两版风格迥异，但税率都很“温和”，最高也才1.2%；南京专家认为上海方案抑房价更有效，南京未来房产税应是两者“混合版”

　　昨天晚上，上海、重庆相继公布各自的房产税改革试点方案细则，今天起施行。两个版本的方案如意料中那样相差很大且税率温和，“试点”的意味浓重。分析认为，这两个试点城市将进行一场调控效果的PK。

　　本报记者 罗晓娜 李军

　　沪版

　　一、试点范围

　　试点范围为本市行政区域。

　　二、征收对象

　　征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非本市居民家庭在本市新购的住房(以下统称“应税住房”)。

　　除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。

　　新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。

　　居民家庭住房套数根据居民家庭(包括夫妻双方及其未成年子女，下同)在本市拥有的住房情况确定。

　　三、纳税人

　　纳税人为应税住房产权所有人。

　　产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。

　　四、计税依据

　　计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。

　　房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

　　五、适用税率

　　适用税率暂定为0.6%。

　　应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。

　　上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。

　　六、税收减免

　　(一)本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。

　　合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。

　　本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。

　　(二)本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。

　　(三)本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

　　(四)符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

　　(五)持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

　　(六)其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。

　　七、收入用途

　　对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。

　　八、征收管理

　　(一)房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。

　　(二)房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。

　　(三)凡新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要，会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。

　　交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。

　　(四)纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息，对所提供的信息资料承担法律责任。

　　纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。

　　(五)应税住房房产税的征收管理除本暂行办法规定外，按《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定执行。具体征收管理办法，由市地税局负责制定。

　　九、部门职责

　　(一)建立工作机制

　　市政府成立由市财政、地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成的房产税试点工作机构，建立健全工作机制，推进房产税试点工作。

　　(二)协同征收管理

　　市住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要积极配合地方税务机关建立应税住房房产税征收控管机制，根据本市对部分个人住房征收房产税试点的需要，提供相关信息，共同做好应税住房的认定工作。

　　(三)实现信息共享

　　市地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要共同建立全市统一的房地产信息管理平台，实现个人住房信息数据库信息共享。

　　十、评估机制

　　房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施。

　　十一、其他事项

　　本暂行办法未涉及的其他事项，按国家和本市的有关规定执行。

　　本市开展对部分个人住房征收房产税试点中的具体规定，由市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局等部门制订，并报市政府同意后公布执行。(本暂行办法自1月28日施行)

　　渝版

　　一、试点区域

　　试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区(以下简称主城九区)。

　　二、征收对象

　　(一)试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为：

　　1.个人拥有的独栋商品住宅。

　　2.个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。

　　3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。

　　新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房(包括新建商品住房和存量住房)。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。

　　(二)未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。

　　三、纳税人

　　纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。

　　应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。

　　四、计税依据

　　应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。

　　独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。

　　属于本办法规定的应税住房用于出租的，按本办法的规定征收房产税，不再按租金收入征收房产税。

　　五、税率

　　(一)独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。

　　(二)在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。

　　六、应纳税额的计算

　　(一)个人住房房产税应纳税额的计算。

　　应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率

　　应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。

　　(二)免税面积的计算。

　　扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。

　　纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。

　　在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。

　　七、税收减免与缓缴税款

　　(一)对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。

　　(二)在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。

　　(三)因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。

　　八、征收管理

　　(一)个人住房房产税的纳税义务发生时间为取得住房的次月。税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。

　　(二)个人住房房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。

　　(三)纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息。

　　(四)个人住房房产税的征收管理依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。

　　九、收入使用

　　个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。

　　十、配套措施

　　(一)上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价按照政府职能部门发布的年度均价计算确定。

　　(二)有关部门要配合征收机关应用房地产评估技术建立存量住房交易价格比对系统，对各类存量个人住房进行评估，并作为计税参考值。对存量住房交易价明显偏低且无正当理由的，按计税参考值计税。

　　(三)财政、税务、国土房管、户籍、工商、民政、人力社保等主管部门要共同搭建房地产信息平台，抓紧建设个人住房信息系统。

　　(四)各相关管理部门要积极配合税务部门建立个人住房房产税征收控管机制。对个人转让应税住房不能提供完税凭证的，不予办理产权过户等相关手续。

　　(五)纳税人在规定期限内不缴或少缴应纳税款的，由地方税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，地方税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款。

　　(六)欠税公告后仍不缴纳的，纳税人欠缴个人住房房产税情况纳入个人征信系统管理。

　　十一、本办法由重庆市人民政府解释。

　　十二、本办法从2011年1月28日起施行。

　　比较

　　两版有几个重大差异

　　一、适用范围及确定均价

　　上海的房产税试点范围为上海全市行政区域，作为参照的“新房成交均价”指上海市上一年度新建商品住宅成交均价。

　　重庆的房产税试点范围为重庆市主城9个区，作为参照的“新房成交均价”指上两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价的算术平均。

　　【细解】两地的“新房成交均价”均以当地统计部门公布的数字为准。不同的是重庆取前两年的均价相加再除以二，上海直接取上一年的均价。

　　二、存量房征收与否

　　上海一律不征；

　　重庆存量独栋商品住宅要征收。

　　三、重庆放过了“新购普通房”

　　上海 本市家庭：新购的第二套及以上住房(包括新房和二手房) 非本市家庭：新购住房(不论是否第一套)。

　　重庆 本市家庭：独栋商品住宅(无论存量还是增量)；新购的高档住房(指价格比主城新房成交价高2倍) 非本市家庭(同时无户籍、无企业、无工作)的第二套住房。

　　【细解】两市对外来炒房者都高度警惕，上海尤严。　　 

　　四、免税面积(起征点)

　　上海按“人均面积”算，人均60平方米(含)为起征点。

　　重庆按“户面积”算，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。

　　【细解】在上海，若同一家庭，即使已有存量房产，但新购住房后，家庭人均住房面积仍低于60平方米(含)的，免征房产税；

　　在重庆，存量独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。 

　　五、适用税率

　　上海分两档：0.4%和0.6%；

　　重庆分三档：0.5%、1%和1.2%。

　　【细解】无论上海重庆，税率都较温和，也都体现了差别税率。试点的意义更大。

　　六、税款计算上海打7折

　　上海：应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×相应税率×70%；

　　重庆：应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×对应税率。

　　【细解】应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。上海因为是针对新购房，所以就计算交易价格。重庆存量房按字面理解也以当时的交易价格来计税。

　　另一个重大差异是上海征税时有一个70%的系数，相当于对应税房的总房价是打7折后再计税。

　　实例

　　如果一个本地户口的“三口之家”

　　在上海

　　例1. 如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房。

　　将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。

　　例2. 如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房。

　　将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积(260平方米-180平方米，即80平方米)须按规定缴纳房产税。

　　例3. 如果这个居民家庭原来已拥有一套250平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房。

　　由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积(即110平方米)，须按规定缴纳房产税。但是原来的那套250平米的住房，超出“人均60平方米”的部分不征税。

　　如果一个本地户口的“三口之家”

　　在重庆

　　如果江苏户口居民要到这两地买房的话

　　(不考虑人才引进政策优惠)

　　●到上海买房

　　无论你原来在上海有没有房子，新买的房子均要缴房产税。以一套价值250万的房子计算，如果购买这套房子的均价超过上海去年均价的2倍，则要每年缴纳250万 × 0.6% × 70%=10500元房产税；如果购买这套房子的均价不超过上海去年均价2倍，则要每年缴纳250万×　0.4% ×　70%=7000元房产税。

　　●到重庆买房

　　如果是在重庆第一次购房，且购买的是普通房，则不用缴纳房产税。

　　如果是在重庆有一套或一套以上房子，再购买普通房，则按照0.5%的税率缴房产税。以价值150万元的房子为例，每年缴纳150万× 0.5%=7500元房产税。

　　无论在重庆是否第一次购房，新购的是高档房或者独栋别墅，则按所购买的房子的全部面积按成交价的对比档次缴纳房产税，不享受免税面积。以一套价值300万元，价格超过对照价格3倍的独栋或者高档住房为例，每年缴纳300万× 1%=3万元房产税。

　　例1.如果这个居民家庭原来已经拥有一套50平方米的住房，又新购一套110平方米的普通住房。

　　因为都是普通住房，所以这两套住房都不征税。

　　例2.如果这个居民家庭原来已经拥有一套50平方米的住房，又新购一套高档住房或者一套独栋别墅。

　　新购的这幢高档住房或者别墅要根据交易价格和参照“成交均价”的倍数比，按所在的档次缴纳房产税。

　　例3.如果这个居民家庭原来已经拥有一幢高档住房(非独栋)，又新购一套110平方米的普通住房。

　　存量的非独栋高档住房不征税，新购普通住房也不征税。所以该家庭还是不用缴纳房产税。

　　例4.如果这个居民家庭原来已经拥有一幢250平方米的独栋别墅，又新购一套110平方米的普通住房。

　　存量的独栋别墅按规定，扣除180平方米后，按70平方米的面积征税，新购的普通住房不征税。

　　例5.如果这个居民家庭原来已经拥有一幢250平方米的独栋别墅，又新购一套高档住房或者一套新的独栋别墅。

　　存量的独栋别墅按规定，扣除180平方米后，按70平方米的面积征税，新购的高档住房或新独栋别墅全面积征税。

　　例6.如果这个居民家庭原来已经拥有两幢或以上250平方米的独栋别墅，又新购一套高档住房或者一套新的独栋别墅。

　　存量的独栋别墅选择其中一幢扣除180平方米后征税，另外的存量独栋别墅全面积征税，新购的高档住房或新独栋别墅另外征税。

　　例7.如果这个居民家庭原来没有住房，新购一幢250平方米的独栋别墅。

　　新购的这栋别墅扣除100平方米后，按150平方米的面积征税。

　　例8.如果这个居民家庭原来没有住房，新购一幢200平方米的高档住房。

　　新购的这栋高档住房扣除100平方米后，按100平方米的面积征税。

　　例9.如果这个居民家庭原来没有住房，新购两幢或以上独栋别墅或者高档住房。

　　按购买时间算，新购的第一套独栋或者高档住房扣除100平方米后征税，其他新购的独栋或者高档住房全面积征税。

　　分析

　　上海房产税 最大优惠

　　“买新卖旧”可退税，不误伤“改善需求”

　　上海房产税这次最大的一个特点是，照顾到了“改善型需求”。按照规定，上海本市居民家庭新购一套住房后，一年内出售原有唯一住房的，新购住房已征的房产税可予退还。现实中，由于银行放款有个衔接过程，不少改善性家庭都是先买房，再将原有住房卖掉后补充还贷。这一条政策保证了房产税不会“误伤”到改善性需求。

　　同时上海还规定，本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，可计入该居民家庭计算免税住房面积。比如一家三口，儿子已经成年但没有住房，这样这家的免征面积就不是按夫妻两人计算的120平方米，而是按三人计算的180平方米，这意味着，住房“紧张”的家庭的人均居住面积被“摊薄”，也让房产税征收的起点大大降低。

　　重庆房产税 最大优惠

　　只要新购的不是高档房就不征，不碍“刚需”

　　重庆房产税“精确打击”的意义更大，直接打击高档房，对普通房完全放开。按照规定，无论你是否拥有房产，新购普通房都不征税。这条规定配合新“国八条”的限购令后，实际上是“第二套普通房免税”的政策，既满足了刚需，同时也避免了利用普通房免税的政策而购买三套四套房。

　　同时，重庆房产税的一大特征是以户为单位规定高档房的免征税面积，这让改善型需求者不至于负担太重的同时，也堵上了免税政策的部分漏洞。

　　南京专家：平抑房价沪版更好

　　“国八条”刚刚发布，上海、重庆的房产税试点方案便接踵而至，争论了一年多的房产税终于尘埃落定。两大方案虽各有侧重，但同样较为“温和”的政策让一直关注房产税的老百姓和专家都松了一口气。

　　试点方案严厉吗

　　保护了普通老百姓居住需求

　　温和、操作性强、保护了普通老百姓居住需求，南京大学经济学系博导高波教授如此评价这两大房产税试点方案。“跟之前预想的差不多，征税的范围相对有限，主要是针对高档房和投资客，可以让普通住房需求的老百姓放心。像重庆市民新购普通商品房不征税，上海也对新购二套房改善居住的家庭实行退税优惠，为改善型需求提供了空间。应该说，这样较为温和的改革阻力较小，也减少了操作的难度，很容易区别征税对象。”

　　虽然有着共同的特点，上海和重庆房产税的区别也很鲜明。“从征税对象上看，重庆很明显是在抑制高档房消费，而上海则更偏重于抑制投资投机需求。对于外地人购房征税也不同。”高波教授认为，国家在两大城市开展房产税的试点，应该也是要比较不同方案的效果如何，为向全国推广积累经验。

　　市场影响有多大

　　靴子落地，调控决心空前绝后

　　对于房地产业内人士而言，房产税的正式落地让他们感觉到了一些压力。昨晚正在密切关注重庆、上海房产税新闻发布会的江苏苏垦机构董事长经纶表示，“这招还是挺狠的！”他认为，房产税出台之后让持续以来的政府调控政策彻底明朗化了。在此之前，关于政府是否想对房地产“动刀”还存在争议，不少人尤其是房地产业内人士认为，政府对房地产“动刀”，是自己割自己的肉。现在从重庆、上海两地的房产税政策出台来看，政府调控楼市的决心空前绝后。

　　“其实这样也好，靴子落地了，利空出尽了，买房人还有业内人士，都该放心了。”经纶表示，此前有人认为房地产市场“总经理说了才算”，现在随着房产税的出台，所有人都应该明白一个道理：“总经理还是要归总理管”，此轮调控，政府不达目标绝不罢休。

　　房价呢？高波教授认为短期内会有抑制作用，但长期来看平抑房价的效果可能有限。“连重庆市市长也表态，房产税会对房价有一定的影响，但不会完全影响房价，不要指望房产税一招就能把价格压下来。重庆主要是针对高档房征税，而这部分人群绝大多数都是有钱人，对房价的抑制效果不会立竿见影。而上海的方案面要宽一些，抑制投资、打击投机的意图也更明确，相比较之下，上海房产税对房价的平抑效果可能会更突出。”

　　南京宜采取哪种方案

　　结合沪渝版制定

　　重庆针对高端房产，上海针对投资投机需求，如果今后南京加入试点，采用哪种方案更科学，更适合本地实际？

　　有专家认为，南京更有可能倾向于重庆的方案，即只对独立别墅和高档房征税，这样计算简便，易于操作，对楼市影响也不大，更重要的是，对普通购房者网开一面。

　　而高波教授认为，从稳定房价的角度来看，南京借鉴上海模式更为科学，并宜在外来人员征税的政策上采用重庆作法。“对新购二套房征税，可以很好地起到抑制投资投机需求的效果。但考虑到南京市的发展还需要吸纳大量外地人口落户，对外地人买房，建议还是像重庆一样，还是从第二套开始征起。”

　　对于南京何时加入房产税征收的行列，专家认为很难猜测，但预计上海、重庆的试点时间应该不会低于一年，“房产税是一年一征，如果只收半年就推广，这种可能性不大，所以要让两地都积累一定经验，才能真正看出房产税执行的效果和存在的问题，并加以完善和推广。短则一两年，长则三五年。”

　　建议：

　　房产税也可用于公共服务

　　在保护普通老百姓利益方面，上海和重庆的房产税还有一个共同的特点就是税款都用于保障房建设，有专家指出，以前的一些调控，比如营业税政策等等，增加了百姓购房门槛，但收益却没有明显体现出其用途，而房产税这次是明明白白地回馈老百姓。

　　而高波教授也指出，房产税还应该用来给纳税的社区提供更好的公共产品和公共服务，让为社会作出贡献的纳税人享受到相应的福利，而不仅是“劫富济贫”。　　　 马祚波 王烨