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回暖说遭质疑 楼市调控尚不能轻言放松

http://www.sina.com.cn  2010年09月14日 07:27  中国青年报

  地产宏观调控已经5个月。在经历了调控之初交易量的大幅下跌后,进入9月,单从数据看,楼市似乎在回暖。

  据北京房地产交易管理网统计显示,2010年商品住宅日均成交最高出现在4月份,达331套。而今年9月上旬的日均成交已经接近这一数据,达到了322套。

  在宏观调控的大背景下,楼市“金九银十”的传统仍在延续。于是,“楼市回暖”、“调控放松”等种种新闻近期开始频频出现。地产宏观调控是否会延续,成为各方讨论的热门话题。

  国家统计局发布的数据显示,8月份全国30个城市中,有26个城市楼市成交面积环比上涨,其中11个城市上涨幅度超过50%。京沪穗深四地楼市的成交量,更是自调控以来首次集体上升。

  面对这些数据,多家分析机构却认为,楼市并不存在回暖的基础。

  北京房地产交易管理网9月1日至12日的统计数据显示,北京市“楼市新政”后开始预售的项目合计85个,总供应房源合计为30214套。截至9月12日签约总数为14625套,签约率为48.4%。

  但仔细分析数据可发现,在“金九银十”的前12天,这85个预售项目中,签约的大部分房屋集中在少数几个项目。其中,有18个项目的成交量在11套以上,这18个项目的成交量,占新政后预售楼盘总成交量的比例高达88.6%。而有多达31个项目,在这期间依然为零成交。

  成交的结构性差异为何如此之大?我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖告诉记者,这个交易量的上升主要来自短期自住需求的释放。比如,临近开学,有些家庭需要“学区房”;9月份、10月份是传统的结婚集中时期,不少人为了结婚买房。

  “9月份成交量有所上升,最多也只能理解为,自宏观调控以来成交量下滑的幅度有所减缓。”胡景晖说。

  4月份国家出台严厉宏观调控政策后,北京楼市成交量急剧萎缩。从5月份以来,北京二手房价格大概下跌了15%。

  “只能说宏观调控有了一些成果,有些区域的房价有了一定回落,但在普通人看来,并没有感觉房价有明显的下跌。”胡景晖说,楼市泡沫还远没有被挤掉,目前这个阶段,不论是政府部门还是普通购房者,对调控效果都谈不上满意。

  基于上述分析,胡景晖认为,这一轮宏观调控政策不会撤出市场,将延续下去。

  此前的几轮楼市宏观调控中,往往是刚有了一点效果,调控措施就撤出,导致房价报复性上涨。“政府部门已经吸取了这些教训,在供给没有明显增加的时候不会撤出调控措施。”胡景晖说。

  这样的判断,在数家房地产研究机构及中介机构中普遍存在。在这些机构看来,如果因为9月份楼市成交量有一定上升,从而导致房价上涨的话,接下来政府一定会出台更为严厉的调控措施。

  分析认为,还有多种因素也不支持房价上涨。

  从资金流上看,根据公开数据,开发商资金普遍吃紧,上半年房地产上市公司的负债近8000亿元,而经营活动现金流量为-837.56亿元,而去年同期则为418.06亿元。四大地产龙头中,保利、万科、金地和招商地产的现金流都为负数。一旦开发贷款等政策收紧,开发商可能只能选择大幅降价。

  按照上市公司的半年报,上半年超过九成的房地产上市企业未能完成今年销售目标的五成。逐渐增加的开工数和竣工数,也使得市场在下半年很可能供大于求。楼市的供求状况在年底可能出现转向。

  SOHO中国董事长潘石屹大胆预测,住房价格将会回到2009年初的水平,原因在于下半年住房供应量加大,保障房推向市场,一系列调控措施让开发商资金紧张,会导致开发商降价求生存。

  “这轮宏观调控不仅要解决房价问题,还有一些结构性问题需要解决,诸如房地产税等制度性的政策还在加紧研究,不会轻易结束调控。”胡景晖说。

  从4月底开始的地产宏观调控,并非没有争论,有观点认为应该将高涨的房价压下去,也有观点担心房价大跌会对经济造成负面影响。

  胡景晖告诉记者,在7月份的时候市场还处在胶着状态,政府部门对地产调控会不会影响经济增长还有不同看法。尽管中央层面表态要坚持调控,但在实际执行中还是有分歧。

  “舆论的压力很大,政府的决策不能不考虑舆论,然而有时候过多考虑舆论压力,决策会出现一定的偏差。”北师大房地产研究中心主任董藩说。

  中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为,政府对房价下跌的负面影响过度担心,如果没有后续税收政策的加强,楼市调控将徒有虚名。“在楼市胶着时期,引领大家的预期非常重要。”他说。

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