值1.5%至3%的“高标准”。相形之下，当下上海与重庆两个试点分别体现了“豪宅税”与“新房税”的特点，且税率设定也较低，这在一定程度上“钝化”了房产税的锋芒。

　　此外，房产税的全面推进，难免会与既有税种重复，例如，在购买商品房时，产权承受人往往需承担契税，契税也是因拥有土地、房屋等产权而缴纳的税种，虽然与房产税在保有期间持续缴纳方式不同，是一次性结清，但两者皆因拥有产权而来，理应考虑在房产税全面推进的同时进行整合。

　　税收制度的生命力在于集合民间财力进行公共产品建设，最终达到提高社会整体福利的目的。在美国等西方发达国家，虽然房产税税率较高且全面征缴，但收入流向明晰，且基本用于服务民生用途。而且，每项支出老百姓可以随时上网查询。然而，我国房产税试点实施已有8个月左右的时间，税收入库金额虽偶有媒体披露，但其流向却鲜有途径查明，以至于房产税被单方面误读为抑制房价的惩戒性税收，而其反哺民生的具体方向却迟迟没有明确。以此观之，房产税全面推广须先获得纳税人支持，让税收切实应用于民生服务，并诚恳地接受民意监督，才有可能得到公众的认可。□马红漫

　　◀10月1日至31日，重庆市将开全国先河，对存量应税独栋商品房的个人房产税进行征缴。

　　名词解释：

　　存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。