□晨报记者 徐 运

　　市场仍静候房产新政细则的“靴子”落地，一手房价格没有出现明显回落迹象。根据中国房产信息集团昨天发布的数据，上海一手商品住宅现在的均价，只是相当于今年春节的水平。相反，二手房市场回调速度明显高于一手房，部分房源价格已经跌回一年前。

　　新盘走向要等新政细则出台

　　“天天都在说打折，为什么感觉一点都没降？”昨天在某楼盘的售楼处，记者听到一个购房者这样自言自语。

　　的确，一手商品住宅上周约2.2万元/平方米的均价，尽管有所下降，但只相当于今年春节的水平。由于2009年房价的大幅上涨，所以就算房价跌回到春节的水平，和去年的任何时段相比依然很高。这也是购房者会觉得价格没有任何松动的原因之一。

　　为什么开发商还能如此“坚挺”？中房信分析师薛建雄告诉记者，调控新政出台以后，开发商出现了两个阵营。过去一年里大规模扩张的开发商，加大了推盘和促销力度，以保证资金回笼。这类开发商还可能会暂停新项目的开工和拿地，同时放缓在建工程的速度以减少资金投入压力。不过主要是考虑到之前高价位时买房的业主情绪，他们的降价一般比较低调，且幅度不大。

　　另一批以地方小国企和中小地产公司为主的地产商，由于在建工程和可售房源都相对较少，加上政策期间的保守策略不敢轻易投资，在房源销售不畅的情况下就不再推新房源，甚至加价以稳定自身的客户。

　　业内人士昨天向记者揭秘，许多在售新盘的售楼处，目前主要忙于和交定金的准客户签约和稳定前几个月下单的客户，所以非但不敢降价，反而有所上涨。“因为地方细则还没落定、保有税何时出台也没定，所以在还不能确定房价底部的情况下，不敢轻率降价来促进销售，那就只好提高点报价稳定客户。”

　　有二手房跌回去年同期水平

　　二手房市场情况就大不相同，各个业主情况千差万别，对后市判断也有很大差异，部分房东降价的勇气也大大超过开发商，已经有一些房源基本跌回去年同期房价水平了。

　　根据合富置业、易居臣信等中介公司的调查显示，5月份上半月，二手房市场热度大幅下滑，各区域门店客户来访量、看房量等均明显回落，闵行、宝山、松江等外围板块看房人数下滑幅度均在6成以上。

　　易居臣信金沙江路店经理贾红兵介绍，5月份以来近7成房东心理价位松动，部分房源可议价空间达10%以上，以次新房嘉城为例，4月份新政出台前两房均价在16000-17000元/平方米，而短短一个月内个别房源挂牌价格已下调至13000-14000元/平方米，跌幅达18%，几乎相当于去年二季度时的价位，但买方市场对此接受度依然有限；门店一套金沙雅苑精装修93平方米两房，4月初挂牌时报价190万元，受新政影响房东将价格降至170万元，但依然鲜有人上门看房，曾有一组客户更表示，160万元到手价才考虑出手。

　　潜在买家纷纷以租代买

　　买卖与租赁如同“跷跷板”，一般你下必定我上。所以近期买卖行情不灵光，但是租赁反而有起色。

　　贾红兵告诉记者，门店4月份前积累了很多看中金沙雅苑的客户，新政后均表示暂时不考虑出手，而其中一对外地来沪的青年，选择在该小区先租住一年，观察房价走势之后再做决定，而5月份之后这类以租代买的现象很常见。

　　不过有租客担心，万一将来住房保有税政策出台后，房东会不会把增加租金，把保有税的支出转嫁到租客头上。对此，中原地产广中分行经理孙虹告诉记者，这种情况可能会发生，但是也不会增加太多。因为有些房源的租金已经“快到极限”了。她举例说，在凉城板块，1996、1997年的两房租金在2000－2500元之间，即便是1999年的公寓房月租金也要3500元左右。几乎是快到客户可以接受的临界点了。再涨上去的话就难以保证客流，房东不会贸然提价。