本报记者 林喆

　　与普通住宅市场的“半休克”状态形成明显对照，5月，北京高端住宅楼盘逆市升温，别墅和城市豪宅再度成为富余资金的“沉淀池”，千万级豪宅产品的价格持续攀升。

　　“我们新推的产品，在户型设计、园林景观等方面均有较大提升，因此，项目定价也适当进行了上调。”万通地产旗下别墅项目“苏园”的销售人员告诉中国证券报记者。目前，该项目的销售均价在25000元/平方米左右，提价幅度超过10%。

　　房地产研究机构最新数据显示，5月以来，北京在售及待售的113个别墅项目中，逆市提价的项目接近半数，而小幅打折项目仅有9个，其余项目维持原价销售。统计显示，涨价项目平均提价3561元/平方米，涨幅约15%。而在城市豪宅方面，部分拟开盘项目由于单价过高，很可能已被当地主管部门“雪藏”。

　　业内人士分析，随着保障房占地比例的提高，豪宅市场土地供应存在紧缩预期，可能是豪宅坚挺的一个重要原因。

　　资金沉淀

　　“现在市场上的资金过于充裕，通胀预期又十分强烈，富余资金急需寻找出口。无论是农产品、艺术品，还是商业地产、高端别墅，都有可能成为投资对象。”SOHO中国董事长潘石屹对中国证券报记者表示。

　　近期在北京郊区购置中式别墅的纪先生坦言，普通住宅的价格波动较大，而别墅等“小众产品”市场则一直比较平稳，保值特性明显。“买别墅，就像是拍一幅古代字画。”

　　楼市调控新政出台后，普通住宅市场“量价骤降”，但别墅成交依然保持增长。中国不动产研究中心的监测数据显示，4月，北京新增预售别墅424套，销售套数为561套，供需比为1：1.32。别墅销售套数环比增加48%，同比增加67%；成交总金额为46.67亿元，环比增加62%，同比增长178%；4月北京别墅平均售价近24000元/平方米，环比上涨5.14%。

　　5月份，北京别墅成交均价继续上涨，达27513元/平方米，比4月份上涨14.6%；签约套数达265套，与4月份同期基本持平。

　　“5月中旬至今，苏园的销售进度平均为每天一套，共计签约销售10多套，这速度与前期的销售节奏差不多。”苏园销售人员表示，目前，该项目还剩余别墅50套左右。由于库存房源已较少，加之后期产品的品质有提升，因此，苏园项目选择提价。

　　顺义一别墅开发商坦言，别墅项目的开发投资中，环境等配套设施所占的比重很大，随着开发的深入，园林、水系、景观等方面的提升会使别墅增值，因此，上调价格是一种正常的市场行为。

　　北京别墅网总经理刘铭表示，别墅市场交易一直比较平稳，去年至今，别墅价格也没有像普通住宅一样飙涨。因此，不少项目近期还有涨价的“底气”。据DTZ戴德梁行对北京、上海、广州、深圳四大一线城市的调查，4月中旬以来，热销楼盘以城市豪宅和高端别墅为主，这类产品成交占比达70%。业内人士指出，高端以及特色别墅依然受追捧，主要原因是这些项目占有稀缺的自然资源，同时具备良好的人文环境，成为富人沉淀财富的重要手段。

　　供应稀缺

　　国内新贵阶层的兴起使别墅市场的需求逐步释放。而纯独栋高端别墅受政策禁令影响，供应日益稀缺。

　　亚豪机构营销总监朱双赫表示，目前在售的别墅项目尤其是高端别墅项目，多数已销售过半，北京顺义、朝阳等别墅集中的区域，三分之一的别墅盘现在只剩余项目后期的几十栋房源在售。“投入资金已经回收，今年的业绩也有保障，所以不会因为信贷的收紧而降价促销。”

　　以位于怀柔区的中式别墅苏园为例，项目以苏州园林为特色，开盘以来保持热销。总占地面积7.9万平方米。建筑容积率0.4，建筑密度0.24；产品主要为 450至750平方米的成品独栋，并含300至600平方米私家园林。截至5月底，该项目110余套房源已销售逾60套。

　　搜房网数据显示，6月北京计划开盘的别墅项目仅有16个，比5月份减少两成。其中，顺义区开盘别墅项目7个，占43.75%，成新增别墅主要供应区。开盘的16个项目中，仅有2个纯新项目，其余14个均为老项目后期开盘。

　　“除了‘打擦边球’将低密度住宅打成别墅销售的项目外，现在，别墅立项的用地已经被禁止出让。今后，纯独栋别墅将越来越少。”业内人士指出。

　　另外，高端别墅的客户购房主要为一次性付款，其中大部分购买者投资别墅，主要是看重别墅的稀缺性和价值的稳定性。这些“资金大户”进入别墅市场非短期炒作，因此，以收紧房贷为主的调控政策对别墅购买人群的影响较为有限。

　　变相“雪藏”

　　“现在，北京市已暂停给高端楼盘发放预售证，以此来拉低房价。”华远地产董事长任志强最近抖的猛料，虽然受到了北京市住建委相关负责人的“辟谣”，但据中国证券报记者调查，目前，北京至少有10余个城市豪宅项目已符合预售条件，但迟迟未获得预售许可。

　　知情人士透露，位于朝阳公园附近的一处豪宅项目拟开盘价超过5万元/平方米，首期开放的2栋楼，目前的蓄客比例也已超过 60%。“我们申请了预售证，但由于单价过高，被要求延期开盘。”

　　无独有偶，位于东四环和西大望路之间的精装高端公寓项目，原计划以4万元/平方米开盘，由于单价太高，也受到有关主管部门的“干预”。最终降价200元，以39800元/平方米开盘销售。

　　从市场状况来看，4 月中旬以来，北京单价超过4万元的城市豪宅项目，确实很少能获得预售许可证。业内人士认为，高价项目可能被变相“雪藏”主要有两方面的原因，一是有关部门放缓高价盘预售证的发放，二是开发商对高端项目的推盘节奏也出现变化。

　　5月31日，北京市住建委宣布，对于开发商申报价格虚高，相关部门将及时查处。“开发商正常的降价销售肯定不会管，主要是防止开发商为制造房市仍然火热的假象，以及为自己以后降价销售留余地，而虚报价格。”北京市住建委有关负责人公开表示。

　　另一方面，资金链宽松的地产商并不急于推销旗下的高端项目。“高地价助推住宅高端化是趋势，在目前的调控下，准确判断市场需求进而合理定价比较难，过一段时间，等市场形势稍微明朗一点，我们再推盘。”南方某大型地产商北京项目的负责人坦言。

　　业内人士预计，充沛的流动性与旺盛的投资需求将推动住宅需求的整体高端化，而城市核心区地价高企，将迫使更多的开发企业提高产品定位；今后，商品房供应的泛豪宅化将进一步考验开发商的市场定位和精确营销能力。

　　券商认为：

　　政策底尚未到来

　　□本报记者 于萍

　　在前期调控政策出台后，房地产调控措施正逐步向税收改革方向迈进。近期国税总局出台了从严清算土地增值税的通知，而国务院也明确将逐步推进房产税改革。业内人士认为，未来政策风险依然存在，地产调控的效果还要经历长期的释放过程，因此目前政策底部尚未到来。

　　增值税政策冲击利润

　　近期，国税总局发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对土地增值税进行严格清算。分析人士指出，如果政策严格执行，将对房企的当期利润和现金流形成较大冲击。

　　安信证券研究员徐胜利表示，土地增值税清算细则如果严格执行，影响将比较显著。假如在全国范围内严格执行细则并集中清缴过往未缴的税款，甚至可能对企业当期利润和现金流构成相当大的冲击。不过，各地土地增值税清算一直不太严格。在调控态势较为严厉的时期，短期内部分热点区域可能加大执行力度。最终政策是否能完全落实，并且持续时间多长尚需观察。

　　“在上一轮房价暴涨时，也曾提到土地增值税清算。”南京证券研究员包晓霞指出，2006年底，国税总局要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税，其中也规定了若干清算细则。但是由于金融危机，该政策暂时搁浅。此次通知比2006年的规定更严格。

　　日信证券邱晟赟认为，再次提出土地增值税的清算问题，虽然相比以往没有太多的变化，但明显要加强土地增值税最终核算的力度，直接影响房企的补税造成利润率降低。此外，如果土地增值税核定征收可以贯彻实施，那么开发企业会改变以往追求单项目的高利润率、低周转、高税率的模式，而转向低利润率、高周转、低税率的项目开发思路，有利于市场供给的增加。

　　“土地增值税的严格清算对于之前已经进行了充分预提的龙头企业利润影响不大，主要是对其现金流有影响。”银河证券分析师丁文指出，自从2007年国家税务总局强调对土地增值税进行清算时，万科等一批房地产开发的龙头企业已经对公司的所有房地产开发项目进行规范的土地增值税预提，因此即使政策得以严格执行，对这些公司的利润影响也很小，但是会造成现金的大量流出。

　　房产税短期难行

　　国务院近期发文明确提到“逐步推进房产税改革”，也将房产税问题推到了风口浪尖。不过，大部分研究人士都预计，征收房产税从长期来看是趋势，但在短期内推出的可能性并不大。

　　“对于房产税的改革建议并没有具体措施内容和时间表，只是采用‘逐步推进’的字眼，与国十条和北京推行调控措施时严厉而坚决的态度相比，明显较为温和。”交银国际分析师何志忠指出，意见并没有提出房产税的具体措施内容建议，也没有对推出的时间表进行规范。随着主要一线城市近期成交量和房价逐步调整，早先严厉措施的影响正慢慢在市场上反映，加上海外宏观经济已经比年初时更为严峻，因此房地产的调控措施有转为温和的空间，但短期内推行房产税的可能性不大。

　　国金证券研究员曹旭特表示，国务院明确提到“逐步推进房产税改革”，是中央层面近期首次对房产税问题进行的公开表态，措辞虽然比较温和，但表明房产税的推进是大势所趋。未来如果房价不能得到控制，政府的调控仍不会终止。因此行业还远没有走完基本面的调整，政策底部也尚未到来。

　　包晓霞认为，清算土地增值税是从供给端来调控房地产市场，房产税则从需求端来调控房地产市场，双管齐下，才能使政策真正起作用。房贷政策、土地政策等以组合拳的方式对房地产市场进行调控，仍以打压房价，解决居民住房问题为最终目的。

　　中银国际分析师田世欣认为，房产税的推出是抑制过度投机、调节国民收入分配的手段，更是地方财税体制改革的重要内容，有助于改变地方过度依赖土地财政的现状。在上海房产税细则出台前，房地产的政策风险依然较高，实体市场调整刚刚开始，地产调控的效果还将经历长期的释放过程。

　　5月北京期房成交降六成

　　□本报记者 林喆

　　据北京市房地产交易管理网数据，5月份，北京市商品住宅期房签约总量为3405套，环比下降59.71%；住宅期房日均签约量连续三周低于100套。同期，现房签约623套，环比下降64.2%。供应方面，5月份北京共批准21个住宅项目预售许可证，住宅房源入市量为7842套。以此计算，供需比已接近2:1，楼市一年多来再度出现供大于求。

　　另据搜房网数据监控中心统计，6月北京计划开盘的住宅项目为37个，其中新盘20个，老项目开盘17个，计划开盘平均价格为 23937元/平米。6月开盘项目中，郊区项目达20个，超过城区项目数量，计划开盘均价下调明显，但一半以上开盘价格不定。

　　二手房方面，5月份北京市共成交二手住宅13545套，环比下跌58.8%；价格方面，根据21世纪不动产对北京300个二手房成交活跃楼盘的价格监测显示，5月份北京二手房成交均价环比下滑超过4%，多个片区降幅超过10%。

　　数据还显示，购买90平方米以下房产的客户量占总购房量的六成以上；购买200万元以下房产的数量占比达65%，而投机性购房已基本绝迹。

　　“北京楼市供需双方均陷入观望。”业内的分析人士指出，近期，北京多数新盘项目纷纷推迟开盘日期，楼市新增供应量锐减，由此加剧了成交量下滑。从价格方面来看，北京房价虽仍未现整体松动，但成交量持续低迷将促使整体房价逐步下调。

　　5月上海新盘均价跌2.6%

　　□本报记者 周文天 李良

　　佑威及楼市专评网发布的数据显示，今年5月，上海新房成交均价为22338元/平方米，环比4月微跌2.6%；新房累计成交面积仅为30万平方米，环比4月大幅萎缩70%，成交量创5年来最低。

　　成交量创2006年来新低

　　有迹象显示，目前已有个别开发商着手调整其楼盘全年的销售进度，以做好“持久抗战”的准备。

　　自4月中旬房产新政出台以来，房地产市场，尤其是新房市场受到了前所未有的强力打压。即便在2008年楼市的最低谷9、 10月份，上海新房月成交量尚能达到40多万平方米。而今年五月的成交量仅为30万平方米，是2006年以来上海月成交量最低的一个月，比2008年的低谷期还要低30%左右。

　　5月上海均价2万元以下的低端楼盘成交面积为18.8万平方米，虽然相比5月有了大幅下跌，但在总成交量中所占比例却由56%上升至63%。

　　值得关注的是，受5月成交豪宅的价格拉动，5月上海商品住宅成交均价依旧高位徘徊，高端楼盘成交量上周(5月 24日—5月30日)出现了30%左右的反弹，使上海新房均价再度回到2万元以上。而就5月份总体的成交价格来看，目前房价下行的幅度仍较小。

　　供应方面，虽然有统计显示，5月份一度有96个楼盘开盘，但截至上周末，实际已开盘项目仅46个，有约五成楼盘“爽约”。开发商向中国证券报记者透露，原本有开盘计划的开发商会调整销售进度，重新尝试“少量多批”的方式，即有多少积累客户，就推多少房源。

　　而根据佑威的统计数据显示，5月全市商品住宅供应面积为95万平方米，环比4月甚至减少了23%。供应量的减少也一定程度影响了成交量。但即使上周中低价位楼盘的供应量达到了近20万平方米，环比前一周大涨106%，却仍然无法带动上海楼市走出低谷。

　　二手房价格环比降1成

　　沪上中介代理龙头企业中原地产董事总经理谭百强表示：保守估计5月的全市二手房成交量可能仅在6500套左右，环比4月下滑近七成。

　　尽管成交均价这一指数还未完全统计，但是从前线各家分行的反馈来看，5月成交的买卖案例价格基本都低于4月市场价1成以上，且成交周期均较长。

　　二手房交易量的猛缩，给中介行业带来了巨大的压力，却催生了租赁业务的走热。目前租赁在地产中介整体业务成交中比例增幅明显，从中原地产统计数据来看，4月的租赁和买卖业务单数比例约为 4:6，而5月这一数字达到了8:2。

　　不过，在许多中介看来，5月的大幅缩量后，上海二手房成交可能会逐步恢复正常。中原地产指出，5月底最后一周的二手市场已经开始略微抬头，相比5月初时多数中原地产分行零成交的情况，月底部分刚性需求买家开始入市，看房量和下定金的速度都有所提升。中原地产预计，如果政策面上没有更严厉的打压措施，预计6月份二手房成交量会比5月有所增加，幅度可能上升2到3成。如果这一趋势得以维系，那么9、10月成交量可能会恢复到正常水平。