2010年5月7日15时，住房城乡建设部副部长齐骥接受中国政府网专访，就“坚决遏制部分城市房价过快上涨，促进民生改善和经济发展”进行现场解读并回答网民提问。以下是直播文字实录。

　　[主持人]各位网友，大家好，欢迎收看中国政府网的访谈。为遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展，国家有关部门相继出台一系列新政来调控房地产市场，我们今天特别邀请到了住房城乡建设部副部长齐骥来为大家解读近期房地产市场调控的有关政策，并回答大家关心的问题。齐部长，您好。欢迎您做客中国政府网！[05-07 15:00]

　　[住房城乡建设部副部长 齐骥]您好。[05-07 15:01]

　　[主持人]齐部长，今天的访谈预告一经发出去之后，网友的问题源源不断的涌来，房子的问题是大家现在最为关心的事，特别是近期政府加大房地产的调控力度，出台猛烈的房地产措施。更让大家期待能够详尽的了解国家的一些住房新政策，首先您先给我们解读一下这些政策！[05-07 15:02]

　　[主持人]今年1月初国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)，近期国务院又出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)，请您介绍一下国务院密集出台房地产调控政策的原因？[05-07 15:02]

　　[齐骥]各位网友朋友，大家好。非常高兴今天应邀来到这里，我们共同来学习国务院的相关文件，因为我是主管部门的负责人，所以我可以就我的理解帮助大家正确的解读相关文件。[05-07 15:03]

　　[齐骥]刚才主持人讲到今年1月份以来，国务院连续印发了两个关于促进房地产市场平稳健康发展和坚决遏制部分城市房价过快上涨的文件。我给大家报告这样的事情，从2008年四季度以来，按照党中央、国务院的部署，各地区、各部门按照保增长、扩内需、惠民生这样的要求，采取了促进经济增长和快速发展的政策措施。[05-07 15:04]

　　[齐骥]在这样一个政策措施作用下，我们国家的房地产市场也得到了很大的发展，应该说通过一系列的政策措施，房地产市场增加了交易，促进了开发投资，对振奋信心、应对国际金融危机起到了积极作用。[05-07 15:05]

　　[齐骥]去年下半年以来，随着房地产市场的回升，部分城市出现了房价过快上涨等问题，党中央、国务院非常重视，作出了一系列部署和安排。今年1月初，国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，也就是4号文件。4号文件下发以后，对稳定各地房地产市场起到了一定的作用。[05-07 15:08]

　　[齐骥]今年3月中旬以后，一些城市在经历了一二月份房价涨幅趋缓之后，又出现了房价和地价轮番过快上涨的情况。大家能够看到，在房地产市场当中，投资、投机性的购房再度活跃，社会反映很强烈。[05-07 15:09]

　　[齐骥]我们认为，部分城市房价上涨过快的主要原因是供求矛盾突出，其中，不合理的需求占了比较大的比重。当然，这些城市的房价过快上涨也与一些地方和部门认识不到位、落实调控政策不力等原因有关。[05-07 15:10]

　　[齐骥]房价过高和过快上涨，如果不加以抑制的话，可能逐渐会从部分城市蔓延到更多的地区，这样将大大加剧广大居民通过市场来解决住房问题的难度，影响居民生活水平的提高，影响金融的安全，甚至会影响到社会的和谐稳定。[05-07 15:11]

　　[齐骥]针对这些突出的问题，在今年政府工作报告当中明确提出了要遏制部分城市房价过快上涨的要求，提出要采取更为严格、更为有力、更有针对性的措施，坚决遏制不合理的住房需求，增加住房的有效供应，加快保障性住房的建设，同时要进一步强化房地产市场的监管。[05-07 15:13]

　　[齐骥]在这样一个背景下，4月14号国务院常务会议通过了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》即国发2010年10号文件。目前各地正在积极贯彻这个文件。从近期的市场反馈情况看，在各地贯彻国务院10号文件过程中，一些城市商品住房价格过快上涨的势头得到了初步遏制，社会普遍反应积极。[05-07 15:14]

　　[网友 红叶]据了解，在抑制不合理住房需求方面新出台了不少信贷政策，请问：这些政策具体是针对哪些不合理需求的？如何限制各种炒房和投机性购房行为？[05-07 15:16]

　　[齐骥]在10号文件第二大部分中明确提出了实行更为严格的差别化住房信贷政策。在差别化住房信贷政策当中，又分了几个层次。比如说对于首次购买自住且建筑面积在90平米以下的家庭，文件没有做新的规定，仍延续过去的支持政策。对于首次购买套型面积90平米以上的家庭，提出了贷款的首付比例不低于30%，这是对购买首套住房政策的调整。 [05-07 15:17]

　　[齐骥]对于贷款购买第二套住房的家庭，10号文件明确，贷款首付比例不得低于50%，同时进一步提出了贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这是对第二套住房贷款提出的新政策。[05-07 15:17]

　　[齐骥]对于贷款购买第三套及以上住房的，文件提出，由商业银行根据风险管理的原则，大幅度地提高首付款的比例和贷款利率。总的看，文件区分不同情况，对购买首套小户型，首套90平米以上的户型，第二套、第三套以及第三套以上住房，实行不同的首付款比例和利率。[05-07 15:18]

　　[网友 想买两限房]国发〔2010〕10号文件强调要增加住房有效供给，请问：具体有哪些政策措施？[05-07 15:22]

　　[齐骥]增加住房的有效供给，在文件当中提到了四个方面。第一，要增加居住用地的有效供应。增加土地的供应是进一步增加住房供应的基础。因此，在10号文件增加住房有效供应的政策当中，第一条就提到了要增加居住用地的有效供应。文件当中还提到，对于房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量，就是说要从总体上增加用于住宅建设的土地供应。[05-07 15:22]

　　[齐骥]第二，增加普通住房的供应。文件提出，要调整住房的供应结构，明确保障性住房、中小套型普通商品房的建设数量的比例。我理解增加有效住房供应，更多的是指增加中小户型、低总价、优先用于自住需求的住房供应。[05-07 15:25]

　　[齐骥]第三，文件当中提出，要加快保障性住房的供应，而且提出了今年要建设300万套保障性住房的目标任务。[05-07 15:26]

　　[齐骥]第四，在文件当中还提到，房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品房的供应。我想随着中小户型商品房供应量的增加，随着大量的保障性住房的增加，在一些房价过高、上涨过快的地方，再同时增加公共租赁住房和限价商品住房的供应，这些措施都可以理解为增加住房的有效供应。[05-07 15:27]

　　[网友 eillen]请问：第二套住房如何认定？认定标准何时出台？[05-07 15:29]

　　[齐骥]第二套住房认定标准，国务院已经明确规定，住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定，我们这几家正在积极研究制定中。我理解，在个人住房贷款中，居民家庭的住房套数应该依据借款人在拟购房所在地的房屋登记信息系统中，他的家庭，包括本人、配偶及其未成年子女名下所有的住房登记记录以及其他相关信息来做认定。鉴于有一些城市房屋登记信息系统还不是十分完善，所以在实际操作中，还需要其他信息作为补充。[05-07 15:29]

　　[齐骥]有下列情形的，贷款人对借款人执行第二套及第二套以上的差别化信贷政策。第一种情形，对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在拟购房所在地房屋登记系统当中，也包括预售合同的登记备案系统当中，其家庭已登记有一套或者以上住房的，他再贷款购买的住房一定是第二套或者以上住房。[05-07 15:36]

　　[齐骥]第二种情形，就是借款人已经利用过贷款购买过一套或者以上的住房，又申请贷款来买住房，我们也认定是第二套及以上住房。[05-07 15:37]

　　[齐骥]第三种情形，贷款人通过查询征信记录，居访等访问形式的调查，确信借款人的家庭已经有了一套或者以上住房的。这主要是解决在一些征信系统上也好，在我们的住房登记信息系统上也好，有时候不覆盖所有家庭成员的问题。但通过家庭访问等调查，确信借款人有不止一套的住房，在这种情况下贷款就应该按照第二套或者以上来执行。[05-07 15:38]

　　[齐骥]还有其他情况我们正在研究中。[05-07 15:41]

　　[网友 盼望购房]政府此轮调控政策当中，房贷政策的变化是直接影响楼市价格的重要外因。请问：第二套住房贷款利率不得低于基准利率1.1倍的新房贷政策，是否适用于属于第二套住房的存量房贷？[05-07 15:42]

　　[齐骥]我想这个问题，应该按照合同中的具体约定来执行，合同中是怎么约定的就应该按照合同的约定来执行。如果借贷双方对合同或者合同约定的事项又发生争议，应该通过平等协商、仲裁等合法途径来妥善解决。[05-07 15:44]

　　[网友 淡如水]国发〔2010〕10号文件针对“商品住房价格过高、上涨过快”地区出台了不少有针对性的措施，请问：如何认定房价过高、上涨过快的地区？[05-07 15:45]

　　[齐骥]在10号文件当中已经提到，有一些政策是针对房价过高、上涨过快、供应紧张的地区提出来的。我们认为各地都应该按照10号文件的要求，结合本地区的实际情况，来抓紧制定落实文件的实施细则。目前，北京市已经印发了实施细则，青岛、深圳市也先后印发了贯彻的文件。[05-07 15:47]

　　[齐骥]住房城乡建设部和国家统计局也掌握着各地商品住房的平均售价水平和上涨幅度，包括同比、环比等等。我们也会督促一些房价高、上涨快的城市来抓紧制定实施贯彻国务院10号文件的实施细则。[05-07 15:48]

　　[主持人]访谈过程中，有很多来自二线、三线城市网友的问题。有位网友问，齐部长您好，现在小户型的住房，大多数都在远离市区的地方。大户型住房都在市区的核心位置。这个做法，是否变成了市中心豪宅化、市郊贫民窟化？是否和我们的城市化进程的目标相违背？[05-07 15:50]

　　[齐骥]这是城市建设规划指导思想方面的问题。在国务院的10号文件当中，在增加土地供应的政策里，明确的提出了保障性住房、棚户区改造、普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保障供应。各地城市规划建设部门，应该按照国务院文件的要求，在制定本地住房建设规划过程中，充分考虑普通商品住房、保障性住房和其他类商品住房的规划安排，我们曾经在相关保障性文件中提出，要把政策性、保障性住房尽可能安排在交通便利、生活设施齐全配套的地方。同时我们也认为，城市中心地区也应该建设供居住的中小套型普通商品住房，配建各类保障性住房，使整个城市形成合理布局的和谐整体。[05-07 15:52]

　　[网友 一个海外游子]国发〔2010〕10号文件中提到“对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行”，有关政策具体是指哪些政策？[05-07 15:54]

　　[齐骥 ]在10号文件当中确实提出了这一条，就是对境外机构和个人购房要严格按有关政策执行，这个有关政策主要指的是2006年由原建设部、商务部、国家发改委、人民银行、工商总局、外汇管理局等6部委局联合下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，即建住房2006第171号文件。在这个文件当中，对境外机构和境外人士购房提出了明确的政策要求，主要是三个方面。[05-07 15:55]

　　[齐骥]第一，指出了符合什么样条件的境外机构和境外人士可以在中国房地产市场购房。第二，这类机构和个人怎么样在中国房地产市场购买商品住房。第三，在购买过程当中涉及到一些外汇结算的管理，具体政策非常明确，因为时间关系，我给了大家政策的文号，大家在网上就可以查到具体的政策规定。[05-07 15:55]

　　[网友 咱老百姓]请问：如何完善土地招拍挂制度，抑制居住用地出让价格非理性上涨？“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”具体是指什么？[05-07 15:57]

　　[齐骥]10号文件这样讲，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索综合评标、一次竞价、双向竞价等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。我现在就给大家解释一下，什么是综合评标，什么是一次竞价，什么是双向竞价。综合评标是指在国有建设用地使用权招标出让中，按照综合条件最佳者得这样一个原则来确定出让的。换句话说，就是在招标出让土地中是综合条件最佳者得，不一定是价格最高者得。 [05-07 15:57]

　　[齐骥]一次竞价是指由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行现场竞价，每位竞价人只能一次书面报价，然后按照价高者得的原则来确定竞得人的方式。这个不同于拍卖，就是大家都有一次同时举牌，然后确定谁来得到这个土地。双向竞价是指在土地出让竞价中以“向下”竞房价、“向上”竞地价的方式出让土地。[05-07 15:58]

　　[齐骥]不论是综合评标、一次竞价，还是双向竞价等具体的操作方式、操作程序，都是对现行招拍挂操作方式和程序的探索和创新，都要遵循公平、公正、公开竞争的原则。[05-07 15:59]

　　[网友 开发商]国发〔2010〕10号文件规定：“房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利”。请问：其中的“违规”具体指违反哪些规定？[05-07 16:00]

　　[齐骥]我的理解，这里违规主要是违反国家在公司治理、信贷管理、证券市场融资等方面的法律法规的行为。比如说，按照公司法有关要求，公司的控股股东等不得通过改变关联公司、关联交易、内部交易搞利益输出。又如，违反贷款管理办法的规定。贷款管理办法规定，借款人不得擅自改变贷款约定的用途，不得将信贷资金转贷等。中国人民银行规定，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款，如果某开发企业的股东将他的贷款提供给了企业用于缴纳土地出让金，就是明显地违反了中国人民银行的有关规定。[05-07 16:01]

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