陈文雅

　　“没有比房地产来钱更轻松的路子了。”在飙涨的房价刺激下，做外贸、做实业的商人们纷纷变身炒房客，房地产业如同一个吸金窟，不断裹挟各路资金。然而，房地产贷款占贷款余额的比例过高，银监会官员察觉到潜在风险十分突出。尚未经历过泡沫破灭教训的中国房地产投资者，恐怕要上一堂风险管理课。

　　温州炒房史

　　2001年8月18日是温州第一个购房团赶赴上海的日子。组织者温州晚报房产部李海彦回忆说：“这个日子我记得很清楚，一共有157人，坐满了三个卧铺车厢。我拿个喇叭走在前面，怕后边人听不见。”购房团在上海呆了3天，成交了50来套房子，价值5000万元。这一举动成为“温州炒房团”最具标志性的一次跨越。

　　在炒热上海之前，温州人在杭州尝到了“炒房”甜头。1999年，杭州20%以上的商品房成交量出自温州人。一位温州余姓老板在杭州城西以2700元/平方米的价格买下28套商品房，2001年以4700元/平方米抛售，这笔交易挣了500万元，这一成功案例被温州人奔走相告，也为媒体广泛传播。

　　而上海的财富周转速度，更像神话一样，激发了温州人的兴趣。李海彦先后组织了多次温州人赴上海购房活动。而2002年，被称为炒房团长的李海彦成立百盈房产营销策划有限公司，主要业务是温州人异地置业。公开资料显示，李组织的温州团队，创下三天成交额达1亿元的纪录。

　　“1998年到2005年，温州人炒高了温州后发现杭州还能更高，炒高杭州后又发现温州还能更高，然后又发现杭州还能再炒。等到温州、杭州炒高了，又把上海炒起来，炒完发现杭州还可以接着炒……”一位上海房地产业内人士如此描述那几年沪、杭、温三地的市场状况。

　　在2003年左右，不甘寂寞的温州人把触角伸向了长三角区域以外更广阔的天地，从青岛大连，到呼市伊犁，到海口深圳，到成都武汉，都留下了他们的足迹。

　　北京房价的高涨则比杭州、上海要晚几年。2004年下半年，对北京房地产市场产生重要影响的节点便是8·31大限的来临。

　　李海彦凭借多年经验曾经估算过温州炒房者概况，她称：“温州至少有10万人在全国各地炒楼”，而动用资金规模在1000亿元左右。

　　温州中小企业协会会长周德文表示，挖煤和炒房是温州人比较喜欢的两个投资渠道。不过，在煤矿业，温州人却遭遇了集体滑铁卢。2002年左右，全国出现能源紧缺，温州“炒煤团”一度掌控了山西60%的小煤矿，占全省煤炭总产量的1/5、全国的1/20。

　　北京浙江商会副会长陈俊说，前几年煤矿业不错，很多温州人跑到山西去挖煤，但是2008年以后山西煤矿业一整合，大部分都赔了，“温州一个很大的鞋厂的老板，投资小煤窑，投资失败，价格行情波动，出了事故，现在又面临整顿，俗话说‘九赔十不足’，办鞋厂多年积攒下来的积蓄都搭进去了”。

　　但投入房地产的，投资失败的却是极少数。2008年尽管遭遇了房地产行业低迷，一些未及抛售房产的温州人选择了观望，到了2009年，便又重新迎来了报复性反弹的市场。

　　“没有比房地产来钱更轻松的路子了。”陈俊说，“温州人做小生意，做服装、做外贸，很多都是辛辛苦苦多年才积累起来第一桶金。但是投资房地产就不一样了，买了房就是扔在那不用去管它，再过一年两年拿出来卖，就够挣好几桶金的了。”

　　调控靶心

　　央行2010年货币政策委员会委员李稻葵，对清华大学所在五道口的房价印象颇深，他说：“五道口房价太高了，导致清华金融系招聘老师的竞争力都有问题。”

　　李稻葵认为，楼市问题比金融危机前的美国更严重。“中国房地产市场在过去不到一年的时间之内，出现了流动性的迅速上升，资金链迅速放宽，房地产业不缺钱了，投资者有资金了，投资者的情绪产生了重要转折，乐观了，导致房地产业在不到一年时间之内经历了过去五六年的发展周期。”

　　对于泡沫机制的形成，中国发展研究基金会副秘书长汤敏认为：“任何一个泡沫都会造成市场扭曲，股市6000点，所有的钱都会涌进去，世界上所有泡沫都是这个机制，房地产也是一样，房价狂涨，做实业的、做贸易的资金都撤出来聚集到房地产业了。”

　　这可以视为此轮宏观调控的一个大背景，中国经济再难承受资金泡沫的强烈堆积。

　　而在这一轮宏观调控中，压力最大的恐怕是银行监管部门。2009年，全国房地产贷款增量2万亿元，房地产贷款余额占各项贷款的比重为17%。上海银监局局长阎庆民分析，这一数据比2009年初有所上升，房地产贷款潜在风险十分突出。在上海，2009年3万亿左右的银行贷款余额中，房地产贷款已经突破7000亿，占比高达23%，其中个人住房贷款占比高达房地产贷款的六成。

　　目前，银监会要求各银行做的房地产贷款压力测试频率从一年一次增加到了每季度一次。交通银行表示，如果房价下降30%，该行房地产开发贷款不良率将上升1个百分点，个人按揭贷款不良率将上升0.9个百分点。

　　建行信用卡中心总经理赵宇梓早在今年两会期间就曾谈到，房价关系到金融安全，“亚洲金融危机和这次美国次贷危机引起的金融危机都和房地产业有很大的相关度。亚洲金融危机时期，东南亚一些国家的房地产有关贷款超过了信贷的20%，而我国的房地产有关信贷实际上已经超过了这一数字。”

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生进一步证实，2010年一季度，央行公布的2万多亿新增贷款中有1/3，即8000多亿都流入了房地产，包括3000亿元开发贷和5000多亿个人抵押贷款。其中个人抵押贷同比增长了50%以上。“如果这1/3投入到能源、化工都没有大事儿，如果投入房地产，杠杆率较高，就撬动了更多的流动性，其他的2/3就会加速流向房地产，这就影响了这2/3资金的安全。”她说，一般房地产金融杠杆率在5-8倍是正常的，超过10倍就要预警，超过20倍就会很危险，“像房价迅速上涨的城市，杠杆率超过这个限度的城市都有，能不想办法解决这个问题吗？”

　　“历史经验表明，房地产崩盘造成危机，主要是因为把银行拖进来。”汤敏说，国际货币基金组织做过一个研究，发现过去十年100多个危机，凡是涉及到银行信贷安全，那么影响就会漫长而深远。

　　不过一位银行住房信贷负责人向记者表示，“宏观调控如果仅仅是打压了房价，银行并不担心。首先每套房的按揭贷款起码有20%-30%的首付，这样一来银行就保证了银行能承受20%的房价跌幅。其次个人是无法破产的，如果你贷了100万房款，刚刚还了10万，还要还90万，现在房价跌到80万，你不想还了，银行把你那房子收回去，以60万的价格拍卖掉，那银行还有30万元损失，你要承担违约责任，银行会向法院起诉，继续追缴，不是像很多媒体上说的那样我只要把房子给银行就不用还钱了。所以，在中国，个人住房按揭贷款的不良率还是很低的，1%不到，当然在一定时期内它也有可能上下浮动，比如说从0.5%上浮到0.51%，如果从增速来看的话也增加了2%，但实际上还是不到1%。”

　　但他表示，银行真正令人担心的是由房地产业动荡引发的经济下滑，从而导致法人贷款大量无法收回。“由于房地产业的相关行业多达五六十个，房地产业不景气，可能就会影响钢铁、水泥、建材等上下游产业链，而如果这些工厂的需求受到影响，最后减员停产，就会影响到就业，从而进一步影响居民整体收入水平和消费水平。”这位人士说。

　　清华大学金融系副教授王洪说，像日本、新加坡这样的国家虽然房价也高，但有服务业、创新产业、金融业等作为支撑，贵得“物有所值”；而中国的这些产业尚未完成转型升级，目前的竞争力主要还是依靠制造业成本优势，“如果房价一高，就连这点优势也没有了。当然，趁着现在房地产还能对经济起到拉动作用，可以拉一拉，但不能完全依赖房地产，该转型的要赶紧转型，该升级的赶紧升级，不然的话，到时候房地产这个轮子破了，其他轮子也还是瘪的，怎么拉动车子呢？”

　　“房地产市场不应该成为一个炒作的工具。关键在于，这么多的民间资金应该有更多的投资途径。”央行2010年货币政策委员会委员、国务院发展研究中心金融所所长夏斌认为。

　　来源：经济观察网