个人住房房产税征收将从试点到全国 从增量到存量发展 专家预计——短期内一批城市陆续试点

　　最近召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，这是我国首次在持有环节对个人自住住房征税。房产税征收方向将从试点到全国、从增量到存量发展。 新华社发

　　政策效应明显

　　问：为何要扩大限购城市范围？

　　答：一方面是部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量价齐升的势头。全国70个大中城市中，2010年12月仍有10个城市新建住房价格同比涨幅超过10%；2010年10月12月，有10个城市环比月平均涨幅超过1%。这些城市基本上是未采取限购的城市。

　　另一方面实施限购的城市成效明显。例如北京出台限购新政以来，二套以上购房比重回落，非本地户籍购房比重回落至40%以内，下调4.3个百分点。

　　对投资需求影响大

　　但对房价影响有限

　　由于房产税改革对房地产市场调控具有积极作用，房产税一度被市场人士认为是抑制房价过快上涨的“杀手锏”，希望它能对遏制高房价起到立竿见影的作用。但接受记者采访的业内人士普遍表示，作为一种与房地产市场关系密切的税种，从短期来看，房产税的出台自然对房地产市场有着直接或间接的影响，能对高涨的房地产价格起到威慑作用。但从长期来看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉”，楼市调控仍需继续打“组合拳”。

　　房产税影响最大的主要是投资需求。中房集团理事长孟晓苏认为，房产税的推出将使房屋持有者考虑持有成本，房地产投资收益增加了不确定性，这会对房地产市场的需求关系产生微妙影响。

　　“有了房产税制度，房价只有涨幅超过了房屋的持有成本，才能有收益，因此能促使投资者权衡投资收益。”住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹说。

　　但从中长期来看，房产税对于房价的影响可能比较有限。房价主要取决于供求关系，遏制高房价不能寄希望于房产税，房产税的出台也不太可能导致房价出现大幅下降。

　　中国社科院财贸所所长高培勇称，成本、利润和税金构成了住房价格，房产税改革只是对税金进行调整，不足以对房价造成巨大影响。

　　北京大学财经法研究中心主任刘剑文指出，对于房地产市场和房价来说，影响的因素是非常多的，如供求关系、贷款制度、住房保障制度，以及中央与地方的财权与事权的关系等等。房产税只是一种税收手段，虽然它会增加房产所有人的持有成本，对房地产市场产生一定影响，但不要指望房产税的恢复征收会对房价产生“一剑封喉”的作用。

　　市场人士普遍认为，房产税对房价的影响取决于最终税率。但从目前来看，上海和重庆出台的方案并不是十分严格，因此在需求没有大幅减少的情况下，目前出台的房产税对房价影响幅度很有限。

　　房产税开征后，短期内必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响。但在试点开征阶段，税基和税率都不高，对于绝大部分自住性房屋是免征的，只向多套(比如二套以上)和高档住宅(比如豪宅公寓和别墅)开征。这对房价影响不大。

　　尹伯成(复旦大学房地产研究中心主任)

　　房产税对投资者的影响远大于自住者，而前期的信贷等调控手段已经明显地抑制投资需求，2010年下半年购房者以自住需求居多。

　　殷姿(申银万国房地产分析师)

　　上海重庆

　　方案不同

　　从28日对外公布的上海、重庆两市改革试点方案来看，目前两市都已明确主要以增量住房征税为主，对存量住房触及较少。

　　重庆市的房产税将对高档商品住房征收，具体是对存量和增量独栋商品住宅均征收，税率分三个等级，比主城新建商品住房建筑面积成交均价高出3倍以下的商品住房，征收税率为0.5%，高出3~4倍的征收税率为1%，4倍以上的征收税率为1.2%。

　　上海市的房产税试点方案则明确从即日起对上海居民新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海居民家庭在当地新购住房、上海市居民家庭人均不超过60平方米的，其新购住房暂免征收房产税，税基暂定按照应税住房市场交易价的70%缴纳，适用税率暂定为0.6%。

　　上海对于应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。

　　从公开信息来看，上海和重庆两个城市的试点方案有很大差别。重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增一般房地产，而且按照人均面积作起征点考虑，且为累进税率，房屋价值高，人均面积大的房屋税率就更高。

　　据了解，房产税是世界各国普遍征收的一种财产税，主要对保有的房产征收。

　　改革试点征收收入

　　将用于保障房建设

　　“从收入分配的角度看，房产税的开征是十分有价值的，它体现了税收参与社会财富再分配的功能。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰在接受记者采访时说。

　　据介绍，世界上130多个国家和地区都对住房征收房产税，而通行做法中最突出的就是把房产税作为调节收入和财富分配的重要工具。不过，业内人士强调，房产税不能增加普通购房者的成本。

　　此外，房产税的使用能否增进公共福利？有业内人士担心，房产税在充实地方政府“钱袋子”的同时，能否真正“取之于民、用之于民”？陈杰建议，应借房产税改革之机推进地方财税制度的改革，保证税收所得用于公共产品和公共服务的提供。在征收初期，房产税收入应优先用于地方保障房建设。

　　对此，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人27日在接受记者采访时已经明确表示，房产税为地方税，改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等问题。

　　专家预计试点城市

　　短期内将陆续增加

　　针对市场此前有担心房产税征收的具体环节存在操作难度，中央财经大学税务学院副院长刘桓日前表示，个别城市目前已具备了进行改革试点的基本条件。从征收各环节来说，经过数年物业税的“空转”，在房产估值等方面也积累了一定的经验，技术上不存在太大问题。

　　“房产税改革试点方案早就应该出台。”中国人民大学教授安体富说，这将有利于推进整个房产税改革。他指出，房产税改革的重要意义就是完善地方税制。

　　数据显示，历经1994年分税制改革以及2004年后新一轮税制改革，我国在所得税和流转税制改革方面取得了较大成就，基本上奠定了主体税模式。

　　专家认为，当初税制改革没有突出强调地方税，房产税改革有利于为地方政府确立主体税源，并有助于地方政府摆脱对卖地收入的过分依赖。“从税制完善的角度讲，房产税改革只是对原有条款进行修正，没有相对复杂的立法过程。”刘桓说。

　　有专家预计，短期内会有一批城市陆续加入房产税试点行列，各地方将陆续有政策跟进，掀起新一轮税制改革。

　　涉及面小有利试点推进

　　住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹指出：“从增量住房入手进行改革试点，涉及面小，可以减少试点初期改革的难度，有利于试点的顺利推进。同时，把征税的重点明确指向了新增的投资者，有利于约束住房投资行为的进一步扩大。

　　“中国现行的税制体系没有真正意义上的财产税，而开征房产税意味着中国财产税缺失状态的终结。”社科院财贸所所长高培勇说，我国现行税制由于缺少财产税体系，难以实施对构成贫富差距的基础环节——财产存量的调节，一旦对居民个人住房开征房产税，则意味着政府握有了可对包括收入、消费、财产等多个环节实施税收调节的相应手段，这对于正处在转型关键期的中国至关重要。

　　财政部财科所副所长苏明指出，按照房产税试点城市的规定，住房面积小的居民会享受减免税，而住房面积大、价值高的就要多交税。由此，房产税将成为我国调节收入差距和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于缩小贫富差距，促进社会公平。

　　中国人民大学财政金融学院院长郭庆旺说，作为地方税的一个重要税种，房产税今后将成为地方政府的一个稳定的收入来源，为地方政府提供更高的公共服务水平打下坚实的财力基础。