福州楼市新政中小户型配建比例写入土地出让合同

http://www.sina.com.cn 2010年05月22日 04:06 东南快报

　　本报讯(记者许才芳黄欣达)继日前北京、深圳、天津等一线城市纷纷出台落实“新国十条”的相应细则后，昨日福州市政府也出台了13项措施加强调控房地产市场。

　　福州新政严格按照“国十条”规定，实行差别化住房信贷政策，提高二套房首付比例，同时扩大了保障房保障范围，增加保障房和普通商品房供应，将中小户型配建比例明确写入土地出让合同，并探索土地出让的“综合评标”“一次竞价”“双向竞价”方式，抑制地价非理性上涨，遏制房价过快上涨，解决城镇居民住房问题。

　　近期福州市政府还将开展房地产市场专项检查，并于6月向社会公布对取得土地未开建与在建在售开发项目的清理检查结果。

　　银行可根据风险暂停发放第三套房贷款

　　新政：今后福州购房将实行严格的差别化信贷政策。

　　其中，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。商业银行还可以根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　存在土地闲置及炒地行为的开发商，商业银行不得发放新开发项目贷款。

　　福州将利用税收调节住房消费和房地产收益，加强个人转让住房环节税收征管。重点清算和稽查定价过高、涨幅过快的房地产开发项目。

　　解读：福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，新政更多还是通过信贷、税收来抑制住房需求。但在北京等地还加入了行政措施，即出台新政控制住房需求，如每个家庭限购一套房。深圳则是在暂停发放购买第三套房以上住房贷款外，还对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　王阿忠表示，行政、信贷双管齐下，对抑制不合理住房需求效果会来得更快。

　　中小户型配建比例将写入土地出让合同

　　新政：中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房建设用地，不低于年度住宅用地供应总量的70%。

　　出让土地探索“综合评标”“一次竞价”“双向竞价”等方式，抑制地价非理性上涨。

　　中小套型普通住房的建设数量和比例，将作为土地出让前置条件，载入土地使用权出让合同。如果住房套型结构比例指标与合同不符，将不得核发建设工程规划许可证。

　　超出合同约定日满一年未动工的用地，将被依法征收土地闲置费，并责令限期动工、竣工。

　　解读：王阿忠认为，在合同中注明住房套型比例，将有利于保证中小户型的供应量，避免房子越建越大，普通购房者根本无从购买的畸形住房供应结构。

　　按照市场需求，中小户型至少要占总供应量的一半以上。新型土地出让方式的运用，也将有利于抑制地王频现的现象。但再好的政策也要执行，关键还在于主管部门如何贯彻执行。

　　廉租房、经适房申请条件将放宽

　　新政：加大各类保障性住房建设力度。今年，福州将建设廉租住房9750套，建设公共租赁房3000套、经济适用住房3000套、限价房(安置房)1万套。

　　在城区危旧房改造项目中，将廉租住房配建比例、建设标准、回购条件等作为土地出让的前置条件。

　　今年城区廉租房保障范围扩大至家庭年收入3万元以下、人均住房建筑面积13平方米以下的家庭，经适房扩大至家庭年收入3.8万元以下、人均住房建筑面积14平方米以下的家庭。并将优秀外来务工人员纳入城区住房保障范围，获得市级以上荣誉称号的外来务工人员在申请各类保障性住房时，可不受户籍条件限制。采取“先发放租赁补贴、后实物配租”的方式加快廉租住房保障落实进度。

　　在2009年启动500万平方米危旧房改造的基础上，力争三年完成1300万平方米以上的危旧房改造任务。

　　解读：福州房产专家江映辉认为，现在福州住房市场最突出的矛盾就是中低收入人群买不起房。而且其中的低收入群体，哪怕现有房价出现有限回调，依然买不起房。这就需要政府加大保障房供应，至少保障这些低收入人群的第一套房。

　　据记者了解，2009年度福州廉租房申请人家庭年收入为2.5万元以下，家庭人均住房建筑面积在13平方米以下；经适房申请人家庭年收入在3.5万元以下，家庭人均住房建筑面积在13平方米以下。

　　新政大幅放宽了上述两种保障房的申请条件，无疑会造福更多中低收入群体。

　　用地严重违规竞买资格将被暂停

　　新政：福州将加强市场监管与市场信息披露，对囤积房源、捂盘惜售等违法违规行为，将加大曝光和处罚力度。涉嫌土地闲置及炒地行为严重违规的开发商，国土部门需暂停其土地竞买资格。

　　房管部门需实时将住房预售信息、可售楼盘及房源销售状况等向社会公开，提高信息透明度，稳定市场预期。

　　针对已取得土地使用权仍未开工建设和目前在建在售的开发项目及企业，市政府将组织专项检查，并于今年6月向社会公布清理检查结果。

　　解读：王阿忠认为，上述措施关键还在于后期出台更加细化的惩罚性措施，否则一些禁令又将成为空文。此外政府执法的延续性也值得关注。一般新政出台一段时间后，有一定效果时，如交易量降了，这时往往政策落实的效力也就降低了。

　　福州楼市新政13条

　　1.实行严格的差别化住房信贷政策。

　　2.发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。