邬琼

　　作为珠三角地区新崛起的最重要的房地产市场之一，佛山房价正经历彻底的洗礼。“3月18日调控之后，几乎每周的成交量都在以40%-60%的速度下跌。”世联地产佛山公司董事总经理刘世恩对佛山市宏观调控开始之后的市场心有余悸，“4月份的成交量可能已经下跌到了30多万方甚至20多万方。”

　　时至5月，佛山市的成交量有所回升，刘世恩认为，支撑成交量回升的是房价下调。

　　冷却的市场

　　2008年之后，衔接广州、中山、肇庆、江门，代管顺德、三水、高明、南海四市的佛山成为珠江三角洲地区房地产成长最快的城市。“2008年房价下跌的时候，佛山市中心区还有4800元的房价。”刘世恩对本报记者说，2009年迅速扩张的市场使得佛山房价迅速上涨，按佛山市住房和城乡建设局发布的《2010年1—12月佛山市房地产(住宅部分)交易情况》。2010年，佛山市房地产成交均价达到7448.16元/平方米，较2009年大幅上涨27.20%，其中市中心禅城区一手房均价涨至9909.31元/平方米；而南海市则上涨至8429.37元/平方米。“市中心的高端房趋向2万了，很难找到万元以下的楼盘。”刘世恩认为，即便如此，佛山市的房价仍属健康，因为佛山房地产市场除金沙洲区域之外，基本购房群体均来自本地，但整个佛山经济发达，购买力强，“万科、招商、保利这些企业在2006年之后进入佛山市场，实现佛山市场产品更新，并在佛山形成供应。这刺激了佛山本地市场的改善型需求，这一类需求在这两年爆发性地增长。”

　　在此背景下，佛山成为整个珠三角地区房地产市场增长最快的城市，其成交量相继超过深圳及广州，成为广东省一手房销售面积及套数最多的城市，其市场能力亦为更多的开发商认同，自2007年，新鸿基及瑞安等香港品牌房地产开发商相继进入佛山。

　　但高速增长的房地产市场在今年3月18日佛山发布调控细则后戛然而止，大佛山的成交量在以每周40%-60%的速度滑落深渊，部分楼盘开始出现零成交的情况。“经过2010年的市场是无法接受有零成交的日子的。”佛山市某开发商对本报表示。时至5月，佛山市场方才见到好转。“5月份的时候，大佛山每天的成交量可以到两三百套。”刘世恩说，“但这个数字比去年5月还是下滑了11%，去年5月不是旺季，而是房地产市场刚刚启动的时候，但今年5月应该按旺季来算。整个市场还是很紧张。”

　　事实上，刘世恩认为，5月份市场稍微好转的另一个重要原因是佛山市多数楼盘进行了价格调整，价格调整幅度为降价10%-15%。

　　降价

　　碧桂园引领了佛山降价。

　　5月1日，碧桂园位于佛山东平新城CBD的碧桂园城市花园突然宣布降价，其中推出两套7993元/平方米的特价单位，整个楼盘均价经过数层优惠之后由公开的1.2万元/平方米，折扣至9900元/平方米，降价幅度达到17%。

　　碧桂园降价策略几乎达到了佛山市自3月18日以来楼盘销售的最好效果，其开盘两周后推出的200套货量销售一空。

　　紧随碧桂园，保利香槟、招商依云水岸、万科水晶城及万科金域蓝湾等品牌开发商项目均开始调整价格，其中保利香槟优惠折扣后价格由此前的9000元/平方米调整至8000元/平方米，降价幅度12%；招商依云水岸的价格由1.8万元/平方米降至1.3万元/平方米，降幅20%；万科水晶城价格由1.7万元/平方米调整至1.37万元/平方米，降幅20%。

　　由大型开发商自中心城区而起，佛山的降价浪潮迅速蔓延开来。“五一之后，佛山市场是全面性的降价，并不仅仅是佛山核心区，三水等周边市以及乐从这样的周边镇也开始降价。目前下调的目标基本上是10%-15%。”合富辉煌佛山市场部高级研究经理曹绍林对本报说。

　　上述项目五一之后大多数“旧盘新推”即推出新的组团或货源，此类房源的实际成交价格已经较之前的成交价格低——这意味着，实质性的降价已经出现。对于世联地产和合富辉煌这样的中介机构而言，他们对自己代理楼盘开发商的统一建议是：下调价格，价格调整10%—15%，唯有降价才是解决当前销量的唯一手段。“从5月份的市场情况来看，开发商让利10%—15%的刚性需求产品，市场是可以接受的。现在购房者也明白不会出现2008年城市核心区卖4800元的价格。”刘世恩说。

　　滞涨的市场

　　对于佛山市房地产市场迅速冷却的原因，开发商和中介代理机构统一指向了限购政策。“佛山限购，我们没有办法，只能降价。”碧桂园方面相关负责人对本报表示。

　　按佛山市(全市境内)的限购政策，佛山本地居民只能限有两套房，外地居民只能限有一套房，且外地居民在佛山无房需购房的，必须提交一年的佛山市社保证明。“限购变通的渠道也没有了，我们了解在其他一些城市限购还是会有一些变通的渠道，在佛山的话是完全没有办法做，有两套房再买房的，房管局根本就不给备案。银行的额度现在也很紧张，他们有额度的时候就给批一批贷款，没额度的时候就不给批。现在的情况就是你交了定金，甚至和开发商签了约，政府不给备案，政府给备案了，可能做不了按揭，做了按揭了，可能拿不到贷款。我们甚至不知道怎样才算是正式成交了。”刘世恩说。

　　即便降价，高端住宅依然卖不出去，那些买高端住宅的客户基本拥有两套或两套以上的住房，他们一旦购买了新的大户型住房，政府将不给备案。

　　这意味着佛山市的高端住宅面临着降价无用的尴尬局面，就像滞涨一样上不去下不来。但自2006年开始的佛山房地产市场调整中，此类大户型又为市场主力。

　　按照合富辉煌佛山公司的统计，大佛山市，高端住宅的市场占比约30%，但在禅城和桂城这样的城市中心区，该类住宅占比可以达到60%。

　　“我们预计下半年市场会下跌到20%的水平，但那仅仅是符合刚性需求的中小户型的中低端产品。”曹绍林说。

　　来源：经济观察网