图为：严控新政满百日，房价仍无明显松动

　　□本报记者杨小粤 实习生袁玥

　　提要：

　　4月17日，国务院发出房地产“国十条”，史上最严厉房地产调控大幕拉开。如今，调控已满百日，“量价齐跌”现象已然出现江城。不过给人印象更深的，仍是尚未出现明显松动，依旧高位运行的房价，以及在此情况下购房者的持币观望情绪。实际上，持观望态度的除了购房者，还有对未来市场走势并不确定的开发商。在楼市冷战的情况下，信心不足的开发商们纷纷选择继续推迟入市，七月只剩一周，月初江城传出要在本月开盘或加推信息的40余盘，真正新推房源的仅10个左右，有很多“爽了约”。

　　严控新政百日之际，“量价齐跌”与“房价高位运行”并存下的楼市，博弈与观望仍是主流思虑。而开发商和购房者又同样跳过了夏日，带着不同的想法，殊途同归地把期许寄望于“金九银十”，只是这样的传统黄金季节，会给各方一个黄金的答案吗？

　　房价尚无大幅变化

　　七月第二周，新政百日之时，多个城市出现的“量价齐跌”现象也出现在了武汉。亿房网统计数据显示，与四月调控前日均销量500套左右相比，在目前全市主城区有在售楼盘342个的情况下，日均销量已降到132套，而这一数据与去年同期相比，减少了28.19%。

　　在成交量日益萎缩之时，江城房价也经历着从止涨到暗降的过程，不仅出现了以往难见的九折甚至以下的较低折扣，一些楼盘二期房源起价还低于一期，更有一些楼盘开始采取2008年的低起价模式促销。亿房网统计数据显示，七月第二周较前一周价格水平下跌15.17元/平方米，楼市价格跌幅为0.23%。

　　不过，即使在“量价齐跌”的情况下，江城楼价与去年同期相比仍增幅16.03%，在“量价齐跌”背后，房价实际上仍在高位运行。

　　亿房网研究员梅水雄认为，从亿房网监测的从今年四月第三周到七月第二周的主城区住宅成交量与价格图表来看，房价曲线其实是一条较为平缓的曲线，并且基本在6640元/平方米上下小幅波动，也就是说，与成交量明显大幅下滑相比，价格其实并无明显变化，“目前所看到的价格下跌现象，只是小范围内的波动，比如虽然七月第二周数据较上周有所降低，但这一价格又比五月第一周时的均价更高。”

　　“逆市涨价”现多片区

　　也因此，在楼市低迷的情况下，目前楼市中与暗降明降一并出现“逆市涨价”，也就不难理解了。在有涨有跌之间，楼市均价仍在以高位运行。

　　王小姐近期看中了江岸区某楼盘的精装小户，不过令她郁闷的是，稍犹豫了那么几天，该楼盘就将价格提升了1000元/平方米，这样算下来，她即使买最小的户型，也要多掏几万元才行。

　　王小姐所遇到的“逆市涨价”，无论是在中心城区汉口中心区、武昌中心区，还是金银湖片区、后湖板块以及光谷关山这样的近郊板块均有出现，提价从百元/平方米到千元/平方米不等。

　　对于这种现象，有业内人士认为，涨价的楼盘一般有几大特征：一是入市量不多，并不急于消化房源；二是中心城区地段稀缺，位于中心城区的楼盘逆市涨价也很自然；三是有的开发商资金较充足，有能力撑过这段低迷时期，因此敢涨价。

　　而梅水雄则认为，在严控政策出台前的“全盘皆涨”时代过去后，每个板块乃至每个楼盘的销售情况都在出现分化。从目前来看，除了中心城区具备有一定抗跌性外，近郊板块一些总价不高，价格在6000至7000元/平方米之间，接近购房者心理价格的楼盘，销量甚至超过开发商预期，“因此在这种情况下，上调价格很正常，不过上调后消费者是否买账就另当别论了。”

　　楼盘七月“爽约”看重金九银十？

　　本月初，江城传出要在本月开盘或加推信息的楼盘共有40余个，但目前七月只剩一周，真正新推房源的也就10个左右，有很多“爽了约”。

　　对此，梅水雄认为，虽然声称要开盘的40余个楼盘中，有一些的确是跟风无诚意，只想吸引关注度。但的确也有楼盘确有此计划，这些楼盘很多本来打算在5月就推盘，但恰遇新政频出，地方细则尚未明确，无法对政策影响、市场走势和营销定价策略做出准确评断，因此打算推迟到等政策较为稳定的7月再推。

　　但三个月调控过后，虽然“效果初显”，房价止涨，对投机性购房起到了一定的抑制作用，但房价并未有实质性下降，从目前来看，老百姓购买能力并未得到根本性提高，使房地产市场进入健康有序发展的自住性购房力量还有待加强，调控需要进一步加强保障性住房的建设力度，后续调控政策仍不确定。同时，梅水雄认为，这一被称为“史上最严厉”的调控，甚至使以往的调控历史都不具备参考性，后市让人难以捉摸。

　　在这种不确定的情况下，楼市依旧处在对峙期，购房者观望情绪严重，开发商担心此时开盘销量不好，后期销售也会受影响，因此基于对政策和市场两方面的考虑，开发商选择静观其变，七月成为“楼市反季推盘月”的情况并未出现。梅水雄认为，开盘潮推迟到传统旺季“金九银十”出现的可能性很大。

　　而不仅是开发商，记者随机采访的多位购房者也表示，目前无出手打算，想等到“金九银十”再看看，“那个时候政策会更为明朗，估计开盘的也多，可供选择的范围也大”。但记者采访的多位业内人士认为，“金九银十”究竟表现如何，现在仍很难说，一些观点称是“抄底”时机更应要慎言。

　　相关链接：

　　调控百日大事记

　　4月14日

　　国务院常务会议提出，实行更加严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　4月17日

　　《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(新国十条)提出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　4月22日

　　住房和城乡建设部发布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，要求相关部门严格建设管理，规范准入审核，强化使用监督，加强交易管理，完善监督机制。

　　5月2日

　　中国人民银行宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。

　　6月4日

　　住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。

　　7月12日

　　银监会重申，要求各商业银行贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以及住建部、人民银行和银监会《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》，其政策要求和标准无任何变化，严格执行，不能动摇。

　　而几乎与此同时，被“第三套房贷政策取消”传闻困扰的住建部政策研究中心副主任秦虹在汉表示，报道曲解了她的本意。她介绍宏观调控政策分为两类，一类是临时性、阶段性的，如“房价上涨过快的地方，地方政府可以暂停第三套及以上住房贷款”，这是各地政府把关的；一类是需要深化和完善的，第三套房政策属于前者，房产税和土地出让制度改革属于后者，但不能据此得出“第三套房政策将退出”的结论。