龙飞

　　距离4月14日此轮房地产新政已经一月，楼市的成交量已经明显清淡。从恒大的全国8.5折，到北京房价下降8000元，似乎地产商集体降价已经迫在眉睫。然而，恒大的降价与其说是一场秀不如称之为“假动作”，北京房价下降，任志强则强调，是由于监管层不给高价房发放预售证。

　　真真假假的降价消息背后，地产商的观望心态昭然若揭。大家都在等，等下一步新政走向，等市场的反应。这一次，谁会率先开始降价？请看本期B1~B4版专题《地产新政一月》

　　新政一月之后，在大家都翘首期待楼市降价之际，似乎地产商们仍在比拼毅力。这次会否重现如2008年般的市场拐点？

　　两年前万科引领全国的降价会否再度出现，此次的带头大哥是谁？

　　成交惨淡 价格未见明显下调

　　“上周，某楼盘成交2套，成为龙岗中心城大户型成交领头羊”，这不是黑色反讽，这是世联地产关于深圳市场研究的一份报告原文。

　　新政实施后，深圳楼市成交量已经迅速下降，第三方研究数据显示，从5月3日~9日，该市一手二手楼市成交量均环比下降了三成以上。看房人士寥寥无几，买家集体观望。但开发商的态度依旧强硬，深圳一些别墅以及高档住宅项目纷纷延后开盘。在双方观望的状况下，以至于上周深圳罗湖区，只成交了5套房子，环比下跌75%。

　　北京的情况也与之相仿。据北京房地产交易管理网统计的数据显示，北京5月上旬的日均二手房成交量环比下跌了超过五成。以至于有中介感慨，如果这种情况持续，死在沙滩上的首先是房地产中介行业。

　　实际上在各地的一手市场中，各种打折的消息并不少。

　　根据搜房网统计信息，4月份至今，上海共有近40个楼盘打出折扣让利消息。广州、深圳打出开盘折让的广告也是非常多。但有购房者告诉《中国经营报》记者，一些前期在售楼盘的所谓折扣并没有更多的折让。反而一些新开盘的项目定价比此前的“吹风”要稍低。例如富力在广州珠江新城的项目，之前报价26000~28000元/平方米，但“五一”报价仅为25000元/平方米。但有评论认为，这更多是开发商的销售策略，实际区域楼价下调幅度有限。

　　5月11日，广州房管局举行新闻发布会。会议上广州市国土房管局新闻发言人黄文波表示：“广州全市商品住房交易量出现较大幅度下降，交易价格上涨势头得到遏制。”其公布的数据显示，新政发布以来，广州一手住房网签均价为13698元/平方米，环比下降了7.1%。会场当中，有分析人士认为，这是广州为其后出台“温和”的地方调控作铺垫。果然在其后的问答环节，黄文波透露广州不会出台限购、三套房停贷等措施。

　　细细研究数据就会发现，广州在剔出萝岗区价格结构性异常变动的因素外，其余九区网签均价环比仅下调0.9%。

　　上涨也许受到遏制，但下降却远未成气候。

　　那究竟何时才会出现真正的降价潮？哪些开发商会率先举起降价的大旗？

　　负债压力

　　调控猛烈，首先意味着开发商可以融资的渠道继续收窄，这使得开发商的资金回笼必须更多的依赖于销售。

　　其实行业资金在收缩已经是不争的事实。从一季报看，招、保、万、金四大上市开发商的经营性现金净流量均为负，显示现金流已经全线萎缩。万科A一季度经营现金流量为-68亿元，每股经营活动产生的净现金流为-0.62元，其中经营现金流入只有134亿元，而经营现金流出却高达202亿元。保利地产一季度经营现金流量净额为-150亿元，一季度筹资现金流量高达136.91亿元，才使总现金净增加额变成-13.6亿元。

　　显然，谁会首先真正举起降价的大旗，更多要看公司本身的特征。

　　首先是负债情况，负债越高意味着开发商资金链越紧，也就越有可能打折卖房。当然并不是所有高负债房企都会资金链绷紧，一些央企以及地方龙头国企由于有融资上的优势，他们对此的容忍程度会比民企高得多。

　　业界通常会以净负债权益比来观察房企的资金链。由于去年销售喜人，开发商总体上的负债率都比2008年有所好转，行业总体净资产负债率在50%左右。而由于有些企业早做准备，包括中海、招商、远洋、保利、万科、华润在内的房企资产负债率大多在20%以内。这意味着这些房企的财务结构非常稳健，负债不多。

　　而情况比较差的则包括绿城中国以及富力地产，前者的净负债率达到105%，后者则达到97.6%。这意味着两者所持有的现金不足以支持债务。比较而言，率先宣布在全国范围内打8.5折的恒大，负债情况则属于行业中游，为50%左右，这一数据甚至比中粮、世贸、碧桂园、方兴、复地都要好。

　　还是万科先降？

　　仅仅是负债情况还不足以说明房企会降价应对，公司的经营风格以及其决策机制的不同也会导致不同的结果。有些稳健型的房企即使负债不高，但只要销售不达标，也会促销应对。

　　最好的例子当然是万科。市场一直盛传万科近期将大范围打折销售，但记者向万科相关人士查询时，对方表示万科会应市场情况做出调节，但现在还没有相关计划。

　　空穴来风，未必无因。万科总裁郁亮在今年3月举行的万科2009年度业绩推介会上曾明确表示，希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%，如果达不到会调整开工节奏、以促销手段把房子卖出去。上一波楼市冰冻期也是万科率先启动。

　　但从现有数据看，万科的销售暂时还是有所增长。4月万科总共实现销售面积63.3万平方米，销售金额78亿元，分别比2009年同期增长6.3%和48%，也比3月环比有所增长。4月开盘不少项目的销售都比郁亮拟定的标准高，例如万科在北京单价达4万的一个项目，据说仅10天销售率已超过60%。当然，万科制定的标准非常清楚，如果此后市场继续冰冻，万科率先降价的可能性也非常大。据万科内部人士表示，总公司给予地方更大的空间，只要触动“安全阀”，地方可以自主调节售价。

　　有以销售为先的公司，当然也会有死扛的公司。这些公司有时候宁愿出售项目也不愿降价促销。富力负债率高企，但富力地产营销总监朱文婷还是表示：“我们的产品暂时没有调价，正按正常的速度推货。”实际上富力近期的销售情况有所下调，数据显示富力4月销售面积环比下降24%，销售收入也比3月下跌了18%。

　　但从2008年的那波楼市调控看，富力对于降价促销一直比较保守。2008年低谷时期，富力宁愿整体出售旗下的商业项目，也不愿主动调价。

　　另一个影响地产商销售的因素是产品结构，通常情况下，产品线越丰富的公司越不容易降价，而另一方面，产品集中在市中心的项目也会楼价坚挺。因为通常楼价下调，都会遵从市郊到市中心的规律。

　　与富力同为广东五虎的碧桂园由于项目大多集中在城乡结合部，此前有分析认为其受影响应该较大。但碧桂园公布的销售数据却是逆市向好：4月份销售业绩理想，单月实现合同销售额约30亿元，同比增长约1.8倍；合同销售建筑面积约55万平方米，同比增长约1.29倍，比3月份有着大幅增长。而其后公共五一假期的销售同样向好，3天假期共实现销售认购金额约11亿元，同比去年五一假期增长约98%。3天内实现销售认购1429套单位。

　　有分析认为，碧桂园之所以让人眼前一亮，与其在二三线城市有大量项目有关。如果调控持续，二三线城市受到波及，碧桂园的影响才会呈现。

　　而按以上逻辑分析，绿城中国率先降价的可能性反而最大，一方面其负债率在上市房企中位列前茅，另一方面，绿城正准备偿还一笔高息债，这份债券金额高达4亿美元。而在销售领域，虽然4月的销售数据依旧大幅增长，但其产品大多集中在受调控影响最大的长三角区域。据了解，绿城在杭州新开盘的项目受到前所未遇的寒潮。在这种情况下，绿城打折销售预期大增。

　　下一波调控更猛

　　而从监管层的角度看，下一波调控的基础已经具备。

　　4月全国商品房销售数据是一片欣欣向荣。销售达7249万平方米，仅仅比3月减少180万平方米；而量跌价格却依旧上涨，同期商品住宅销售额3846亿元，环比增加553亿元。

　　“这不是什么好事情，这意味着监管层下一波调控可能又会来了。”一位上市公司的销售总监表示。

　　国信证券的地产分析师也有类似观点。4月数据显示，房地产投资以及土地市场均热力不减。如果这两项数据直线下落，监管层基于经济稳定的考虑，也许调控节奏有所放缓。但现在显示的数据却是出乎意料的好。

　　数据显示，1~4月房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%，比1~3月增加3.3个百分点，这显示4月当月的新开工面积依旧有相当增长。与此同时，1~4月全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，增速较1~3月下滑3.6个百分点，但仍接近5年增速中的历史高点。另一方面前4月累计土地购置费1912亿元，同比增长66%，增速较1~3月提高10个百分点。从中可以看出4月土地成交单价仍在上升中。虽然土地流拍和底价成交在今年重现，但土地市场从整体上暖意犹存。

　　这让监管层的下一步调控具有更大的腾挪空间。5月12日，有媒体报道，上海的房产税征收已完成初步草案，最快在本月公布。越来越多迹象显示，下一波利用房地产税作为工具的调控已逐步逼近。

　　从开发商以往的销售数据可发现，通常房企的销售高峰都会集中在下半年。如果监管层下一波调控力度更大，这意味着下半年的销售会更困难。那么开发商这几个月的销售计划就必须重新制定，这意味着开发商打折卖房的动力越来越大。

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