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上海楼市阴跌:住宅成交价格连续五周下跌

http://www.sina.com.cn  2011年06月24日 22:36  经济观察报

  房地产调控已经持续一年有余,至今仍无松动迹象,信贷政策和市场需求的双重打压下,开发商不得不断臂求生,以降价保全成交。资金压力逐渐由中小开发商蔓延至龙头房企,站进降价队列里的已经有万科、招商、保利、碧桂园等大佬的身影。

  降价折让、房价倒挂等2008年房价调整时显见的标志一一呈现,更加深幅的调整似乎可期,但是不容忽视的是,遭受如此苛刻限制的刚性需求依旧喷薄,至少深圳、佛山、上海的每一分折让都换回不菲的回应,房价的下调必然是今后深幅拉锯的结果。

  直降50%!

  陈哲

  这是上海一家大型房企大华集团对旗下豪宅项目作出的选择。虽然这一惊爆市场的做法可能只是关联融资手段,但业内已经越来越清晰地嗅到新一轮降价的来临。

  更令市场人士担忧的是,在货币政策和宏调措施丝毫没有放松的背景下,开发商的那些越积越多的楼盘,将带领市场走向何方?

  降价还是融资

  上海本地大型房企大华集团日前将一批惜售的豪宅半价出让,令市场颇为震惊。

  这些豪宅位于上海浦东新区北蔡板块的锦绣华城,大华集团在此耕耘多年。据悉,别墅和独栋别墅主力户型面积为270—350平方米,对外报价已逾7万元/平方米。5、6月之交,大华集团突然将这些豪宅售出。

  正当市场为此批高价楼盘热销而不解时,记者从知情人士处获悉,大华锦绣华城别墅的实际成交价与报价相去甚远。比如,5月31日成交10套别墅,总面积达3052平方米,成交均价为32644元/平方米,6月1日成交的18套共计5701.8平方米,均价仅31944元/平方米。

  这一水平基本与上年该项目豪宅的成交均价相当。事实上,在今年4、5月份回暖间隙,该社区的公寓产品的销售均价就已经超过33000元/平方米。

  知情人士透露,这28套花园房的购买者,并非公开市场,而是来自大华集团的关联投资方,但该人士并未透露大华此举出自何等缘由。

  中房信分析师薛建雄认为,这笔投资背后,很可能属于债权融资,有可能只是在房市宏调和资金面持续收紧的背景下,大华通过资方来减轻目前公司运营的资金压力,待市场好转再以一定利息回购。“当然,也可能借此机会消化掉一批房源,减轻去化压力”。

  事实上,大华的确也从这笔交易中获取了流动性。据不完全统计,仅前述两天的成交,就有近3亿元进账。

  在薛建雄看来,随着银根的进一步紧缩,市场上资金更加紧张,加上限购、限贷等政策的影响,购买力也日渐匮乏,使得4、5月成交回暖的态势没能在6月持续,开发商就更担心即将到来的7、8月楼市淡季会更加低迷。

  除了通过关联方债权融资外,更多的开发商选择推盘促销。保亿风景水岸直降20万、绿地布鲁斯小镇打8.8折、绿地蔷薇九里后面的大户型房源经过降价之后也接近打8.8折。

  由于市场低迷,豪宅楼盘的上市更是一再拖延。也许是担心错过本轮回暖行情,6月以来,宝华栋庭、静观翠园、金地天境、龙湖好观山等一批高档新盘上市,佘山月湖山庄、佘山东紫园、圣堡别墅、四季雅苑、西康路989号等一批此前迟迟未推房源的豪宅推出新房源。

  连续阴跌

  无论如何,断臂求生实属无奈之举。越发疲软的市场,仍然难以看到尽头。

  中国房产信息集团发布的最新报告显示,6月13-19日间,上海共有8个楼盘推出26.51万平方米商品住宅房源,环比多供应了57.7%;带动成交量上升13.4%,为13.79万平方米。受到巨大供应压力,近两周的成交均价也一路下滑,本周均价为20640元/平方米,环比下滑5.88%,比前周环比下滑4.36%的幅度有所上升。

  来自世联地产市场周报数据更清晰地显示,上海商品住宅呈现出供应大于实际需求的趋势,住宅成交价格连续五周下跌。

  这轮价格下挫始于5月极为短暂的量升后。据世联统计,5月23日—5月29日,全市的商品房开始进入量升价跌的通道,这一周共成交27.77万平方米,环比下降29.6%;价格方面,商品房成交均价为19490元/平方米,环比下降16.5%。

  当周商品住宅成交18.74万平方米,环比上升1.0%,成交均价为21621元/平方米,环比下降2.8%。

  此后的四周,量价齐跌的现象依然在持续。

  事实上,5月热销的楼盘,也大多依赖降价促销拉动。今年5月上海商品住宅成交面积仅约83万平方米,虽然较去年新政后的5月同比有160%的大幅上涨,但均价依然在开发商的预期水平线下徘徊。比如华润置地在嘉定南翔板块的中央公园,5月中旬推出一批房源,其网上参考价为2.7万—3.5万元/平方米,但佑威提供的数据显示,该盘当月176套房源实际成交均价仅约23826元/平方米。

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  来源:经济观察网

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