开发商眼里的楼市新政

　　刚刚过去的4月份，对房地产市场来说，显得颇不平静。为了切实有效的抑制房价过快上涨，国务院连续打出了一系列政策组合拳。

　　4月14日，国务院常务会议表示要坚决遏制住房价格过快上涨；

　　4月15日，国务院发出通知要求，将二套房贷款首付提高至50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，大幅度提高贷款购买第三套及以上住房的首付款比例和贷款利率；

　　4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即抑制房价过快上涨的《国新十条》，指出在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　短短三天之内，国务院连发三道政令降温楼市，频率之密、力度之大、涉及面之广可以说是前所未有，被媒体称之为史上最严厉的房地产宏观调控。

　　在这次房地产行业发展论坛上，在关于对于楼市新政一个多月后的效果如何上，在场所有开发商和业内专家都举起了微笑牌。表示楼市新政效果明显。

　　全国工商联房地产商会会长 聂梅生：政策效果已经显现，因为已经是停涨，或者说是涨停，尤其是过快上涨的几个城市：北京、上海。

　　亚太城市发展研究会秘书长 卞洪登：现在还有很多人认为房价没有涨，认为没有达标，房价的下降不是这次房市新政的目的，它的目的就是遏制过快增涨。

　　主持人：

　　房价为什么不降呢？所有老百姓都很期待。

　　中房集团董事长 孟晓苏 ：

　　今天来这儿的都是真的专家。这些真专家都知道国务院的本意是什么，早在2003年有个18号文件，那里面提到了房地产的健康持续发展，什么叫健康持续发展，那里面有三句话，叫做供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。

　　主持人：

　　不过今天早上我的手机上收到了恒大地产的八五折广告。另外我还看到前段时间万科在内部会议上曾经告诫各地分公司不要心存幻想，那么任总，我想问一问您心里的想法是什么？

　　华远集团总裁任志强：

　　我没有恒大去了解情况，但是我知道有些城市是需要像顾云昌说的要降降温的，于是政府就采取措施该给他们降点温就降点温。但是降价和降温是两回事，它不是为了让房价掉下去，而是抑制投资需求，让投资需求的人不要去买房子，剩下的人你该买还要买，既然你想让他买房子，今天买了明天就降，那买的人会怎么样。而买了股票的人，大概股票损失是3万亿，3万亿股票相当于什么，去年我们一共的商品房在增长了48%的情况下才卖了3900亿，这损失的已经把去年所有的房子损失光了，没了，等于一年房子白卖了。就这股票这么一下子，可想而知，是更多的人买不起房子还是更多的人能买到更多的房子，这3万亿没了，原因就是错误地理解了中央政策的精神，把抑制上涨变成了一定要让房价下跌。所以所有的股民还会担心，还会出第二只靴子，第三只靴子，第四只靴子，一定要让房价打下去。所以股票就跌得一塌糊涂。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌：

　　中央也是希望房价稳定，而不是大起大落。这是我的一个判断。所以中央的文件是坚决遏制部分城市上涨过快，这个12字连在一起来念。所以不是说降了房价解决一切问题。稳定房价是一个我们经济健康发展需要达到的一个目标。但是许多老百姓的问题是要加大保障性住房特别是80后夹心层住房问题，这才是根本。

　　主持人：

　　那么在未来的3到6个月，你们觉得房价的趋势是什么？

　　顾云昌：

　　我的观点是未来三到六个月，房价不可能再快速上升，以后十年八年不好说，要看货币情况，要看土地供应情况。

　　任志强：

　　我能不能反问你一个问题，你知道这未来3到6个月还会出台什么政策吗？你如果能告诉我未来出台什么政策，我就告诉你趋势是什么。   

　　聂梅生：

　　我其实劝大家买不买房子，盯住你那个城市的环比，可能更能说明问题。如果说盯住环比的话，我预计可能在未来几个月目前的交易量下降的情况下，环比上涨的可能性并不大。

　　此次房地产行业发展论坛，各位嘉宾也就各自的观点分别发表了主题演讲。

　　聂梅生：

　　从这次政策的出台，谁最痛，就能看得出来政策指向是谁，这次政策指向最痛的实际上是炒房的，而且是短炒的这批人，马上就出现问题。还有就是拿了很多的地在手里的地王，实际上他们是用土地抵押贷款来做这个高杠杆。现在像这次出台这些政策，土地融资这块的流动性急速收缩，这个对开发商持有多块土地而且是高价地的影响比较大，所以这两边最痛说明政策指向这两边。这次出台的楼市新政策已经初步显现出效果，很多城市的二手房急于出货，将会使房地产的价格有所松动，但要想达到如期调控效果，还需要房地产市场中的两只手能够达到一个平衡点。现在是有形的手在做宏观调控，无形的手在收缩房地产的投资。

　　我是觉得， 到下半年，到今年下半年，如果这两个博弈能够达到一个平衡点，因为炒房人退出了，退出了很多，而且政府又出了36条，投资、投机的需求下降了，那么开发商的投资也下降了，如果投资也减少了，需求又轰出去一大帮，这两个同时减少的结果如果能达到一个平衡点，我想这次宏观调控会有一个软着陆，希望能够达到这样。

　　从有关部分得知在新政出台后的4月份，全国70个大中城市房屋销售价格却同比上涨12.8%。对此，华远地产股份有限公司董事长任志强发表了自己的看法。

　　任志强：   

　　4月份刚才聂会长说了，其中我们的房价增长仍然是很高的一个数据，它主要反映在上半个月，因为4月17号才出台的这个文件，而出台文件的时候呢，房价已经在文件之前出现了一些高涨，但是出台文件以后可以看到的是投资迅速出现了一个下滑。一季度增长35.6%，二季度变成26%。

　　对于此次出台的楼市新政，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，这是国家给整个房地产市场打了一针强烈的退烧针。

　　顾云昌：

　　因为中国楼市发烧，什么病还不知道，先把烧退下来再说。

　　应该说政策效果是明显的，市场反映是迅速的，也就是说，如果我们再想想，捂盘献售，囤地，特别是捂盘献售，现在可能用不着说捂盘献售了，开发商告诉我，现在卖都卖不掉，还捂盘什么献售啊，所以一下子就改变了。现在情况仍然处在，因为一个月嘛，还处在一个观望阶段，市场在观望，政府在观测，两观。这次调控当中跟过去最大的不同点，就是过去的调控，主要在需求上做文章，这次调控是供应和需求双方面调，这是和过去调控不同的地方，这是我最欣赏的地方。

　　根据新国十条的规定，不仅第二套、第三套房的首付和利率大幅度提高，而且对于房价上涨过快的地区，甚至对外地人购房进行了严格限制。正是这个条款击中了投机购房者的要害。此项新政的威力很快显现出来，楼市成交量迅速萎缩，根据中国指数研究院统计的数据显示：从4月19号到25号这一周监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌，一线城市成交量全面下挫，杭州跌幅最大，环比下跌72.55%。10个重点监测的城市中，9个城市成交面积环比下跌，北京和上海下跌3-4成。

　　随后， A股市场在地产股和银行股引领下，也出现了深度跌幅。而为了迎合房地产新政，京沪广深等城市纷纷出台了各自的调控细则。随后，市场也出现了征收物业税、房产税的各种传闻，一些人士甚至认为，如果不能抑制房价过快上涨，还将会有更为严厉的措施出台。

　　在关于后期事否还会有更严厉的措施出台上的争论上，各位嘉宾也发表了观点

　　任志强：

　　它只能说在加紧研究，国十条里要出的文件就是已经规定好应该出的文件，建设部现在还没研究完，如果形势达到满意它就不出了，形势不满意它就继续按照国十条定的继续出。到现在为止，第二套住房标准有人确定了吗？没人确定，文件上写着要由建设部，人民银行和银监会确定要发文，到现在也没发。

　　卞洪登：

　　这件事我感觉。其实就是见好就收，今后是一些打扫战场的后续文件会有一点，像急于出台的，疾风暴雨式的使房地产下滑跳楼的政策，我想绝对不会再出了，国家的经济也不容许会再出了。

　　聂梅生：

　　我觉得这个问题可能是国务院常务会经常要研究的问题，所以我比较盯住国务院常务会说些什么。因为它不光是房地产，它和很多的因素是有关系的。比如说通胀预期会不会上去，一般讲房地产价格和通胀是结伴的，如果通胀预期上那肯定房价就要上，那可能它就治理通胀，收缩流动性，治理房价，这就是一揽子政策，如果通胀预期没有了，少了，那可能其它的问题会上来，比如投资下降，然后人民币被升值，出口也下降，投资也下降。那可能问题就变成GDP的问题了。那就是怎么保8的问题就变成它的一个重要的政策了。所以我觉得与其咱们坐在这儿说房地产，不如更多地看一看整个中国经济的各个层面，包括产业结构调整是不是能够很快到位，等等。因为现在第一轮政策出完了以后，我也一直在等着地方政府出台细则。这个还没等来呢。

　　主持人：

　　很多城市的细则还迟迟没有出来。包括上海，杭州。

　　聂梅生：

　　热点城市大家脑子里肯定是那几个。而且现在各个城市大家的市长，我最近下去的比较多，都是让自己尽量别被列入重点城市。因为列入房价上涨的重点城市就要出政策就要出细则嘛。我觉得去期待新的政策，那下一步新的政策出台之后，新的细则又如何，所以我还是比较重视现在第一轮政策的贯彻落实和细则。

　　继新政推出之后，北京、广州、深圳等城市陆续出台了调控细则，对于新政目前呈现出来的效果，将会给中国经济带来的影响，华远地产股份有限公司董事长任志强则作出了自己的预测。

　　任志强：

　　我们监测了30个城市，其中24个城市交易量是急剧下降，而且下降的比重是巨大的。最可能出现的两种情况，一种情况是股市下跌，因为股市是先于投资，然后是楼市下跌，除非宏观政策做了调整。这个投资下降我们已经看到了。另外一种情况是最好的一种情况，股市下跌，交易量下跌价格波动了，然后继续出现一些打压政策，但是开发商会在地价低的时候抄底。如果这种概率不出现，一定会出现下一阶段的供不应求现象。

　　而中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，楼市新政的推出将会推进我国财税体制的改革的进程。财税改革当然需要，现在看起来也已经紧锣密鼓，现在要让地方政府找到一个合理的、稳定的财政渠道，这个事情我觉得是重要的。大家看到了为什么我们现在房地产市场调控那么难，和地方的财政收入有关系，如果我们不把土地出让金收入作为地方政府的主要收入，可以减少地方政府对房地产的依赖，对土地的依赖，在动用土地上没有自己更多的想法，而是为了满足市场需求来供应土地，这样也有利于我们平抑我们的房价。

　　而对于新政可能带来的税制改革，中国房地产开发集团理事长孟晓苏也发表了自己的看法。

　　孟晓苏：

　　现在物业税问题已经是加快研究，而且最近在国十条、国四条里都提出了要研究相关的税收政策。这里面可能包含着物业税，至于如何征税，其实也不难，我们来设计一下，叫两种税率四步走，第一步走是把商业地产实行税制平移，第二步是从小产权开始起征物业税，

　　按照国际标准税率，就是我们所说的高税率，没有优惠的税率，美国的标准1%到3%这样来征税，第三步就是关于现在议论的从豪宅或者多套房来征，当然我认为这个税率是按标准税率，但是怎么样来区别是不是豪宅这个问题比较难办，

　　主持人：

　　我们现在关注的第四个问题，其实是在楼市的调控中保障性住房也是政府关注的焦点，那我们究竟应该怎么来做才能进一步的稳定楼市呢？

　　聂梅生：

　　保障性住房的政策设计我觉得始终是动摇不定的，这是非常有问题的，一开始经济适用房变成商品房的一种，然后在市场上销售，变成很多开奔驰的去买经济适用房。后来一下子重新设定经济适用房和保障性住房。结果现在就形成了一种保障性住房的围城效应。你觉得你好心，你这个收入就应该进入保障性住房、就应该去买经济适用房，然后政府把土地等都优惠了。结果真让他买的时候呢，他不干了，因为保障性住房是不完全产权。他在外面买不起的，说商品房房价很高呀，希望降价，它说那你就去买保障性住房，真正让他买的时候他不买。因为一看是不完全产权，还不能用保障性住房来增加他的财富。甚至一些政策现在制定出来以后，不能租，不能经济适用房转商品房。真正到最后，他5年以后经济适用房转商品房的时候，75%要交给政府，就是差价的75%要交给政府。那么这个时候就出现另外一个问题，围城效应，所以我觉得在政策设计上还是要更仔细一些，更慎重一些，来出这个政策，不要好心做不成好事。

　　任志强：

　　保障性住房是应该是对人权的保障，香港大概13平方米到40平方米之间，个别达到57平米，都是在60平方米以下。但是我们现在经济适用房的标准都恨不得达到90平方米，两限房的标准能达到120平方米，这个概念错了，过度承诺一定会让政府的财政无力承担。今天承担完了是不是明天还有人要保障呀？后天是不是还会有人在竞争中失败要保障。所以根本上解决问题得解决货币问题。

　　孟晓苏：

　　其实社会上不是没有资金，现在光是保险业就有四万多亿资金，刚才我算了一个账，11500亿的廉租房建设从四万亿拿出3%点几就够用了。现在国外是允许保险业投资政府的公租房的，美国允许25%的保险资金投入到房地产，其中主要还是政府的公租房。而我们现在全国人大已经通过了立法，允许保险业投资不动产了，但是我们还缺这样一个金融产品，为什么我们不去做，可见我们不知道政策上哪根弦还没有搭上。

　　冯长春：

　　公积金也沉淀了很多，公积金只能在当地在本市来用，有一些小城市或者中等城市有很多公积金，但是它没有用起来。我们提议能把公积金流动起来，实际上它也是一种投资，这个城市的公积金给北京用了，比如说呼和浩特市的给北京用了。那北京需求量大，这样流动的资金也可以解决问题。我觉得关于保障我觉得不一定都给他房子，就是你保障的方式有多种，比如可以从贷款的优惠上，让它去买普通商品房，低价位的商品房，可以从贷款上优惠，另外可以从税收的减免等方面去解决，不一定非要盖一个房子让他住进去，也可以通过金融的手段、税收的手段，支持他去买普通商品房，这样可能减轻政府的压力，这样他可能更快解决住房。

　　对于如何解决住房问题，国金证券首席经济学家金岩石在发表主题演讲时提出了自己的建议。

　　金岩石：

　　其实要解决住房问题，我认为太简单不过了，两个中心两条线，一个公租中心，政府建立公租中心，以市场价格50%，半价向农民工到局长提供公租房，解决了70%以上人的住宅需求。我国的公租房建设，从某种程度上，可以借鉴其他发达国家的公租房的成功建设经验。一个估值中心，跟我们在美国一样，职业化估值中心，估值中心必然确定一个均线，均价以下免税，均价以上到均价三倍开征1%以下新区开发税，二十年为限，我们现在还剩15年，可以有15年的住宅持有税。它的性质不是财产税，也不是物业税，而是新区开发税，15年结束，从均价三倍以上，1%到5%递增，这个方案叫做穷人下水、富人上山、假富人跳楼。用公租房引导租房消费，用房产持有税调节房地产价格，这就解决了80%以上人的住房需求。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，解决住房问题应该重点关注社会的夹心层、以及中低收入家庭。

　　顾云昌：

　　中国社会当中现在其实我们的社会舆论，它的发烧的程度比我们房地产市场的发烧还严重，严重到哪里，严重是我们对我们的夹心层、对中低收入家庭关照得不够，中低收入家庭解决住房的出路在哪里。廉租房、经济型房、公共租赁房和限价房，特别是建设部强调今年要大力发展公共租赁房。下一步就是问责制落实的问题。但是第二个出路也应该找出来，就是中高收入和高收入家庭资金的流向问题，他的财产性收入问题要帮他解决，要找到出路。

　　当然，我们也看到了希望，一个是36条出来了，民间资本，鼓励引导它进入我们各个行业，中央出台，希望能够落实下来。

　　半小时观察

　　曾经看到有媒体打了个比方，在英国一千个人有一千个哈姆雷特，而在中国一个人有1千个关于房子的说法，房子在我们的生活中，成了一个谁都绕不过去的话题，也成了一个谁都能说上几句的话题。房地产的天平上，我们已经被划分成了多元化的利益群体，还有更多连房奴也不敢当的等房族，多元化的猪蹄决定了房地产政策不可能稀里糊涂一勺烩，否则就可能最后变成按弹簧，该压的没有压住，政策一松反倒蹦的会更高。