6月8日，“地产界的哲学家”——万通地产董事长冯仑做客天津日报报业集团“津报讲堂”，用他的“冯言冯语”讲述了民营企业成长的辛酸与领悟，也用他的“风马牛”特色另类地辨析着地产市场的境遇与走向。

　　“都说地产暴利，其实很多新型行业利润远远超过地产业。例如网游，这个行业的毛利可以达到80%以上。”麻辣冯仑一上讲台就直击要害，直言时下企业的特点是越新型的行业企业规模越容易做大，越是竞争激烈的行业规模也越大，甚至会超过地产业的老牌大亨。冯仑昨天在“津报讲堂”大谈生存经历与企业存活经验。

　　杂学草莽负债起家

　　“目前国内的民营企业，存活3年以上的不足7%，10年以上的不足3%，20年以上的更是连1%都不到。”冯仑很自豪地表示，明年万通的企业年龄将满20岁。而如今的这个地产大牌，当年却是负债起家，从多元化经营的草莽英雄一路跌跌撞撞走来。

　　1991年，冯仑和几个兄弟东拼西凑地借来3万元，在海南注册了个“皮包公司”，并且是无场地、无业务、无人员的“三无”公司。然后，大家分头再次四处借钱，最终融资达到1300万元，成立了海南地产公司，并购买了几栋别墅出售，赚到几百万元。这第一桶金的背后，最精彩也最心酸的其实是一个个借钱的故事。

　　多元发展转型专业路线

　　“多元化是多数民营企业都走过的路，当年我也做过医药、卖场、典当等行业，甚至还做过汽车。”冯仑从公务员到商人的角色转换之后，在商场的经历也涉猎了诸多领域，“到了1997年，我们的企业扩大到14个城市、七八个行业，而我们6个30岁左右的年轻人已经明显有些应付不来。”

　　“民营企业的竞争就像江湖上选老大。对其行业地位没有认证，虽然有准入机制但没有退出机制，”冯仑回味，这些对于当年刚刚起步的民营企业来说都是生死考验。

　　能人+好人=好企业

　　万通发展到今天，其股份制公司中最大的股东是天津泰达。泰达在万通投入3个亿，万通在天津的总投资额已经近百亿元，在滨海新区的所有民营企业中成为纳税状元。能干的万通给出的这些回报远超过当年泰达入股万通的初衷。

　　“能人中好人不多，好人中能干的又太少，所以‘既是能人又是好人’的企业就很容易成为投资人青睐的对象。”冯仑这些年与国企、外资等诸多类型的投资人都有过合作，他的诚信和透明化操作成了他的卖点，也成就了万通的身价。他感慨，“民营企业要做大，而不迷失方向，首先要在钱的前面放置一个目标。”

　　“当年民营企业从多元化转向专业化得以生存发展，今天地产业的政策收紧和市场转型背景下，地产企业也需要向‘相对多元化’转化。”冯仑坦言将把住宅在产品布局中的绝对优势逐步转化为商业、商务等多种地产产品并重的模式，但这个转型过程会很长，“当年李嘉诚用了15年才把商业地产的比重调整到位。今天万通的转型也肩负着未来的生存重任。”

　　房价将降两至三成

　　冯仑在“津报讲堂”倾谈了时下市场高度关注的地产新政和楼市走向。

　　“目前北京成交量中有15%的比例来自于投资性需求和享受性需求，即第三套房或投资性需求，但这些房源的价值量却占了整个市场的40%至50%。新政策现在把这两部分购买力往外挤，所以如果再过一年或半年，房价就会下降20%到30%。但这个价格下降时整个市场的价格下降，并不意味着每个楼盘都会降这么多。”冯仑大胆预测房价会下降两三成。

　　不过，具体到万通的降价计划，冯仑表示他还不清楚公司的具体价格方案。不过，他表示，万通在天津的产品大多针对改善型需求，豪宅比例很小，所以价格方面压力并不大。

　　人生规划不只是买房

　　“婚房是现在市场购房的第一动力，”冯仑抛出“不买房更有利于自由发展”的新论调。

　　“现在政府保障房的关注和支持越来越多，强调包括对夹心层的关注，这对于中低收入者和年轻人都是不错的买房机会。但从人生规划角度来看，我觉得不买房其实更有利于个人的发展。”

　　冯仑建议年轻人换个角度看待买房的问题，“一旦买了房子，就需要考虑还贷问题，个人对于稳定收入和长久工作的依赖性就会很强，不敢轻易尝试新的生活方式和环境。但如果年轻人不买房，而是以人生规划为核心方向，那你的人生就会有很多的可能性，成功的几率也就更大。”

　　未来楼市主拼“绿色”

　　对于地产业最流行的“低碳”与“绿色”主题，冯仑坦言，除了社会责任感之外，“绿色”已经成为地产产品的竞争力，并且已经给万通带来实在的经济效益。例如，位于天津滨海新区的新新家园项目，属于“深绿”项目，各种环保技术的应用在提高业主满意度的同时，也降低了其生活成本。这些理由足以打动购房者，因此该项目的销售量远远超过了其他普通项目。

　　在美国不同程度的绿色住宅，售价能比市场均价高出10-35%，并且消费者非常乐于为此买单。冯仑认为，未来中国消费者对于绿色住宅的认可不会输给西方国家。

　　本版撰文 新报记者 安元 摄影 新报记者 杜建雄